Byt k pronájmu: i měsíc bez nájemníka může vyjít pěkně draho

Co prázdný byt nezruší

5 položek, které platíte tak jako tak

První mýtus, který si jako pronajímatel vyvrátíte, je tenhle: „když tam nikdo nebydlí, žádné účty nechodí". Chodí. Pět položek běží dál bez ohledu na obsazenost.

Fond oprav a příspěvek SVJ se počítá podle podílu na společných částech domu, ne podle obsazenosti. V Praze se sazba pohybuje typicky 25–50 Kč/m² měsíčně, nejčastěji 30–35 Kč/m². Daň z nemovitých věcí pro byt 50 m² v Praze 2026 vychází 50 × 3,50 Kč × 4,5 (velikostní koeficient Prahy) × 2 (místní koeficient hl. m. Prahy) ≈ 1 575 Kč ročně, tedy zhruba 130 Kč měsíčně. Pojištění nemovitosti běží dál a u většiny pojistek zdražuje nebo krátí plnění po 60 dnech neobývanosti (vrátíme se k tomu).

Energie a služby v paušálu běží i bez spotřeby. Fixní složka distribuce a obchodu u elektřiny (PRE, ČEZ) dělá 300–400 Kč/měs, u plynu 250–300 Kč. Záloha na služby přes SVJ (teplo, voda, výtah, úklid) běží taky a tady pozor: základní složka tepla 40–60 % se podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. § 3 platí podle podlahové plochy, ne podle skutečné spotřeby. Prázdný byt v zatepleném domě v zimě stejně přispívá na vytápění.

A pokud máte byt na hypotéku, měsíční splátka běží dál bez ohledu na nájemníka – typicky 12 000–22 000 Kč u dvaceti- až třicetiletého úvěru ve výši 3 milionů Kč. A k tomu se zapomíná na jednu položku: ušlý nájem. To je 18 000–25 000 Kč měsíčně u pražského 2+kk, který by jinak vydělával.

Měsíční rozpočet prázdného 2+kk v Praze

Modelový 2+kk 50 m² v širším centru (Smíchov, Vršovice), nájem 22 000 Kč/měsíčně.

• Fond oprav (sazba 35 Kč/m²): 1 750 Kč
• Daň z nemovitých věcí (rozpočítáno na měsíc): 130 Kč
• Pojištění nemovitosti (základní krytí 2 500–3 500 Kč ročně): 250 Kč
• Záloha na služby SVJ (teplo, voda, výtah, úklid): 2 500–3 000 Kč
• Elektřina v paušálu: 350 Kč
• Plyn v paušálu (pokud máte): 280 Kč

Bez hypotéky to dělá přibližně 5 260 Kč fixních nákladů měsíčně. S hypotékou 3 milionů Kč na 25 let při sazbě 5 % p. a. připočtěte 17 500 Kč splátky, tedy celkem 22 760 Kč. K tomu připočtěte ušlý nájem 22 000 Kč – celková měsíční ztráta tak dělá kolem 27 260 Kč bez hypotéky, nebo 44 760 Kč s hypotékou.

Daň z příjmu z pronájmu

Kde vám paušál 30 % nepomůže

Paušál výdajů 30 % podle § 9 zákona o daních z příjmů (strop 600 000 Kč/rok) se počítá ze skutečně přijatého nájemného, ne z teoretického. Při tříměsíčním výpadku oproti celoroční obsazenosti ušetříte na dani cca 6 900 Kč, ale na nevybraném nájmu proděláte 66 000 Kč.

Odpisy nemovitosti (5. odpisová skupina, 30 let) běží i v prázdných měsících, pokud máte deklarovaný pronájem. Pozor: způsob uplatnění výdajů (paušál vs. skutečné) za zdaňovací období nelze zpětně měnit.

Pojištění a 60denní pravidlo

Většina standardních pojistek nemovitosti je nastavena na trvale obývanou nemovitost. Při prokazatelné nepřítomnosti déle než 60 dní pojišťovna může pojistné plnění krátit nebo odmítnout, typicky u vodovodních škod, vloupání nebo plísní. Některé pojišťovny nabízejí variantu „pojištění neobývané nemovitosti" za vyšší pojistné (o 30–80 % dráže). Bez nahlášení můžete narazit na § 2778 občanského zákoníku o zvýšení rizika.

Jak na to v praxi: nahlaste pojišťovně, že byt bude déle než 60 dní bez nájemníka, a vyžádejte si písemné potvrzení. Pravidelně byt kontrolujte (jednou za 2–3 týdny) s fotodokumentací data. V zimě udržujte minimální vytápění na 12–15 °C – plísně z promrznutí jsou nejčastějším důvodem pojistné události. Pokud potřebujete pokrýt odpovědnost za škodu třetí osobě (zatopení sousedů), zařídíme u nás pojištění odpovědnosti pronajímatele.

Slevit, nebo čekat?

Měsíc prázdnoty u pražského 2+kk stojí 25 000–28 000 Kč včetně ušlého nájmu. Sleva 1 500 Kč/měs (typický posun mezi „chce 23 000" a „bere 21 500") znamená roční rozdíl 18 000 Kč – pořád méně než jeden měsíc bez nájemníka. Jeden měsíc prázdnoty se rovná roku slevy 2 000 Kč/měs.

Rozhodují čtyři otázky. Visí inzerát déle než 21 dní bez zájemce? To je signál k pohybu cenou (podle mediánu pražského trhu). Máte za sebou 5 a více prohlídek a nikdo neprošel kontrolou bonity? Pak nejde o cenu, ale o byt, popis nebo fotky. Chodí méně než 2 poptávky týdně? Pravděpodobně jste 5–10 % nad mediánem. Jste mimo sezónu (mimo květen–září)? Medián délky inzerce v Praze se prodlužuje o 30–50 %.

Pozor na opačný extrém: u bytu předraženého o 10 % nepomůže ani sleva 200 Kč – nájemce ochotný platit jakoukoli cenu neexistuje. Před rozhodnutím si nechte spočítat tržní nájem; nadhodnocení je důvod číslo jedna dlouhé prázdnoty.

Prázdný byt je nejdražší poplatek, který si platíte vy sami

5věcí, které zkrátí dobu hledání nájemníka nejvíc:

• cena podle skutečných dat, ne podle odhadu od kamaráda;
• 12 a více fotek za denního světla (rozdíl mezi 4 a 12 fotkami znamená dvoj- až trojnásobek prohlídek);
• předem připravený předávací protokol a nájemní smlouva;
• předem stanovená pravidla pro prověření zájemce – bezdlužnost, doložení příjmu, exekuce (na Bezrealitky nabízíme prověření bezdlužnosti nájemce ještě před podpisem);
• reakce na poptávku do 4 hodin (zájemci píší 5–10 majitelům a kdo odpoví první, dostává prohlídku).

Když na tohle nemáte čas, spolehněte se na Pronájem bez starostí. Bereme na sebe inzerci, prověření zájemců, smluvní servis i předání. Tarif Maximální garance (provize 18–20 %) garantuje 100 % nájmu i v měsících prázdnoty mezi nájemníky – přesně ten řádek rozpočtu, kterému je tenhle článek věnovaný. Funguje v Praze, Brně, Hradci Králové a Pardubicích. Při průměrné ceně měsíce prázdnoty 25 000 Kč v Praze stačí, aby vám správa zkrátila hledání o dva týdny ročně, a finančně se zaplatí.

Časté otázky

Musím platit fond oprav, i když je byt prázdný?

Ano. Příspěvek do fondu oprav a na správu domu se počítá podle podílu na společných částech domu, ne podle obsazenosti. Stejně tak zálohy na výtah, společné osvětlení, úklid a základní složku tepla (40–60 % nákladů na vytápění se podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. § 3 rozpočítává podle podlahové plochy). Zruší se vám jen spotřební část záloh.

Krátí pojišťovna plnění, když je byt déle než 2 měsíce bez nájemníka?

U většiny standardních pojistek nemovitosti ano, pokud o prázdnotě pojišťovnu předem neinformujete. Pravidlo 60 dní není ve všech smlouvách, ale je rozšířené. Pojišťovna se může opřít o § 2778 OZ o zvýšení rizika a krátit plnění (vodovodní havárie, vloupání, plíseň). Zavolejte na klientskou linku, nahlaste prázdnotu a vyžádejte si písemné potvrzení.

Můžu uplatnit odpisy nemovitosti i v měsících, kdy je byt prázdný?

Odpisy lze daňově uplatnit pouze při skutečných výdajích, ale nikoli při paušálu 30 %. Pokud máte deklarovaný pronájem a aktivně hledáte nájemce (inzerát aktivní, evidovaná korespondence se zájemci). Odpisy ve 5. odpisové skupině (30 let, 1,4 % první rok / 3,4 % v dalších) běží průběžně bez ohledu na obsazenost.