Nájemník se nevystěhoval? Začněte výzvou k vyklizení bytu

Opravdu nájem skončil?

Zní to jako samozřejmost. V praxi je to nejčastější důvod, proč pronajímatel u soudu neuspěje. Nájem skončí uplynutím sjednané doby, dohodou, nebo výpovědí. Nejčastěji se to láme u výpovědi. Pronajímatel totiž nemůže vypovědět nájem jen proto, že chce. § 2288 občanského zákoníku mu dává konkrétní důvody a jeden z nich je, že nájemce hrubě porušil svou povinnost. Výpovědní doba jsou tři měsíce a platí to u nájmu na dobu určitou i neurčitou.

Tři chyby, kvůli kterým výpověď neplatí a nájem běží dál:

1. Chybí důvod, nebo je popsaný obecně. „Porušujete smlouvu“ není důvod. Napište, co se stalo a kdy.
2. Chybí poučení, že se nájemce může proti výpovědi ohradit a nechat ji přezkoumat soudem.
3. Špatně počítaná výpovědní doba. Tři měsíce běží od prvního dne měsíce, který následuje po doručení. Ne ode dne doručení.

Vlastní pravidla má okamžitá výpověď, tedy výpověď bez výpovědní doby podle § 2291. Sáhnout po ní jde, když nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem. Zákon k ní ale váže dvě podmínky, na které se pravidelně zapomíná. Musíte ve výpovědi napsat, v čem to zvlášť závažné porušení vidíte, a předtím musíte nájemce písemně vyzvat, ať to napraví. Když jedna z nich chybí, soud se na výpověď dívá, jako by nikdy nepřišla.

A ještě jedna věc, která lidi mate. Prodejem bytu nájem nekončí, přechází i s výpovědními dobami na nového majitele. Rozebíráme to v článku o tom, jak funguje prodej bytu s nájemníkem. Nekončí ani smrtí nájemce, tam se řeší přechod nájmu na členy domácnosti. Většině těchto problémů předejde smlouva, která má jasně napsaný konec, důvody výpovědi a doručovací adresu.

Výzva k vyklizení bytu

Riziko první: nájem se sám obnoví

Je to nejméně známé pravidlo celého nájemního práva. Když bývalý nájemník bydlí v bytě dál a vy tři měsíce mlčíte, § 2285 občanského zákoníku považuje nájem za znovu uzavřený. Sám od sebe, bez podpisu, na stejně dlouho jako předtím. Strop jsou dva roky.

Přeloženo do praxe: dvouletý nájem skončil v červnu, vy jste čekali, telefonovali a nic nenapsali. V září máte nájemce na další dva roky, kterého jste si nevybrali. A nemáte co vyklízet, protože nájem zase běží.

Zastavíte to dvěma způsoby. Buď si to ujednáte předem ve smlouvě, nebo pošlete výzvu. Musí být písemná. Telefonát, SMS ani ústní domluva obnovení nezastaví.

Riziko druhé: bez výzvy nedostanete rozkaz

Od ledna 2026 existuje zrychlené soudní řízení, o kterém píšeme níž. Podmínka je, že jste nájemci poslali písemnou výzvu k vyklizení nejméně 14 dnů předtím, než jdete k soudu. Bez ní soud rozkaz nevydá. Je to tatáž výzva. Jeden dopis, dva vyřešené problémy.

Co ve výzvě musí být

• Kdo je pronajímatel a kdo nájemce, adresa bytu podle smlouvy.
• Kdy a jak nájem skončil. Uplynula doba, byla dohoda, nebo přišla výpověď a kdy.
• Konkrétní datum, do kdy má byt vyklidit a vrátit klíče. Ne „neprodleně“, ale třeba „do 30. září 2026“.
• Věta, že po tomto datu bydlí v bytě bez právního důvodu a že za to budete chtít zaplatit.
• Datum a váš podpis.

Posílejte to tak, abyste odeslání dokázali doložit. Datová schránka je nejčistší, doporučený dopis s dodejkou taky. E-mail připojte navíc, ne místo toho.

Když nájemník nekomunikuje

Tady se lidé zaseknou. Nájemník nebere telefon, na e-maily neodpovídá, a vy máte pocit, že nemá smysl posílat dopis někomu, kdo si ho stejně nevyzvedne. Má to smysl. Pro soud je podstatné, že jste výzvu prokazatelně odeslali na správnou adresu, ne že si ji někdo přečetl. Adresu vezměte ze smlouvy, a pokud se liší od adresy bytu, pošlete ji na obě.

Schovejte si podací lístek nebo doručenku z datové schránky a kopii výzvy. Bez nich vám soud rozkaz nevydá. Nevyzvednutou obálku s poznámkou o uložení nezahazujte a přiložte ji k žalobě neotevřenou. Je to důkaz, který si už znovu nevyrobíte. A pozor na počítání. Těch 14 dnů běží od data odeslání, ne od převzetí. K soudu jděte, až uplynou.

Rozkaz k vyklizení od ledna 2026

Do konce roku 2025 vedla obvyklá cesta přes žalobu a řádné soudní řízení s jednáním, dokazováním a čekáním. Rychlejší byl notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, jenže ten vám nájemce musí dobrovolně podepsat hned na začátku.

Od 1. ledna 2026 přibyl rozkaz k vyklizení. Zavedl ho zákon č. 176/2025 Sb. a najdete ho v § 175a občanského soudního řádu. Funguje podobně jako platební rozkaz: soud si přečte papíry, nikoho nikam nezve a rozhodne.

Jedinou podmínku, kterou klade zákon, už znáte. Je to ta výzva odeslaná nejméně 14 dnů předem a přiložíte ji k žalobě. Jedna překážka navíc tu ale je. Pokud u soudu zrovna běží řízení o tom, jestli byla vaše výpověď oprávněná, rozkaz soud nevydá. Nájemník, který výpověď napadl, tím zrychlené řízení zablokoval.

Co se stane potom? Soud v rozkazu uloží byt vyklidit do 15 dnů od doručení a rozhodne o nákladech řízení. Ve stejné lhůtě může bývalý nájemce podat odpor. Když ho podá, rozkaz padá celý a pokračuje se běžným řízením s jednáním. Když ho nepodá, je rozkaz pravomocný a jdete s ním rovnou k exekutorovi.

Poplatky určuje sazebník zákona č. 549/1991 Sb.. U vyklizení bytu připadají v úvahu dvě sazby: 5 000 Kč za nemovitou věc, nebo 2 000 Kč v ostatních případech. Krajské soudy se v praxi kloní k té nižší. Za samotné vyklizení exekutorem je pak poplatek 3 000 Kč. Sazebník se mění, před podáním si ho ověřte.

Rozkaz zrychlí případy, kde je situace jasná z papírů. Když nájemník tvrdí, že jste výpověď nedoručili nebo že mu dlužíte za rekonstrukci koupelny, odpor podá skoro jistě. Pak jste zpátky v běžném řízení, jen o pár týdnů dál. Není to zkratka přes spor, je to zkratka přes situace, kde spor reálně není.

Co nesmíte udělat, ani když máte pravdu

Vyměnit vložku v zámku. Odpojit elektřinu nebo vodu. Vynosit věci na chodbu. Nastěhovat si do pokoje vlastní nábytek, aby to bylo nepříjemné. Nedělejte to. Ani jedno.

Bývalý nájemník sice v bytě bydlí bez právního důvodu, ale pořád je to jeho domov, a ten chrání § 178 trestního zákoníku i před vlastníkem. Za vniknutí do cizího obydlí hrozí až dva roky vězení. A když u toho překonáte překážku, která tomu měla zabránit, tedy typicky vyměníte vložku nebo vypáčíte zámek, je sazba šest měsíců až tři roky.

Praktický důsledek je ale ještě horší než ten trestní. Do chvíle, než sáhnete na zámek, máte případ, který se dá vyhrát na papírech. Pak jste najednou ten, kdo něco porušil, a nájemník dostal do ruky argument, který předtím neměl. Podrobně to řešíme v článku o tom, kdy smí pronajímatel vyměnit zámek.

Dlužné nájemné

Většina pronajímatelů si spočítá dlužné nájemné ke dni skončení nájmu a na zbytek rezignuje. Zbytečně. Kdo bydlí v cizím bytě bez právního důvodu, má z toho prospěch na váš účet a musí ho vrátit. Prakticky to znamená, že vám za každý měsíc dluží obvyklé nájemné, jako by smlouva běžela dál. Nárok začíná prvním dnem po skončení nájmu a uplatníte ho zároveň s vyklizením. Proto do výzvy patří ta věta o náhradě. Od té chvíle druhá strana ví, že se to počítá.

Kauce tuto díru nezalepí. Podle § 2254 občanského zákoníku smí kauce a případná smluvní pokuta dohromady dosáhnout nejvýš trojnásobku měsíčního nájemného. Po skončení nájmu ji vrátíte a odečtete si, co vám nájemce dluží. Lhůtu k vrácení zákon nestanoví. Při třech měsících bydlení bez smlouvy a nákladech řízení je ale kauce dávno pryč.

Náklady řízení vám soud přizná. Jestli je uvidíte, je jiná otázka. Nájemník, který se odmítá vystěhovat, obvykle nemá z čeho platit. Právě proto rozhoduje rychlost, ne výše kauce. Před podpisem další smlouvy si zájemce raději prověřte. Insolvenční rejstřík i centrální evidence exekucí jsou veřejné a zabere to pár minut. Kdo to dělat nechce, může celý pronájem předat na správu pronájmu, kde je prověření zájemců součástí služby.

Exekuce vyklizením

Pravomocný rozkaz nebo rozsudek je exekuční titul, tedy papír, se kterým může exekutor začít jednat. Podáte návrh na exekuci a zbytek je na něm. Věci z bytu se sepíšou a uskladní na náklady bývalého nájemce. Peníze na sklad ale nejdřív složíte vy a vymáháte je zpátky, což je další položka, kterou v praxi často neuvidíte. Termín vyklizení exekutor oznámí předem. Do této fáze se dostane menšina případů. Většina lidí se odstěhuje ve chvíli, kdy jim domů přijde obálka od soudu. Právě proto má smysl poslat výzvu hned a nečekat, jestli se to nevyřeší samo.

Tři měsíce mlčení vás můžou stát dva roky nájmu

Nejdražší chyba v celém procesu není pomalý soud ani drahý exekutor. Je to tříměsíční mlčení po skončení nájmu. Kdo pošle písemnou výzvu hned v prvním týdnu, má za 14 dnů otevřenou cestu k rozkazu a jistotu, že se mu nájem neobnoví. Kdo čeká na dohodu a spoléhá na telefon, může v září zjistit, že má nájemce na další dva roky. 

Časté otázky

Můžu nájemníkovi po skončení nájmu vyměnit zámek?

Ne. Bývalý nájemník sice byt užívá bez právního důvodu, ale pořád je to jeho obydlí a chrání ho § 178 trestního zákoníku i před vlastníkem. Za vniknutí hrozí až dva roky vězení, a pokud u toho vyměníte vložku nebo vypáčíte zámek, šest měsíců až tři roky. Vystěhovat někoho proti jeho vůli může jen exekutor nebo soudní vykonavatel, a to až na základě pravomocného rozhodnutí soudu.

Jak dlouho trvá vyklizení bytu soudní cestou?

Zákon stanoví jen dílčí lhůty, ne celkovou dobu. Výzva musí odejít nejméně 14 dnů před podáním žaloby, soud pak ukládá vyklizení do 15 dnů od doručení rozkazu a ve stejné lhůtě lze podat odpor. Když odpor nikdo nepodá, jde o řádově týdny. Jakmile přijde, rozkaz se ruší a věc pokračuje běžným řízením, které trvá měsíce.

Kolik stojí žaloba na vyklizení bytu a kolik rozkaz k vyklizení?

Poplatek určuje sazebník zákona č. 549/1991 Sb. U vyklizení bytu připadají v úvahu dvě sazby: 5 000 Kč za nemovitou věc, nebo 2 000 Kč v ostatních případech. Krajské soudy se v praxi kloní k té nižší. Za vyklizení exekutorem je poplatek 3 000 Kč. K tomu připočtěte odměnu advokáta, pokud si ho vezmete. Náklady řízení soud přizná úspěšné straně, jejich vymožení ale závisí na tom, z čeho má bývalý nájemce platit.

Co když se nájemník odmítá vystěhovat a zároveň neplatí?

Jsou to dva nároky a uplatňují se spolu. Vyklizení řešíte výzvou a pak rozkazem nebo žalobou. Peníze rozdělte na dvě části: dlužné nájemné do dne skončení nájmu a náhradu ve výši obvyklého nájemného za dobu po něm. Obojí vyčíslete ve výzvě i v žalobě. Kauci započtete proti dluhu při vyúčtování.

Obnoví se nájem, i když jsem nájemníkovi ústně řekl, ať se vystěhuje?

Ano, obnoví. § 2285 občanského zákoníku počítá jen s písemnou výzvou. Telefonát, SMS ani ústní domluva nestačí. Když nájemce bydlí v bytě aspoň tři měsíce po skončení nájmu a písemnou výzvu nedostal, nájem se obnovuje na stejně dlouho jako předtím, nejvýš na dva roky. Výjimkou je situace, kdy jste si ve smlouvě ujednali něco jiného.