Co dělat, když vám kupující odstoupí od kupní smlouvy na nemovitost

Co udělat v prvních dvou dnech

Pořadí úkonů je důležitější než rychlá reakce. Emotivní odpověď na e-mail vám v ničem nepomůže a může vás o argument připravit.

1. Vyžádejte si důvod písemně: Krátká zpráva ve znění „Berete své sdělení jako odstoupení od kupní smlouvy? Uveďte prosím konkrétní důvod a ustanovení smlouvy nebo zákona, o které jej opíráte.“ Tento jediný dopis rozhodne, jestli budete vymáhat pokutu, nebo kupní cenu.
2. Zastavte výplatu z úschovy: Pokud kupní cena leží v advokátní nebo notářské úschově, informujte schovatele písemně ještě týž den. Výplatní podmínky mohou být nastavené tak, že se peníze uvolní automaticky.
3. Zkontrolujte stav řízení na katastru: Byl podán návrh na vklad? Je na listu vlastnictví plomba, tedy vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou? Nebo už vklad proběhl? Odpověď na tuto otázku mění celou strategii.
4. Nezačínejte znovu inzerovat: Dokud není jasné, jestli smlouva trvá, nemůžete nemovitost platně prodat někomu jinému.
5. Sesbírejte komunikaci: E-maily, SMS, potvrzení o doručení. Při sporu se rozhoduje podle toho, co jde doložit.

Odstoupení od kupní smlouvy musí mít důvod

§ 2001 občanského zákoníku to říká v jedné větě: „Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.“ Nic mezi tím neexistuje.

Zákonný důvod je typicky podstatné porušení smlouvy druhou stranou. Podle § 2002 odst. 1 může strana, jejíž protistrana porušila smlouvu podstatným způsobem, „bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit“. Podstatné je takové porušení, o kterém porušující strana už při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, kdyby ho předvídala.

Smluvní důvod je to, co si strany napsaly do smlouvy. U prodeje bytu se nejčastěji objevuje trojice: kupující nesloží kupní cenu do úschovy ve sjednané lhůtě, nezaplatí ji vůbec nebo mu banka nedá úvěr a smlouva na to pamatuje odkládací podmínkou financování.

Když důvod chybí, odstoupení je neúčinné a smlouva trvá dál. To je pro vás lepší pozice, než se zdá. Nemáte zrušený obchod. Máte kupujícího, který neplní, a dvě možnosti:

• Trvat na splnění. Vyzvat ho k zaplacení kupní ceny v dodatečné lhůtě a domáhat se jí. Má smysl, když kupující peníze má a jen couvá.
• Odstoupit sám pro jeho porušení. Tím se dostanete k sankcím a nemovitost je zase volná. Má smysl, když je jasné, že kupující nezaplatí.

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost ze strany prodávajícího má jednu formální podmínku, na které padá překvapivě hodně případů: musí být adresné a musí dojít druhé straně. Pošlete ho písemně na adresu uvedenou ve smlouvě, datovou schránkou nebo doporučeně s dodejkou. Ústní oznámení po telefonu ani zprávu do chatu u soudu těžko doložíte.

Rozhodnout se musíte poměrně rychle. Obecná lhůta pro odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost v zákoně není, § 2002 ale mluví o odstoupení „bez zbytečného odkladu“. Čím déle čekáte, tím hůř se vám argumentuje a tím větší prostor dáváte druhé straně tvrdit, že jste s jejím postupem souhlasil.

Záloha, nebo závdavek? Jedno slovo rozhoduje o statisících

Tuto informaci se prodávající obvykle dozví pozdě. Záloha se vrací. Závdavek propadá.

Záloha je platba na kupní cenu. Nemá sankční funkci. Když se smlouva zruší, vrací se v plné výši, i kdyby odstoupil kupující a bylo to jeho rozhodnutí.

Závdavek upravuje § 1808 občanského zákoníku a funguje úplně jinak. Musí být odevzdán „nejpozději při uzavření smlouvy“ a potvrzuje se jím uzavření smlouvy. Odstavec 2 pak říká: nesplní-li se dluh z příčiny na straně toho, kdo dal závdavek, „může si druhá strana závdavek ponechat“.

A § 1809 přidává pravidlo pro případ, kdy je ve smlouvě zároveň sjednané právo odstoupit, aniž se zvlášť ujednalo odstupné. Závdavek se pak považuje za odstupné. Kdo ho dal a odstoupí, ztrácí právo na jeho vrácení. Kdo závdavek přijal a odstoupí, vydá druhé straně dvojnásobek. To platí i pro vás jako prodávajícího, takže odstupovat od smlouvy jen proto, že mezitím přišla lepší nabídka, je nápad, který se prodraží.

Otevřete si smlouvu a najděte, jak je ta platba pojmenovaná. Pokud tam stojí „záloha na kupní cenu“, počítejte s tím, že ji budete vracet. Pokud tam stojí „závdavek“, je to jiná situace.

V jaké fázi se to stalo, mění všechno. Když kupující couvl ještě před podpisem kupní smlouvy, řešíte úplně jiný dokument. Rezervační smlouva má vlastní sankce i vlastní lhůty. Rezervační poplatek se v ní navíc chová jinak než závdavek v kupní smlouvě. Rezervační smlouva se navíc často uzavírá dřív, než má kupující jistotu financování, takže se v ní scénář s couvnutím objevuje mnohem častěji.

Tuto dřívější fázi rozebírá samostatný text o tom, co se stane, když kupujícímu banka zamítne hypotéku před podpisem. U novostaveb od developera je zase v prvním kroku smlouva o smlouvě budoucí a pravidla se odvíjejí od ní.

Kde leží peníze, rozhoduje víc, než co je ve smlouvě

Právo je jedna věc. Faktické držení peněz druhá. A ve chvíli, kdy obchod padá, rozhoduje spíš to druhé.

Advokátní úschova nebo notářská úschova. Schovatel peníze vyplatí podle výplatních podmínek sjednaných ve smlouvě o úschově, typicky proti výpisu z katastru s novým vlastníkem. Váš okamžitý úkol je písemně schovateli oznámit, že druhá strana tvrdí odstoupení a že o oprávněnosti výplaty je spor. Schovatel pak nevyplatí nikomu, dokud se strany nedohodnou nebo nerozhodne soud. Zní to jako komplikace, ale je to ochrana. Peníze zůstanou na neutrálním místě a nikdo je mezitím neutratí.

Peníze přímo na vašem účtu. Situace je opačná. Držíte je vy a spor bude o to, kolik si smíte ponechat. Výhoda je v tom, že druhá strana musí být aktivní. Nevýhoda v tom, že pokud odstoupení bylo platné, máte je vrátit a úroky z prodlení běží.

Peníze u kupujícího. Nejhorší varianta. Nemáte nic a vymáháte všechno.

To je zároveň nejlepší argument pro to, proč se advokátní úschova u příštího prodeje nevyplácí obcházet. Advokátní servis Bezrealitky za 11 990 Kč obsahuje sepsání nebo revizi kupní smlouvy, advokátní úschovu kupní ceny, návrh na vklad do katastru a prověření smluvních stran včetně kontroly podle zákona proti praní špinavých peněz. Právě výplatní podmínky v úschovní smlouvě jsou to místo, kde se scénář popsaný v tomto článku dá předem ošetřit.

Dokud neproběhl vklad, máte navrch

Podle § 2004 odst. 1 se odstoupením od smlouvy „závazek zrušuje od počátku“. Zní to, jako by se všechno vrátilo samo. Nevrátí. Před podáním návrhu na vklad je vaše pozice nejsilnější. Vlastnictví se nepřevedlo, na listu vlastnictví jste pořád vy. Řešíte jen peníze.

Po podání návrhu, ale před rozhodnutím katastru je na listu vlastnictví plomba, tedy vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Návrh na vklad lze vzít zpět, ale podle § 16 odst. 2 katastrálního zákona se řízení zastaví jen tehdy, souhlasí-li s tím všichni účastníci vkladového řízení. Bez kupujícího to nejde.

Po provedeném vkladu je kupující zapsaný jako vlastník a odstoupení ho odtamtud samo nevymaže. K zápisu obnoveného vlastnického práva potřebujete jeho součinnost. Standardní cestou je souhlasné prohlášení o vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitosti, tedy vkladová listina, ke které ČÚZK vydává formulář číslo 6.110-2011. Obě strany v něm potvrdí, že odstoupením byla smlouva zrušena.

Když kupující součinnost odmítne, zbývá soud. Žaloba na určení vlastnického práva, doba v řádu let, náklady v řádu desítek tisíc. A po celou tu dobu je v katastru zapsaný někdo jiný než vy. S odstoupením se proto neotálí a návrh na vklad je hranice, kterou je potřeba mít v hlavě od prvního dne.

Smluvní pokuta: proč nedostanete vždy to, co je ve smlouvě

Smluvní pokuta funguje jen tehdy, když si ji strany ujednaly. Písemnou formu pro ni zákon na rozdíl od staré úpravy nevyžaduje, u prodeje nemovitosti je ale písemná vždycky, protože smlouva o převodu nemovité věci musí být podle § 560 občanského zákoníku písemná. Podle § 2048 odst. 1 ji pak můžete požadovat bez ohledu na to, zda vám porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. To je její smysl: nemusíte dokazovat, o kolik jste přišli.

Dvě věci ale zůstávají mimo očekávání většiny prodávajících.

Soud může pokutu snížit. § 2051 dává soudu možnost nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit „s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti“. Rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu z ledna 2023 změnilo postup: soud nejprve zjistí, jakou funkci měla pokuta plnit, a teprve pak posuzuje konkrétní okolnosti případu. Pokuta ve výši 10 % kupní ceny tedy není automaticky nedotknutelná.

Pokutu a náhradu škody nemáte automaticky obojí. § 2050 je v tom jednoznačný: „Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.“

Pokud jste tedy počítali s pokutou a k tomu s náhradou ušlého zisku z toho, že byt teď prodáte levněji, máte jen jedno. Výjimkou je situace, kdy si strany ve smlouvě výslovně ujednaly, že se nárok na náhradu škody vedle pokuty zachovává.

Jak pokuty nastavit tak, aby fungovaly a zároveň obstály, rozebírá samostatný článek o smluvních pokutách a sankcích při prodeji nemovitosti. Sem patří jediná věta: vysoká pokuta ve smlouvě není totéž co vysoká pokuta na účtu.

Kdy se vymáhání nevyplatí a kdy nemovitost prodat znovu

Spočítejte si čtyři čísla, než se pustíte do sporu.

Kolik reálně vymáháte. Pokuta po případné moderaci, plus to, co si smíte ponechat ze závdavku. Ne to, co je ve smlouvě.

Kolik vás bude stát vymáhání. Soudní poplatek, právní zastoupení, čas. U sporu o statisíce jde o desítky tisíc a o roky.

Jestli je pohledávka dobytná. Kupující, kterému banka nedala úvěr, obvykle nemá po ruce hotovost na zaplacení pokuty.

Za kolik prodáte znovu. To je nejčastěji podceňovaná položka. Když byt na trhu mezitím zdražil, ztráta z padlého obchodu může být nulová nebo záporná. Když zlevnil, je rozdíl reálný a patří do rozvahy. Než se rozhodnete, ověřte si aktuální hodnotu přes odhad ceny nemovitosti.

Když vám po započtení zbývá 50 000 Kč, protistrana je bez majetku a byt umíte prodat do dvou měsíců za stejnou cenu, dvouletý spor nemá smysl. Když jde o statisíce a kupující má příjem, počítá se to jinak. Rozhoduje matematika, ne to, kdo měl pravdu.

O záloze rozhodla věta, kterou jste podepsali před třemi měsíci

Nejdražší chybou v tomto scénáři není odstoupení kupujícího. Je to slovo „záloha“ tam, kde měl být závdavek, a chybějící věta o tom, kdy schovatel smí peníze vyplatit. Obojí se dá vyřešit ve chvíli, kdy smlouvu připravujete, a nedá se to vyřešit potom. Až budete podepisovat příště, projděte si tři místa: jak je pojmenovaná první platba, za jakých podmínek se uvolní úschova a co se stane, když kupující nezaplatí ve lhůtě. Zbytek už je jen důsledek.

Časté otázky

Může kupující od kupní smlouvy na byt odstoupit bez důvodu?

Ne. Podle § 2001 občanského zákoníku lze od smlouvy odstoupit jen tehdy, ujednaly-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Sdělení „rozmysleli jsme si to“ proto není odstoupením, ale návrhem na dohodu o zrušení smlouvy, který přijmout nemusíte. Pokud kupující žádný platný důvod neuvede, smlouva trvá dál a on je v prodlení se zaplacením kupní ceny.

Propadne kupujícímu záloha, když od smlouvy odstoupí?

Záleží na tom, jak je platba ve smlouvě pojmenovaná. Záloha na kupní cenu se při zrušení smlouvy vrací, protože nemá sankční funkci. U závdavku si podle § 1808 odst. 2 občanského zákoníku může druhá strana závdavek ponechat, nesplní-li se dluh z příčiny na straně toho, kdo ho dal. Otevřete smlouvu a najděte přesný termín, který je v ní použitý. Rozdíl mezi oběma slovy může být v řádu statisíců.

Do kdy lze od kupní smlouvy na nemovitost odstoupit?

Zákon obecnou lhůtu nestanoví. U odstoupení pro podstatné porušení smlouvy mluví § 2002 odst. 1 o odstoupení „bez zbytečného odkladu“. U smluvně sjednaných důvodů platí lhůta uvedená ve smlouvě. Praktický dopad je stejný v obou případech: s odstoupením se nečeká. Čím déle situaci necháte běžet, tím hůř svůj postup obhájíte.

Co dělat, když už proběhl vklad do katastru?

Odstoupením se smlouva ruší od počátku, ale vlastnické právo se v katastru samo nevrátí. Potřebujete součinnost kupujícího k sepsání souhlasného prohlášení o zániku práva k nemovitosti, ke kterému ČÚZK vydává formulář číslo 6.110-2011. Pokud kupující součinnost odmítne, zbývá žaloba na určení vlastnického práva. Proto je rychlost v prvních dnech důležitější než cokoli jiného.

Mohu chtít smluvní pokutu i náhradu škody zároveň?

Zpravidla ne. § 2050 občanského zákoníku říká, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se pokuta vztahuje. Nárok na obojí vzniká jen tehdy, když si to strany ve smlouvě výslovně ujednaly. Při přípravě příští kupní smlouvy je to jedna z vět, které stojí za to doplnit.