Výměna spotřebičů v nájmu: Kdy platíte vy a kdy peněženku otevírá majitel

Nový limit pro rok 2026

Deset let se na tyhle částky nesáhlo. Od ledna 2026 ale platí pro opravy v nájmu nová pravidla, která reagují na to, že zkrátka všechno kolem nás podražilo – od práce instalatéra až po náhradní díly k ledničce.

Co to pro vás jako nájemníka prakticky znamená? Hranice pro to, co se považuje za „drobnou opravu“, se posunula směrem nahoru. Od 1. 1. 2026 se limit pro drobnou opravu zvyšuje z 1 000 Kč na 1 500 Kč za jednu opravu.

Jakmile oprava přesáhne limit drobné opravy, už se neposuzuje jako drobná oprava hrazená nájemcem a obvykle ji řeší pronajímatel, pokud nejde o škodu způsobenou nájemcem.

Drobné opravy vs. běžná údržba: Kdo drží šroubovák?

Než se vrhneme na samotnou výměnu spotřebičů v nájmu, pojďme si udělat jasno v pojmech. Běžná údržba a drobné opravy jsou totiž dvě rozdílné věci, ačkoli se v běžné řeči často pletou.

Běžná údržba je to, co děláte pravidelně, aby byt a vybavení v něm normálně fungovaly a předcházeli jste škodám. Patří sem typicky:

• pravidelné čištění filtrů v pračce, myčce nebo digestoři,
• odvápňování kávovaru a rychlovarné konvice,
• výměna prasklé žárovky nebo těsnění u kapajícího kohoutku.

Tohle všechno máte na starosti vy a nepočítá se to do žádných finančních limitů. Zkrátka se o věci staráte tak, jako by byly vaše vlastní. Drobné opravy už většinou vyžadují trochu zručnosti, nebo rovnou zavolání profesionála. Spadá sem třeba oprava vypínače, výměna poškozeného zámku ve dveřích nebo právě menší zásahy do domácích spotřebičů, které jsou součástí vybavení bytu. A přesně tady už hraje hlavní roli onen výše zmíněný limit patnácti stovek.

Lednička a pračka: Jsou to jen „drobné“, nebo už ne?

Když se podíváme na ty největší pomocníky, ledničku a pračku, většinou platí selský rozum. Prasklá plastová polička v lednici nebo utržené madlo u dvířek pračky jsou ukázkové opravy v bytě, které vyřešíte za pár stovek. Vlezete se do limitu, takže náhradní díl objednáváte a platíte vy.

Co když ale pračka přestane ždímat, protože u ní odešel motor, nebo v lednici praskne kompresor? Tady se rázem bavíme o částkách, které limit hravě přeskočí. V takovém případě zvedněte telefon, zavolejte majiteli a domluvte se na dalším postupu. Opravu by už měl řešit a financovat on.

Bojler a plyn: Revize jsou základ, oprava je vyšší dívčí

U bojlerů, plynových kotlů a ohřívačů vody platí jedno zlaté pravidlo: pravidelné revize a kontroly jsou vaše starost. Ty spadají do běžné údržby (pokud si ve smlouvě nedomluvíte něco jiného) a dají vám jistotu, že je vše bezpečné. Zajišťujete je a platíte vy. Pokud ale technik během revize zjistí, že je potřeba vyměnit drahou součástku, platí stejná pravidla jako u pračky. Jakmile se cena opravy přehoupne přes 1 500 Kč, předáváte štafetu (a účet) majiteli bytu.

Kdy kupuje majitel nový spotřebič?

Občas se stane, že přístroj zkrátka dožije. Opravář přijede, smutně se podívá na patnáct let starou pračku a řekne, že oprava by stála víc než nový model z obchodu. Co teď? Pokud máte spotřebič zapsaný v nájemní smlouvě a předávacím protokolu jako součást vybavení bytu, máte právo na to, aby fungoval. Výměna spotřebičů v nájmu je v tu chvíli plně na majiteli. Nemůže po vás chtít, abyste si koupili novou pračku za své, pokud jste tu starou nerozbili schválně nebo hrubou nedbalostí (třeba tím, že byste v ní prali cihly). Nový spotřebič pak samozřejmě dál zůstává majetkem pronajímatele.

Roční limit: Pojistka, aby vás opravy nezruinovaly

Možná si teď říkáte: „Co když se mi za měsíc rozbije klika, vypínač, polička v lednici a ještě navrch žárovka v troubě? Vždyť se nedoplatím!“ Právě proto existuje ještě jeden limit – ten roční.

S novými pravidly od roku 2026 se tento strop logicky zvýšil. Od 1. 1. 2026 činí roční limit 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu ročně, dříve to bylo 100 Kč.

Jakmile náklady na drobné opravy v bytě během jednoho kalendářního roku dosáhnou tohoto limitu, další drobné opravy už obvykle hradí pronajímatel. V takové situaci se mu jednoduše ozvete a domluvíte se na proplacení.

Jasná smlouva a předávací protokol jsou základ

Úplně nejlepší způsob, jak se vyhnout zbytečným dohadům, je mít všechno černé na bílém hned od prvního dne. Když využijete naše ověřené vzory smluv u nás na Bezrealitky, máte jistotu, že je vaše bydlení po právní stránce férové a jasné.

Vždy také doporučujeme pečlivě zapsat stav všech spotřebičů do předávacího protokolu. Když se pak něco pokazí, opřete se o zdravý rozum a otevřenou komunikaci. Nafoťte závadu, pošlete fotku majiteli a rovnou si řekněte, jak celou situaci vyřešíte.

Nejčastější dotazy

Kdo platí revizi kotle a bojleru v nájmu?

Pravidelné revize a kontroly se posuzují podle typu zařízení a smlouvy; obecně jde o součást běžné údržby, ale není správné tvrdit bez dalšího, že je vždy hradí nájemník. Podle zákona totiž tyto prohlídky spadají do takzvané běžné údržby bytu.

Může po mně majitel chtít zaplatit novou lednici?

Pouze pokud prokáže, že jste lednici zničili hrubým zacházením. Jestliže spotřebič dosloužil kvůli svému věku a běžnému opotřebení, padá nákup nového kusu plně na majitele.

Počítá se do limitu 1 500 Kč i cesta opraváře a jeho práce?

Ano. Limit 1 500 Kč se vztahuje na celkové náklady jedné opravy. Zahrnuje tedy náhradní díly, práci i dopravu opraváře. Pokud součet všech těchto položek přesáhne patnáct stovek, hradí celou fakturu majitel.

Rozbitý spotřebič chybí v předávacím protokolu. Kdo řeší opravu?

Platí jednoduché pravidlo: co není na papíře, to neexistuje. Pokud spotřebič není zapsaný ve smlouvě nebo v předávacím protokolu, nárok na jeho opravu nebo výměnu se prokazuje hůř; vždy rozhoduje skutečný obsah nájmu a další důkazy o tom, co bylo předáno k užívání.

Můžu si koupit novou lednici sám a strhnout to z nájmu?

Svévolně si peníze z nájmu nestrhávejte. Pokud majitel opravu ignoruje, písemně mu oznamte, že nákup zajistíte na vlastní náklady a účet mu následně předložíte k proplacení. Vždy ale mějte tento postup předem prokazatelně schválený.