Pozemek od obce může být past. Prověřte ho jako každý jiný

Nákup stavebního pozemku od obce není bez rizik

Koupě stavebního pozemku od obce působí na první pohled bezpečně a výhodně. Obce obvykle prodávají za nižší ceny a jedná se o průhledný proces s ověřeným právním původem. Zdánlivě ideální kombinace. Jenže pozor: ani obec není zárukou bezchybného pozemku. Často pozemky sama důkladně neprověřuje a spoléhá na základní informace.

Rizika jako stavební suť pod povrchem, ekologická zátěž nebo chybějící sítě tak nemusí být předem zřejmá. Zkušenosti z posledních let ukazují, že i nákup od obce může mít vážné následky. Proto k němu přistupujte stejně obezřetně jako při koupi od soukromníka.

Specifika koupě pozemku od obce

Nákup od obce má oproti běžnému realitnímu trhu svá specifika. Pozemky se většinou prodávají formou nabídkového řízení nebo veřejné soutěže. Zájemci musí splnit podmínky, předložit nabídku a často i návrh smlouvy. Výběr probíhá podle předem daných pravidel a kromě ceny může rozhodovat i plánovaný záměr nebo přínos pro obec.

Obce často stanovují časový závazek výstavby. Pokud nezačnete stavět včas, mohou od smlouvy odstoupit. Někdy je ve smlouvě i zákaz převodu pozemku po určitou dobu, aby se předešlo spekulacím. Tyto podmínky je nutné důkladně prostudovat a zvážit, zda je splníte.

Největší slabinou zůstává, že obce obvykle neprovádějí technické prověrky pozemků. Pokud je pod povrchem ekologická zátěž z minulosti, bez odborného průzkumu ji neodhalíte.

Nejčastější chyby kupujících

Při nákupu stavebního pozemku od obce se mnoho kupujících dopouští stejné chyby, a to, že obec považují za spolehlivého a důkladného prodávajícího, u kterého nehrozí žádné komplikace. Tento předpoklad ale není vždy pravdivý. Obce nemají povinnost zajistit podrobnou technickou diagnostiku pozemku a často samy netuší, co se pod povrchem skrývá.

Dalším častým omylem je podcenění vlastní odpovědnosti. Mnoho lidí se spokojí s tím, že je pozemek vedený v katastru jako stavební, aniž by ověřili, zda je skutečně určen k výstavbě i podle aktuálního územního plánu. Stejně tak bývá přehlíženo, že vedení inženýrských sítí nebo příjezdová komunikace může být pouze „na papíře“, ale v terénu zatím neexistuje.

Nezřídka dochází také k tomu, že kupující neprověří pozemek fyzicky. Neprojdou ho osobně, nenechají provést žádný geologický ani ekologický průzkum a předpokládají, že obec by přece „nic špatného neprodávala“. Právě na tomto předpokladu mohou později prodělat statisíce.

Kontrola pozemku před koupí je nezbytná

Ať už kupujete pozemek od developera, soukromníka nebo obce, důkladná kontrola by měla být samozřejmostí. V případě obecních pozemků je často ještě důležitější, protože se jedná o půdu, která mohla v minulosti sloužit zcela jinému účelu, například jako skládka, průmyslová zóna nebo úložiště stavební suti.

Při fyzické kontrole je vhodné zaměřit se na:

• terénní nerovnosti, neobvyklé navážky, neporostlé části, podezřelé výkopy
• původní využití území: lze dohledat v archivech nebo na historických leteckých snímcích
• přítomnost odpadků, suti, kovových předmětů: známky možného znečištění
• vlhkost a podmáčení, které mohou naznačovat problém s vodním režimem

U větších investic je na místě nechat provést i technický nebo geologický průzkum. Jednoduchý vrt a laboratorní analýza půdy mohou odhalit nebezpečné látky, jako jsou těžké kovy, ropné deriváty nebo jiná ekologická zátěž, která by mohla výstavbu zásadně zkomplikovat nebo úplně znemožnit.

Právní prověření pozemku

Vedle technického stavu je klíčové prověřit i právní aspekty. Základním krokem je nahlédnutí do katastru nemovitostí, kde si ověříte, zda je obec skutečně vlastníkem a zda na pozemku neváznou věcná břemena, exekuce nebo jiné právní vady.

Následně je nutné nahlédnout do územního plánu obce a zjistit, zda je pozemek opravdu určen k výstavbě rodinného domu. Někdy je sice veden jako stavební, ale pouze pro občanskou vybavenost nebo průmysl. Dále doporučujeme:

• ověřit dostupnost a kapacitu inženýrských sítí
• prověřit přístupovou cestu: pozemek může být zcela obklopen jinými parcelami bez zřízeného práva průchodu
• zkontrolovat evidenci kontaminovaných míst.

Pokud obec ve smlouvě negarantuje stav pozemku, může se kupující po podpisu domáhat kompenzace jen velmi obtížně. Je proto vhodné smluvně ošetřit odpovědnost za vady, případně si vyjednat klauzuli o možnosti odstoupení v případě zjištění ekologické zátěže.

Jaké otázky si položit před podpisem smlouvy

Než podepíšete kupní smlouvu, položte si několik důležitých otázek. Je pozemek skutečně určený k výstavbě? Nestačí se podívat do katastru. Důležitější je, jak je zapsaný v územním plánu. Stejně tak si ověřte, jestli je pozemek napojený na inženýrské sítě a jestli k němu vede právně zajištěná přístupová cesta. Bez toho se vám může stavba výrazně zkomplikovat.

Zajímejte se i o to, jaká je historie lokality. Nebyla v minulosti ekologicky zatížená? A co podmínky ve smlouvě? Některé obce si vyhrazují právo odstoupit, pokud nezačnete stavět do určité doby. Jinde platí zákaz převodu pozemku na jiného vlastníka po omezenou dobu. I takové detaily mohou mít velký vliv na to, jestli pro vás bude nákup výhodný.

Kdy se obrátit na odborníky

Na první pohled může koupě pozemku působit jednoduše. Ve skutečnosti ale často jde o složitější proces, při kterém se vyplatí mít po boku odborníky. Právník vám pomůže projít kupní smlouvu a upozorní na body, které by vás mohly do budoucna omezit nebo poškodit. 

Geolog zase zvládne provést základní průzkum půdy a odhalit případné znečištění nebo nevhodné podloží. Stavební inženýr pak posoudí, jestli je pozemek vůbec vhodný pro to, co na něm chcete stavět.

Investice do odborného posudku může ušetřit spoustu starostí. Opravy, průtahy nebo dokonce nemožnost stavět by vás jinak mohly stát mnohem víc.

I nákup od obce vyžaduje pečlivost

Koupě stavebního pozemku od obce může být výhodná. Nižší cena, jasná pravidla výběru a jistota vlastnického původu přitahují pozornost mnoha zájemců. Ale ani obec není neomylná a ani obecní pozemek není automaticky bez problémů. Může být zatížen znečištěním nebo mít jiné skryté vady, o kterých sama obec vůbec neví. Proto se k takové koupi vyplatí přistupovat s rozvahou. Ověřte si technický i právní stav pozemku, nahlédněte do územního plánu a lokalitu si projděte osobně. Ptejte se, zjišťujte a pokud si nejste jistí, neváhejte oslovit odborníky. Může vám to ušetřit spoustu starostí i peněz.

Často kladené otázky

Je pozemek od obce vždy výhodnější než od soukromníka?

Obvykle ano, ale nižší cena může být vykoupena vyšší nejistotou ohledně technického stavu nebo infrastruktury.

Co znamená, že pozemek je stavební?

Musí být vedený jako stavební nejen v katastru, ale i v územním plánu. Ověřit si to je zásadní.

Může obec prodávat ekologicky zatížený pozemek?

Ano. Obec není vždy informována o historickém zatížení. Proto je nutné provést vlastní průzkum.

Jak zjistím, že je půda kontaminovaná?

Pomohou veřejné databáze (např. SEKM), ale nejlepší je nechat udělat rozbor vzorků.

Co když se problémy objeví až po koupi?

Záleží na znění smlouvy. Pokud obec neodpovídá za vady, bude řešení složité – právní pomoc je v takovém případě nutností.