Prodej bytu 1+1 • 35 m² bez realitkySchweriner Str. 2b, , Bádensko-Württembersko

Solida struktura vlastnictví, moderní vybavení, spolehlivá správa – a to vše jen 1 minuta chůze ke stanici S-Bahn, ihned k nastěhování.

Pečlivě udržováno, promyšleně spravováno – s detaily, které se zřídka najdou:

Tento kvalitně vybavený 1+kk byt se nachází v 1. patře klidného obytného komplexu „Waldäcker“ na adrese Schweriner Straße 2b v Eggenstein-Leopoldshafenu.

Nabízí promyšlený půdorys o přibližně 34,64 m² obytné plochy, hodnotné vybavení a krytý balkon s výhledem do zeleného dvora – pouhou minutovou chůzí od zastávky S-Bahn „Schweriner Str.“. Balkon je orientován na východ, což znamená, že je byt v létě příjemně chladný.

K bytu náleží také venkovní parkovací místo (samostatné vlastnictví) a masivně zdivovaný sklep, čímž je nabídka dokonale doplněna.

Obytný komplex „Waldäcker“ – solidní komunita, promyšlená struktura

– Komplex postavený v roce 1994 (masivní cihlová stavba)

– Čtyři architektonicky náročně navržené více rodinné domy (Potsdamer Str., Ostring, Schweriner Str.) – každý funguje samostatně

– Společenství vlastníků je profesionálně spravováno, přičemž každý dům má vlastní prohlášení o dělení a vlastní rezervy

– Celý komplex zahrnuje 104 obytných jednotek a 8 obchodních prostor, rozdělených na dva pozemky s oddělenou správou

– Prodávaný byt je zařazen do společenství vlastníků v části Schweriner Str. 2a/b s vlastní rezervou 56 130 € (stav k 31.12.2023), podíl bytu na rezervě činí 1 654 €

– Kompletní správu komplexu zajišťuje profesionální firma Krogmeier-Vieten (Karlsruhe). Rezervy jsou systematicky tvořeny a cíleně využívány: například v roce 2023 byla kompletně financována renovace balkonu (včetně zábradlí) z rezerv – bez mimořádné zvláštní platby. Rovněž byly včas realizovány zákonem předepsané opatření, jako je hydraulické vyvážení. Díky tomu kupující nepřebírají žádné finanční závazky a žádné nedořešené stavební práce.

Hlavní údaje o bytě a společenství vlastníků (stav k 31.12.2023):

• Obytná plocha: 34,64 m² + balkon (3,43 m², započítaný zčásti)

• Rok výstavby: 1994 – výrazně mladší než mnohé starší budovy v okolí

• Domovní poplatky podle ekonomického plánu pro rok 2026:

 • Celkem: 199,73 €/měsíc

 • Přenositelná položka: 156,43 €/měsíc (včetně topení)

 • Nepřenositelná položka: 26,65 €/měsíc

 • Rezerva: 14,73 €/měsíc

Nákladová struktura zůstává trvale nízká, neboť dům byl postaven bez výtahu – žádná výtahová technika = žádné náklady na údržbu = nižší zátěž rezerv. Pro obyvatele to znamená předvídatelnou měsíční zátěž, pro investory zase vyšší čistý výnos z každé pronajaté jednotky.

Společenství vlastníků – efektivní, férové, profesionální – s příkladnou funkcí

Výjimečnost tohoto komplexu spočívá v jeho struktuře: čtyři právně samostatné domy propojené vnitřním dvořanem, které při službách domovníka, úklidu a údržbě využívají společné synergie. Díky tomu je celá oblast viditelně udržovaná – aniž by docházelo k přehnaným nákladům.

Domovník je na místě stálým zaměstnancem, který pravidelně pečuje o schodiště, odpadová místa, venkovní prostory a drobné opravy. Výsledek: upravené venkovní prostory, pokosený trávník, čisté schodiště a sklep – a to vše trvale.

Stručně řečeno:

Solidní struktura vlastnictví, moderní vybavení, spolehlivá správa – a to vše jen 1 minuta chůze od S-Bahn.

Tento byt přesvědčuje především tím, co není na první pohled vidět – ale co se cítí každý den: stabilní komunita a jasně stanovená pravidla.

Popis lokality – Klidná obytná ulice s perfektní dostupností

Byt se nachází na adrese Schweriner Straße 2b v oblíbené části Eggenstein-Leopoldshafen – pouhých cca 8 km severně od Karlsruhe. Tato poloha spojuje bydlení v přírodním prostředí s bezprostředním spojením do velkoměsta: Zastávka S-Bahn „Schweriner Straße“ (S1/S11) je vzdálená jen asi 100 metrů a bez přestupu vás během cca 20 minut doveze na hlavní nádraží v Karlsruhe.

Díky bezprostřední blízkosti ke KIT Campus Nord, výzkumným ústavům jako Fraunhofer či firmám jako Siemens Energy, se tato oblast již řadu let řadí mezi dynamicky se rozvíjející lokality na sever od Karlsruhe. Zde se setkávají pracovní příležitosti, výborná dopravní dostupnost a vysoká kvalita života.

Dopravní a mobilitní výhody – Rychle bez zbytečných obchvatu

• Pouze 1 minuta chůze k S-Bahn (S1/S11) – přímé spojení do Karlsruhe bez přestupu

• 3 minuty k silnici B36 (rychlé spojení Karlsruhe – Germersheim)

• 10 minut k dálnicím A5/A65 – ideální poloha pro dojíždějící

• Dobrá dostupnost ke KIT, DHBW, Siemens a ústavům Fraunhofer

• Oblast je přátelská k cyklistům, v okolí jsou bezpečné cyklostezky

Tyto dopravní výhody činí lokaci atraktivní jak pro vlastníky, tak pro nájemce – například studenty, dojíždějící či pracovníky ve výzkumu.

Občanská vybavenost a infrastruktura – Krátké cesty pro každodenní život

Obchodní možnosti, lékařská péče, gastronomie a další služby jsou dosažitelné pěšky.

Ať už pěšky, na kole nebo S-Bahnem, vše potřebné pro každodenní život je rychle k mání. Pro nájemce je to jasná výhoda – pro investory pak záruka dlouhodobé pronajímatelnosti.

Volný čas a okolí – Zelené plochy, les a voda

Přes vynikající infrastrukturu se byt nachází v klidném, zeleném obytném prostředí – daleko od hluku a tranzitního provozu. Jen pár minut vás příroda a vodní plochy zvou k aktivitě a odpočinku:

• Hardtwald a lesní hřiště jsou snadno dostupné

• Baggersee Giesen a koupaliště se nacházejí v dojezdné vzdálenosti na kole

• Procházkové a joggingové stezky, fitness trasy, cyklotrasy

• Grilovací zóny, fotbalová hřiště a venkovní fitness zóny

To vše přispívá ke kvalitě života a současně zvyšuje poptávku u nájemníků, kteří si cení bližšího kontaktu s přírodou.

Vzdělání a věda – perspektivní a žádaná lokalita

• V obci se nachází základní škola, střední škola i gymnázium

• KIT Campus Nord je vzdálen jen pár minut

• DHBW, vysoká škola Karlsruhe i KIT-Campus Süd jsou výborně napojeny

• Vysoce atraktivní pro pronájem studentům či pracovníkům ve výzkumu a technice

Rodiče hledající bezpečnou investici pro své děti zde najdou optimální kombinaci: hodnotnou lokalitu, skvělou dostupnost a univerzitní atmosféru.

Mikrolokace – čtvrť v okolí bytu

Byt se nachází v klidné vedlejší ulici s pečlivě udržovanou sousedskou komunitou. Obytný komplex „Waldäcker“ se skládá ze čtyř architektonicky přitažlivých domů s taškovou střechou, balkony a zeleným vnitřním dvorem. Adresa Schweriner Straße 2b společně s číslem 2a tvoří samostatný dům s 20 jednotkami – přehledný, klidný a dobře uspořádaný.

• Žádný tranzitní provoz

• Udržovaný vnitřní dvůr s parkovacími místy pro návštěvy

• Upravené okolí, trávníky, stromy

• Sousedská struktura vlastníků

Díky promyšlené stavební koncepci si i přes centrální polohu dům zachovává vysokou míru soukromí a klidu – což je pro obyvatele nenahraditelná výhoda a zároveň konkurenční přednost pro pronajímatelnost.

Závěr: Lokalita spojuje centrální infrastrukturu se zelenou kvalitou bydlení – kombinace, která se čím dál tím méně nachází a dlouhodobě slibuje stabilní růst hodnoty.

Vybavení – kvalitní, moderní, funkční

Tento byt zaujme promyšleným uspořádáním prostor a vybavením zaměřeným na dlouhou životnost, komfort a praktickou denní použitelnost – ideální pro vlastní bydlení nebo investici s okamžitou možností pronájmu.

Obytný prostor – světlý, klidný, útulný

Centrální obytná a spací část je prostorná, díky velkému prosklenému oknu s výhledem do dvora je plná světla a nabízí přímý vstup na krytý balkon. Kvalitní laminátová podlaha s dřevěnou optikou je nenáročná na údržbu a vhodná i do vlhkých prostor – trvanlivý materiál s příjemným charakterem.

Oddělená kuchyň – vzácné jedinečné řešení

Samostatná kuchyň se dveřmi je skutečnou předností – chrání obytný prostor před pachy a zajišťuje jasné oddělení místností. Vestavěná kuchyň značky Häcker s vysoce lesklými bílými frontami (v U-tvaru) je perfektně začleněná do prostoru a doplněná o kvalitní elektrospotřebiče:

• Chladnička Siemens s mrazákem

• Pračka Siemens

• Myčka nádobí Blaupunkt

• Sporák a trouba Blaupunkt (v rámci skupiny Bosch/Siemens)

Všechny spotřebiče jsou funkční, pečlivě udržované a vhodné jak pro pronájem, tak pro vlastní využití – stačí se nastěhovat, začít vařit a máte vše připraveno.

Koupelna – hygienická, moderní, promyšlená

Vnitřní koupelna je obložena až ke stropu, je světlá, pečlivě udržovaná a funkčně vybavená. Elektrická odsávací ventilace zajišťuje optimální větrání.

Chodba – oddělená a praktická

Samostatná chodba se dveřmi odděluje vstupní prostor od obytné části. Toto jasné uspořádání poskytuje soukromí při vstupu do bytu a umožňuje například zařizovací prostor pro věšák či úložný prostor na boty. Takové řešení u 1+kk bytů není běžné a výrazně tuto jednotku zvýhodňuje.

Balkon – použitelný za každého počasí

Krytý balkon (orientovaný na východ) o přibližně 7 m² je vybaven keramickými dlaždicemi, venkovním osvětlením a zásuvkou. Díky krytu je balkon využitelný po celý rok – ideální pro snídani, sušení prádla nebo jako místo k odpočinku. Prakticky: vlastní parkovací místo je přímo viditelné, což zvyšuje bezpečí a komfort.

Technika a detaily

• Plastová okna s izolačním dvojsklem

• Ruční venetřní rolety ve všech místnostech

• Multimediální přípojky pro TV, kabel, LAN a telefon

• Bezpečnostní schránka s FI (proudovým chráničem)

• Centrální topení (plyn, rok výstavby 1994)

• Dům bez výtahu → nižší nutné rezervy, nižší provozní náklady

Sklep a společné prostory

• Zdivaný sklep s dveřmi, osvětlením a elektrickou přípojkou – nejde o viditelný mřížkový sklep!

• Prostor pro kola a sušárna ke společnému využití

• Vnitřní dvůr s parkovacími místy a udržovanými venkovními prostory

Stálá domovnice pravidelně dbá o čistotu, venkovní oblasti a odpadová místa – cítit je řád napříč celým areálem.

Shrnutí vybavení:

Tento byt není standardní produkt. Je funkčně promyšlený, kvalitně vybavený a modernizovaný. Kombinace oddělené kuchyně, krytého balkonu, oddělené chodby a vynikajícího stavu činí tento byt jedinečným v segmentu kompaktních městských bytů.

Je ideální pro vlastníky, kteří nechtějí dělat žádné kompromisy, a pro investory hledající dlouhodobou pronajímatelnost s přehlednými provozními náklady.

Byt je prodáván bez provize přímo od majitele – žádný makléř, žádné skryté poplatky, žádné zprostředkovatelské náklady.

Rozdělení kupní ceny (celkem: 160 000 €)

• Byt (individuální vlastnictví): 145 000 €

• Venkovní parkovací místo č. 15 (individuální vlastnictví): 10 000 €

• Vestavěná kuchyň s markovými elektrospotřebiči: 5 000 €

Férově kalkulovaná cena, která zohledňuje jak kvalitní vybavení, tak hodnotu zvyšujících opatření (např. renovace fasády v roce 2023).

Výhoda: Další investice není potřebná – byt je ihned k nastěhování nebo k pronájmu.

Struktura poplatků za byt a společenství vlastníků

• Obytná plocha: cca 34,64 m² + balkon (započítán částečně)

• Domovní poplatky (2026): 199,73 € měsíčně

 o Z toho přenositelná část: 156,43 € (včetně topení)

 o Příspěvek do rezervy: 14,73 €

• Podíl bytu na rezervě (stav k 31.12.2023): cca 1 654 €

Rezervní struktura je solidní, nebyla schválena žádná mimořádná zvláštní platba. Správa je profesionální a spolehlivá – známá pro předvídavé plánování a efektivní hospodaření.

Důležitá rozhodnutí společenství vlastníků – bezpečnost a přehlednost

Společenství vlastníků pro Schweriner Str. 2a/2b je považováno za vzorově organizované. Rozhodnutí byla přijata včas a finančně řádně realizována. Klíčové body pro kupující:

• V roce 2022: Okna a rolety jsou v individuálním vlastnictví → úplná svoboda, žádné sdílené náklady

• V roce 2023: Renovace balkonu byla kompletně dokončena a zaplacena (bez mimořádné platby!)

• V roce 2023: Hydraulické vyvážení bylo provedeno včas (plnění zákonné povinnosti)

• Od roku 2027: Připravenost na bezdrátové odečítání – aktuálně žádné náklady

• Kabelová TV: Kolektivní smlouva končí → od roku 2025 si kupující mohou vybrat poskytovatele dle libosti

Tato jasná struktura dává kupujícím právně bezpečný přehled – pro investory to znamená minimální nákladové riziko, pro vlastníky pak maximální předvídatelnost.

Kdo má největší prospěch?

Investoři:

• Byt s nízkými provozními náklady

• Kvalitní vybavení → okamžitě k pronájmu

• Žádný renovacní zaostalost, žádná mimořádná platba

• Dlouhodobě stabilní poptávka díky blízkosti S-Bahn a KIT

• Prodej bez provize = lepší hrubá návratnost

Vlastníci / dojíždějící / studenti:

• Ihned nastěhovatelný bez nutnosti renovací

• Oddělené obytné, kuchyňské a chodbové prostory – což je u 1+kk opravdu vzácné

• Balkon s intimitou a s přehledem na vlastní parkovací místo

• Klidná lokalita s vynikající infrastrukturou

• Profesionální správa a domovní servis = bezstarostnost

Rodiče jako preventivní kupující:

• Investice pro děti během studia nebo výcviku

• Jasně definovaná struktura společenství vlastníků bez překvapivých nákladů

• Hodnotově stabilní a nenáročný na údržbu – ideální i jako pozdější důchodová investice

Závěr – Nabídka s hodnotou a bezstarostností

Tento byt přesvědčuje nejen půdorysem a vybavením, ale především tím, co není na první pohled zřejmé: stabilní struktura společenství vlastníků, předvídavá správa, jasná stanovení nákladů, pečlivě udržované vnější prostory a čtvrť s opravdovou kvalitou života.

Ať už hledáte spolehlivou investici s okamžitou možností pronájmu, nebo kompaktní vlastnický byt s balkonem a parkovacím místem pro sebe, tato nabídka zaujme jak detaily, tak celkovým dojmem.