Prodej bytu 3+1 • 112 m² bez realitkyWichertstr. 69 Berlin Prenzlauer Berg Berlin 10439

Investiční nemovitost v srdci Prenzlauer Berg

Historický byt o rozloze 111 m² se dvěma jihozápadními balkony

Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1580715/

– Pro více informací v angličtině nás prosím kontaktujte –

Prostorný klenot starší výstavby o 111 m² s dvěma jižními balkony v žádané lokalitě Prenzlauer Berg.

Od roku 1998 je nemovitost nepřetržitě pronajímána, aktuálně prakticky obýván jednou osobou (ustanovený právník).

Velmi pečlivě udržovaný objekt, spolehlivé nájemné, jasná komunikace.

Bezprovizní stávající investice pro kapitálové investory, kteří kladou důraz na hodnotnou substanci, stabilitu a udržitelný rozvoj.

Investiční ukazatele (stav):

– Prodejní cena: 810 000 €

– Bytová plocha: 111 m²

– Čisté nájemné bez služeb: 773,31 € / měsíc

– Roční čistý nájem: cca 9 279 €

– Aktuální výše nájemného: cca 6,97 €/m²

– Společné poplatky: 353 € / měsíc (2025)

Rezerva na údržbu společenství vlastníků (stav k 12/2024):

cca 90 123 €

Nákup probíhá bez provize, čímž se investiční náklady ve srovnání s nabídkami skrze realitní kanceláře výrazně snižují.

Současný výnos je vzhledem k nájmu, který byl po mnoho let mírně upravován, přehledný. Zároveň tato konstelace nabízí vzácnou kombinaci spolehlivé nájemní situace a výrazně podloženého rozvojového potenciálu.

Budova byla v uplynulých desetiletích průběžně udržována a modernizována:

• 1998: Rozsáhlé rekonstrukční a modernizační práce včetně instalace nového centrálního topení a přípravy teplé vody

• 2000: Přestavba podkroví

• 2009: Renovace balkonů

• 2014: Renovace sklepního stropu

• 2016: Úprava vnitřního dvora

Kombinace vybudované historické substancie, pravidelné údržby a vysoké rezervní struktury snižuje technické riziko a posiluje dlouhodobou hodnotovou stabilitu investice.

Vývoj nájemného s pochopitelnou perspektivou

Aktuální úroveň nájemného je pod průměrem nájemních indexů srovnatelných objektů v dobré lokalitě (cca 11–12,5 €/m²).

• Krátkodobě je možná zákonem povolená úprava nájemného zvýšením o 15 %.

• Střednědobě se – v rámci legislativních předpisů – nabízí další prostor pro přizpůsobení.

• Dlouhodobě se tržní úroveň v této lokalitě výrazně odvíjí nad současným nájemným.

Tato nemovitost je záměrně určena pro investory se střednědobým až dlouhodobým horizontem, kteří upřednostňují strukturální rozvoj a trvalou hodnotovou stabilitu před krátkodobou maximalizací výnosu.

Vybavení a kvalita jednotky

• 3 pokoje | 111 m² obytné plochy | 4. patro

• Výška stropu až 3,25 m

• Dva jihozápadní balkony s výhledem na zahradu

• Původní dřevěné podlahy a stropy se štukem

• Světlem propustná koupelna s vanou

• Vestavěná kuchyň

• Sklepní místnost

• Pečlivě udržovaná společenství vlastníků

• Energetická třída D

Byt spojuje klasickou kvalitu historické výstavby s dlouhodobou možností přeúčelu.

Lokalita

Prenzlauer Berg patří již léta mezi nejstabilnější městské obytné oblasti Berlína. Tato mikrolokace se vyznačuje vybudovanou infrastrukturou, zelenými plochami, gastronomií a trvale udržitelnou poptávkou.

V pronájmu je v tomto segmentu dlouhodobě zajištěna stabilita.

Závěr

Tento klenot historické výstavby představuje strategickou stávající investici v jedné z nejstabilnějších městských oblastí Německa – se spolehlivou nájemní situací, solidní substancí a jasně doložitelným rozvojovým potenciálem.

Tato kombinace kvality lokality, substance a dlouhodobého rozvojového potenciálu je na trhu v této podobě jen zřídka dostupná.

Ulice Wichert se nachází ve žádané čtvrti Helmholtzplatz v Prenzlauer Berg, jen pár kroků od Schönhauser Allee – jedné z nejžádanějších mikrolokalit Berlína.

• Prenzlauer Berg, na severovýchodě Berlína, je jistě jednou z nejžádanějších čtvrtí hlavního města.

• Stylové historické budovy, moderní restaurace, kavárny a bary, stejně jako četné parky a zelené plochy, definují obraz této centrální čtvrti.

• K tomu se přidává vynikající infrastruktura.

• Kulturně tato oblast nabízí více možností než kterákoliv jiná část města.

• Ať už jde o improvizační komedii, divadlo nebo show – dvě kina dosažitelná pěšky, mnoho malých uměleckých scén, výstavy a galerie poskytují bohatou nabídku zábavy a rozmanitost.

• Vzdělávací instituce všech oborů a stupňů, stejně jako zdravotnická centra, jsou rovněž k dispozici.

• Byt se nachází velmi blízko Helmholtzplatz.

• Týdenní trhy zde a na Kollwitzplatz jsou mimořádně oblíbené a dostupné přes zelenými uličkami lemované ulice čtvrti.

• V bezprostředním okolí najdete řadu obchodů a poskytovatelů služeb.

• K oblíbené Kastanienallee je to jen asi deset minut chůze.

• Pomocí tramvaje, S-Bahn a U-Bahn je nemovitost vynikajícím způsobem napojena na berlínské centrum (Schönhauser Allee – cca 2 minuty chůze).

Popis

Reprezentativní byt se nachází v Prenzlauer Berg, přímo uprostřed módní čtvrti Helmholtz Kiez – jedné z nejžádanějších a nejokouzlujících obytných oblastí s nádhernými historickými budovami, kavárnami, bary, restauracemi a parky, kde sídlí řada mladých rodin z celého světa. Prenzlauer Berg je největší oblastí historických budov z době zakladatelské éry v Německu. Čtvrť se vyznačuje malebnými náměstími a uličkami. Zde je skutečně možné mít vše přímo za dveřmi – ať už jde o procházku v parku, cappuccino v oblíbené kavárně, pivo v místní hospodě, nákupy v bio obchodě nebo večeři u italijana vedle. Školy, školky a zdravotnická centra jsou dosažitelná pěšky. Také jen pár minut chůze odtud se nachází nádraží „Berlin Schönhauser Allee“. Odtud se prakticky okamžitě dostanete na Alexanderplatz nebo Potsdamer Platz. Skvělým tipem pro děti je loutekové divadlo Felicio, které je vzdáleno pouhých 300 metrů. V bezprostřední blízkosti se dále nachází Arnimplatz, Humannplatz i Helmholtzplatz. Za méně než 5 minut pěšky lze rovněž dosáhnout obchodního centra Schönhauser Allee Arcaden, kde najdete vše potřebné pro každodenní život. Pro běhání v parku, procházky nebo piknik jsou k dispozici také Falkplatz a Mauerpark. Napojení na centrum města je rovněž jedinečné – během 12 minut se dostanete linkou U2 na Alexanderplatz, a stanice Ringbahn Schönhauser Allee je jen kousek odtud. Navíc můžete po dobře vybudované cyklostezce podél Schönhauser Alle během krátké doby dosáhnout Hackeschen Markt a Muzejního ostrova.

Vybavení

• 3 pokoje / 111 m² obytné plochy ve 4. patře

• Rok výstavby 1911, pečlivě udržovaný stav

• Výška stropu až 3,25 m

• Dva jihozápadní balkony s výhledem na zahradu

• Zahrada ve vnitřním dvoře

• Původní dřevěné podlahy a stropy se štukem

• Světlem propustná koupelna s vanou

• Vestavěná kuchyň v ceně

• Sklepní místnost

• Centrální topení (plyn), energetická třída D

• Budova se skládá celkem ze 34 bytových jednotek – s přední budovou a dvěma bočními křídly

• Pečlivě udržované společenství vlastníků, s protokoly a doklady o rezervách k dispozici

Údržba

• V roce 1998 byly provedeny rozsáhlé renovační a modernizační práce, včetně instalace nového centrálního topení a ohřevu teplé vody pomocí dálkového vytápění.

• V roce 2000 následovala přestavba podkroví.

• V roce 2009 proběhla renovace balkonů.

• V roce 2014 byla renovována sklepní stropní konstrukce.

• V roce 2016 byl konečně upraven vnitřní dvůr.

Ekonomická data

• Prodejní cena: 810 000 €

• Čisté nájemné bez služeb: 773,31 €/měsíc (cca 6,97 €/m²)

• Společné poplatky: 353 €/měsíc (2025)

• Roční nájem: cca 9 279 €

Rezerva na údržbu je, naštěstí, výjimečně vysoká, takže i velké budoucí výdaje mohou být hrazeny úsporami společenství vlastníků. Ke konci roku 2024 činila rezerva přibližně 90 123 €.

Potenciál a perspektivy

• První možnost úpravy nájemného: navýšení o +15 % je možné

 – Nájemní index pro rok 2024/2025 (pro objekt z roku 1911, dobrá lokalita): reálně 11,0–12,5 €/m².

 – Aktuálně: 6,97 €/m² → cca o 45–55 % pod srovnávacím nájemným.

 – Stropní hranice v Berlíně: +15 % je již možná → další zvýšení cca o +112 €/měsíc.

 – Během 6 let: zvýšení na přibližně 983 €/měsíc.

• Dlouhodobý tržní potenciál: reálně kolem 16 €/m²

 – Při dlouhodobém novém pronájmu: reálně 1 665–1 890 €/měsíc.

• Není chráněno památkově, ale nachází se v chráněné oblasti milieu v Pankow.

• Rezervu na údržbu a zápisy schůzí společenství vlastníků lze získat na vyžádání.

• Energetický štítek udává třídu D (115,1 kWh/m²a, plyn, spotřební štítek).

• Převzetí dle dohody.

Byt je prodáván v pronajatém stavu a je proto ideální jako solidní kapitálová investice. Pro kupce s dlouhodobou perspektivou vlastního užívání nebo s možnosti následného využití představuje objekt atraktivní volbu: Po nabytí vlastnictví může být nájemní vztah samozřejmě dále pokračován v rámci zákonných předpisů, nebo – při odpovídajícím plánování – v budoucnu zvážen pro vlastní využití.

Uveřejněná prodejní cena 810 000 € se vztahuje na prodej s existujícím nájemním vztahem.

Tržní hodnota bytu v neobsazeném stavu je podstatně vyšší, což zde vytváří dlouhodobě hodnotově stabilní a rozvojově schopnou investici.

• Od soukromého prodejce se neplatí žádná kupní provize!

Dotazy na kontakt

Prosím, vezměte na vědomí, že pouze žádosti s kompletními kontaktními údaji budou vyřízeny v krátkém časovém období (cca 1–2 dny).

Při telefonickém kontaktu prosíme o zanechání hlasové zprávy s uvedením jména, telefonního čísla a dostupnosti.

Prohlídka

K uskutečnění prohlídky je vyžadován skutečný zájem, doklad o bonitě a odpovídající závaznost. Všechny termíny jsou pevně sjednávány online.

Vyloučení odpovědnosti

Vizualizace půdorysů slouží pouze k ilustraci. Údaje o rozloze a rozměrech jsou přibližné. Plány a uvedené rozměry vycházejí z dostupné dokumentace.

Veškeré informace o tomto bytu byly sestaveny podle nejlepšího vědomí a svědomí. Skutečný stav při prohlídce a rozměry při předání bytu tvoří výhradní základ smlouvy.