Hlasování SVJ: jak prosadit opravu, když polovina nesouhlasí

Jaká většina stačí při hlasování SVJ o opravě domu

Shromáždění SVJ je usnášeníschopné, když jsou přítomni vlastníci s většinou všech hlasů. Rozhoduje pak většina hlasů přítomných, pokud stanovy nebo zákon nežádají víc. Tak to stanoví § 1206 odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Usnášeníschopnost SVJ tedy závisí na účasti, o výsledku rozhoduje až většina přítomných.

Hlasy se nepočítají podle počtu bytů. Každý vlastník jich má tolik, kolik odpovídá jeho podílu na společných částech domu (§ 1206 odst. 1). Hlas majitele velkého bytu v posledním patře tak může mít dvakrát větší váhu než hlas souseda z garsoniéry. Svůj podíl najdete v prohlášení vlastníka a na listu vlastnictví (LV, výpis z katastru) své jednotky.

Opravu, údržbu nebo stavební úpravu společné části, která nemění prohlášení, zákon svěřuje shromáždění, pokud náklady převýší limit z prováděcího předpisu a stanovy neurčí jinak (§ 1208 písm. e) bod 2). Žádnou zvláštní většinu k tomu nepožaduje.

Hlasování SVJ o opravě ovlivní i cenu vašeho bytu, protože zanedbaný dům se do ní promítá. Kolik byt dnes stojí, zjistíte zdarma v online odhadu ceny nemovitosti.

Stanovy SVJ mohou většinu zvýšit, kvórum nesnížíte

Než začnete počítat hlasy, otevřete stanovy SVJ. Mohou pro opravy nad určitou částku požadovat vyšší většinu, třeba dvě třetiny přítomných. Stanovy najdete ve sbírce listin veřejného rejstříku podle názvu nebo IČO společenství. SVJ tam musí ukládat i úplné znění stanov po každé změně (§ 66 písm. a) zákona č. 304/2013 Sb.).

Opačným směrem to nejde. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 2062/2020 ze 14. 10. 2020 uzavřel, že hranici usnášeníschopnosti stanovy snížit nemohou. Na usnesení, které ji sníží, se hledí, jako by nebylo vůbec přijato. Kdo chce rekonstrukci prosadit „úpravou stanov“, tudy neuspěje.

Malé opravy a havárie řeší výbor sám

Výbor (statutární orgán SVJ) smí o opravě společných částí rozhodnout bez shromáždění, pokud náklady v jednotlivém případě nepřevýší 1 000 Kč v průměru na jednotku. V domě s 20 byty je to oprava do 20 000 Kč. U havárie limit neplatí a stanovy mohou určit jinou hranici (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). O velké rekonstrukci výbor sám rozhodnout nemůže. Když ji rozdělí na drobné zakázky jen kvůli limitu, obchází shromáždění a riskuje spor s vlastníky.

O výsledku nerozhoduje počet odpůrců

Odpůrci přijdou a hlasují proti

Při rovnosti hlasů návrh neprojde. Když je na shromáždění přítomno 80 % hlasů, pro hlasuje 40 % a proti také 40 %, většina chybí a oprava neprojde. Rozhoduje každé procento podílu.

V této situaci pomáhají tři věci: přesvědčit nerozhodnuté, získat plné moci od lidí, kteří nepřijdou, a hlídat spoluvlastněné byty. Spoluvlastníci jednotky, včetně manželů ve společném jmění, hlasují přes jednoho společného zástupce (§ 1185 odst. 2). Zkontrolujte, zda ho zmocnili, jinak se o jejich hlasu může vést spor.

Odpůrci nepřijdou a chybí usnášeníschopnost SVJ

Častější scénář. Odpůrci nehlasují proti, jen na schůzi SVJ vůbec nedorazí. Bez přítomné většiny všech hlasů nemůže shromáždění rozhodnout o ničem. Zákon vám nabízí dvě cesty. Náhradní shromáždění je usnášeníschopné už při 40 % všech hlasů, ale jen pokud ho stanovy připouštějí (§ 1210). Druhá cesta je rozhodování per rollam, tedy písemné hlasování mimo zasedání. Při neusnášeníschopném shromáždění ho může navrhnout ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, i tehdy, když o něm stanovy mlčí (§ 1211 odst. 1).

Hlasování per rollam sporný návrh spíš pohřbí

Per rollam vypadá jako záchrana, u sporné rekonstrukce je to ale často past. Většina se tu počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků (§ 1214). Nevrácený hlasovací lístek tak působí stejně jako hlas proti. Pravidla jsou navíc formální. Návrh musí obsahovat znění rozhodnutí, podklady a lhůtu, která činí 15 dní, pokud stanovy neurčí delší (§ 1211 odst. 3). Vlastník se vyjadřuje s datem a vlastnoručním podpisem na listině s plným zněním návrhu (§ 1212). Výsledek pak výbor všem písemně oznámí (§ 1213). Hlasování per rollam se hodí pro věci, se kterými souhlasí skoro všichni. Pro hlasování SVJ o drahé opravě v rozděleném domě je lepší dobře připravené shromáždění.

Než půjdete znovu hlasovat

1. Vyžádejte si podklady: Každý vlastník smí nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů SVJ a pořizovat si kopie (§ 1179). Podklady k pořadu zasedání mají mít vlastníci včas k dispozici (§ 1207 odst. 2). Pozvěte odpůrce, aby se na výběru nabídek podíleli.
2. Rozdělte velký návrh na menší: Střecha zvlášť, výtah zvlášť, úvěr zvlášť. Kdo nechce nový výtah, může klidně hlasovat pro opravu zatékající střechy.
3. Přepočítejte dopad na každý byt: Příspěvky na správu domu (hovorově fond oprav) se dělí podle podílu na společných částech, pokud prohlášení neurčí jinak (§ 1180 odst. 1). Částka v korunách měsíčně přesvědčí víc než rozpočet celé stavby. Ukažte i cenu toho, že se nic neudělá. Havárie bývá dražší než plánovaná oprava.
4. Sežeňte plné moci: Kdo na shromáždění nepřijde, může vás nechat hlasovat za sebe. Jakou formu musí plná moc mít, najdete ve stanovách SVJ. Když ji dodržíte, hlas vám nikdo nezpochybní.
5. Vynuťte si svolání shromáždění: Výbor musí shromáždění svolat i na podnět vlastníků s více než čtvrtinou všech hlasů, alespoň dvou. Když to neudělá, svolají ho tito vlastníci sami na náklad SVJ (§ 1207 odst. 1). Pokud o to požádají před rozesláním pozvánky, musí výbor zařadit na pořad i bod, ke kterému navrhnou usnesení nebo jehož zařazení zdůvodní (§ 1207 odst. 3).

Úvěr pro SVJ: shromáždění musí schválit tři věci

Velká rekonstrukce se málokdy zaplatí jen z našetřených příspěvků. Samotný souhlas s úvěrem ale nestačí. Shromáždění musí schválit tři věci, klidně v jednom usnesení:

• opravu samotnou podle § 1208 písm. e) bod 2,
• předchozí souhlas s úvěrem, včetně jeho výše a podmínek (§ 1208 písm. f) bod 3),
• celkovou výši příspěvků na správu domu, ze kterých se úvěr bude splácet (§ 1208 písm. c)).

SVJ si smí půjčit jen na správu domu a pozemku, především na opravy a úpravy schválené usnesením shromáždění (§ 14 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Zástavní právo k vašemu bytu může vzniknout jen s vaším písemným souhlasem (§ 1208 písm. f) bod 4). Při hlasování SVJ o úvěru tedy nikdo nemůže zastavit váš byt bez vás. Odpůrci úvěru často argumentují ručením. Je to oprávněná námitka. Za dluhy SVJ ručí každý člen v poměru podle svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2). Proto do podkladů patří splátkový kalendář a dopad splátek na každý byt.

Když hlasování SVJ neprojde

Když shromáždění o řádně předložené věci nerozhodne, protože nebylo usnášeníschopné, může kterýkoli vlastník z důležitého důvodu navrhnout, aby věc rozhodl soud (§ 1209 odst. 3). Soud pak poměry uspořádá podle slušného uvážení (§ 1209 odst. 2).

Druhá situace je opačná. Shromáždění rozhodlo a vy jste byli přehlasováni. Máte-li pro to důležitý důvod, můžete navrhnout, aby věc rozhodl soud. Lhůta je tři měsíce ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděli nebo dozvědět mohli, potom právo zaniká (§ 1209 odst. 1). Zda se stejně dá napadnout i zamítnutý návrh, zákon výslovně neříká. U takového sporu se obraťte na advokáta, který se věnuje bytovému spoluvlastnictví.

Když rekonstrukce mění prohlášení, většina nestačí

Většina přítomných stačí jen na opravu nebo úpravu, která nemění prohlášení vlastníka. Když se mění, platí § 1169 odst. 1: potřebujete písemný souhlas dotčených vlastníků a většinu hlasů všech vlastníků jednotek. Pokud se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků, musí souhlasit všichni.

Typicky jde o půdní vestavbu s novými byty, která mění podíly, nebo o zrušení předzahrádek, které někdo výlučně užívá. Než návrh předložíte, ověřte, na které straně hranice leží.

Stavební úpravy domu navíc často vyžadují povolení stavebního úřadu. Co mění nová pravidla, shrnujeme v článku o novele stavebního zákona.

Neprohráváte na třech čtvrtinách, prohráváte na účasti

Kdo chce dům opravit, má při hlasování SVJ zákon na své straně víc, než si většina vlastníků myslí. Rozhoduje většina přítomných, hlasy se počítají podle podílů a shromáždění si můžete vynutit. Přečtěte stanovy, spočítejte hlasy a sežeňte plné moci dřív, než půjdete hlasovat.

Někdy ale dům opravu neodhlasuje ani po letech a vy už nechcete čekat. Dlouhý spor v SVJ je pádný důvod byt prodat. Co při prodeji řešit se společenstvím, od potvrzení o dluzích po převod členství, najdete v článku o prodeji bytu a SVJ.

Pokud naopak byt v takovém domě kupujete, vyžádejte si stanovy, zápisy ze shromáždění a plán oprav. NEMO Report vám prověří údaje z katastru a rizika lokality. Zápisy SVJ a technický stav domu si ale musíte vyžádat sami.

Časté otázky

Kolik hlasů je potřeba při hlasování SVJ o opravě domu?

Shromáždění musí být usnášeníschopné, tedy přítomni musí být vlastníci s většinou všech hlasů. Opravu pak schválí většina hlasů přítomných (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku). Hlasy se počítají podle velikosti podílu na společných částech, ne podle počtu bytů. Stanovy mohou požadovat vyšší většinu, proto je čtěte jako první. Drobné opravy do 1 000 Kč v průměru na jednotku a havárie řeší výbor sám.

Platí ještě tříčtvrtinová většina pro rekonstrukci?

Ze zákona ne. Tři čtvrtiny všech vlastníků vyžadoval § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, který byl zrušen k 1. 1. 2014. Od té doby platí občanský zákoník a ten pro opravu společných částí žádnou zvláštní většinu nestanoví. Tři čtvrtiny platí jen tehdy, když je výslovně obsahují stanovy vašeho SVJ.

Může SVJ schválit úvěr, i když s ním nesouhlasím?

Ano. O úvěru rozhoduje shromáždění většinou hlasů, pokud stanovy nežádají víc, a musí schválit i jeho výši a podmínky. Zástavní právo k vašemu bytu ale bez vašeho písemného souhlasu vzniknout nemůže (§ 1208 písm. f) bod 4). Za dluhy SVJ ručíte poměrně podle svého podílu na společných částech, stejně jako ostatní členové.

Kde najdu stanovy SVJ?

Stanovy jsou ve sbírce listin veřejného rejstříku na or.justice.cz. Vyhledejte společenství podle názvu nebo IČO a otevřete sbírku listin. SVJ tam má ukládat i úplné znění stanov po každé změně. Pokud tam aktuální verzi nenajdete, požádejte o ni výbor. Ve sbírce listin najdete i účetní závěrky SVJ.

Co když na shromáždění nepřijde dost vlastníků?

Shromáždění není usnášeníschopné a nemůže rozhodnout. Pokud to stanovy připouštějí, svolá výbor náhradní shromáždění, kterému stačí přítomnost vlastníků se 40 % všech hlasů. Druhou možností je hlasování per rollam. Tam se ale většina počítá ze všech hlasů v domě, takže každý nevrácený lístek působí jako hlas proti.