Podkrovní byt: co skrývají šikminy, střešní okna a izolace

Proč má podkrovní byt v inzerátu víc metrů, než kolik využijete

Podlahová plocha bytu, kterou najdete v prohlášení vlastníka, se počítá podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Byt je podle něj ohraničený podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a do podlahové plochy se započítává půdorysná plocha všech místností. Výjimku pro šikminy nařízení nemá. Metr čtvereční podlahy, nad kterým je strop ve výšce 40 cm, se počítá stejně jako metr uprostřed pokoje.

Potvrdilo to i Ministerstvo pro místní rozvoj v odpovědi na dotaz k programu IROP z 26. 7. 2018: podlahová plocha podkrovního bytu se rovná celkové ploše, „tedy včetně plochy pod zkosením nižším než 1,2 m“.

U bytu v podkroví se tak můžete setkat se třemi různými plochami:

• Podlahová plocha podle nařízení 366/2013 Sb. Celá plocha místností včetně šikmin. Tu najdete v prohlášení vlastníka.
• Plocha obytné místnosti podle stavebních předpisů. Plocha se světlou výškou pod 1,2 m se do ní nezapočítává. Světlá výška je vzdálenost od hotové podlahy ke stropu.
• Užitná plocha. Žádný předpis ji nedefinuje. V inzerátu do ní majitel může zahrnout i sklep nebo terasu.

Jak nízký smí být strop v podkroví

Minimální světlou výšku stanoví § 38 odst. 1 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, účinné od 1. 7. 2024. Obytná místnost musí mít obecně aspoň 2,5 m. V podkroví stačí 2,2 m. U místnosti se šikmým stropem musí být tato výška dosažena aspoň nad polovinou podlahové plochy. Plocha s výškou pod 1,2 m se do plochy obytné místnosti nepočítá. Podkroví vyhláška definuje jako vnitřní prostor převážně vymezený konstrukcí šikmé střechy.

Starší vestavby měly přísnější limity

Do konce roku 2023 platila vyhláška č. 268/2009 Sb. Podle jejího § 10 odst. 5 musely mít obytné místnosti světlou výšku 2,6 m, v podkroví 2,3 m, a to u zkosených stropů nejméně nad polovinou plochy místnosti. Půdní vestavby povolené v té době se tedy stavěly s vyšším stropem, než dnes předpisy požadují. Praha měla vlastní stavební předpisy, u pražské vestavby si proto požadavky ověřte na stavebním úřadě.

Pokoj, který nesplní výšku, není obytná místnost

Inzerát nabízí podkrovní byt 3+kk, ale jeden z pokojů má rovný strop jen v malém pruhu uprostřed. Pokud v něm strop nedosahuje 2,2 m aspoň nad polovinou plochy, nejde podle stavebních předpisů o obytnou místnost. Dispozice je pak spíš 2+kk s komorou a podle toho by měla vypadat i cena. Na prohlídku si vezměte svinovací metr. Změřte výšku v několika bodech a odhadněte, nad jakou částí podlahy je strop vyšší než 2,2 m. Limit ale platí jen pro obytné místnosti. Koupelna, komora nebo chodba mohou být nižší.

Střešní okna: na co se dívat, než podepíšete

Střešní okno je nejslabší místo podkrovního bytu. Je vystavené dešti, sněhu i slunci víc než okno ve fasádě a netěsnost se na něm projeví nejdřív. Na prohlídce hledejte:

• Skvrny a puchýře na omítce pod oknem a kolem ostění (boční stěny okenního otvoru).
• Plíseň v rozích ostění a za záclonou či roletou.
• Ztmavlé nebo popraskané dřevo rámu, odlupující se lak.
• Kapky nebo stopy po kondenzátu na skle a parapetu.
• Čerstvě přemalované místo kolem okna. Může jít o běžnou údržbu, ale i o zakrytou stopu po zatékání.

Zeptejte se majitele, kdy se okna naposledy měnila, kdo výměnu platil a jestli má fakturu. Pokud jsou okna původní a stará, započítejte si výměnu střešních oken do rozpočtu. Cenu vám spočítá firma podle velikosti a typu oken.

Vlhkost kolem okna nemusí znamenat jen špatné těsnění. Pokud se skvrny objevují po dešti, bývá na vině oplechování. Pokud v zimě, jde spíš o kondenzaci kvůli slabé izolaci. Na obojí se ptejte a skryté vady bytu nechte uvést v kupní smlouvě.)

Izolace a účty: zima pod střechou, horko v létě

Střecha je u podkrovního bytu zároveň stropem. Když je izolace slabá nebo chybí, teplo v zimě uniká střechou přímo nad vaší hlavou a v létě se byt rozpálí. Z prohlídky podkrovního bytu to nepoznáte. Kolik izolace je ve střeše, ukáže jen projektová dokumentace, faktura za zateplení podkroví nebo účty za energie.

Průkaz energetické náročnosti popisuje dům, ne váš byt

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) se u bytového domu zpracovává pro celou budovu. Majitel bytu si ho podle § 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, vyžádá od společenství vlastníků nebo správce, předloží ho kupujícímu před podpisem kupní smlouvy a klasifikační třídu uvede v inzerátu. Třída je tedy průměr celého domu. Podkrovní byt pod nezateplenou střechou na tom může být hůř než byt ve třetím patře.

Pokud majitel průkaz od společenství na písemnou žádost nedostal, může ho podle § 7a odst. 7 nahradit vyúčtováním elektřiny, plynu a tepla za byt za poslední tři roky. U podkrovního bytu chtějte vyúčtování vždy, i když průkaz existuje. Řekne vám víc než třída celého domu. Jak se s průkazem při prodeji pracuje, popisujeme v článku kdy a jak získat PENB.

Jak se počítá teplo u šikmých stropů

Pokud má dům společnou kotelnu nebo dálkové teplo, rozúčtovávají se náklady na vytápění podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. U místností se zkosenými stropy se započitatelná plocha bytu násobí koeficientem podle skutečného objemu vytápěného prostoru. Podkrovní byt tak v základní složce nemusí platit za plnou podlahovou plochu.

Základní složka tvoří 40–60 % nákladů na vytápění, zbytek se dělí podle naměřené spotřeby. Náklady na metr čtvereční se přitom nesmí od průměru domu lišit o víc než 30 % dolů a 100 % nahoru. Ve vyúčtování od majitele se podívejte, s jakou plochou bytu vyúčtování počítá.

Přehřívání: přijďte na prohlídku v horkém odpoledni

Na přehřívání podkroví mají vliv hlavně orientace oken a stínění. Okna na jih a na západ pouštějí v létě do podkrovního bytu nejvíc tepla. Venkovní rolety na střešní okna zachytí teplo dřív, než projde sklem. Vnitřní žaluzie nebo závěs jen omezí oslnění. Zeptejte se majitele, jaká je v bytě teplota v červenci a jestli má klimatizaci nebo venkovní stínění. Pokud to jde, přijďte se podívat v létě odpoledne.

Opravu střechy v bytovém domě platí všichni, podkrovní byt často víc

Stavební části podstatné pro zachování domu jsou vždy společné (§ 1160 odst. 2 občanského zákoníku). Nařízení č. 366/2013 Sb. v § 5 odst. 1 k nim výslovně řadí střechu včetně izolací, žlabů a svodů a také výplně otvorů v hlavních svislých konstrukcích, tedy okna. Opravy se platí z příspěvků na správu domu, lidově z fondu oprav, a to podle podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1).

Podkrovní byt přitom často platí víc. Pokud prohlášení vlastníka neurčí jinak, stanoví se podíl poměrem podlahové plochy bytu k podlahové ploše všech bytů v domě (§ 1161). Šikminy se do podlahové plochy počítají celé. Majitel podkrovního bytu tak platí příspěvky i za metry, na kterých se nedá stát.

Střešní okna nařízení výslovně nejmenuje. Kdo platí jejich výměnu, jestli společenství, nebo vlastník bytu, upravuje v praxi prohlášení vlastníka nebo stanovy. Před koupí si od majitele vyžádejte:

• Zápisy ze shromáždění za poslední dva až tři roky. Uvidíte v nich plánovanou opravu nebo zateplení střechy.
• Výši fondu oprav a měsíční předpis plateb pro byt.
• Potvrzení správce o dluzích majitele na příspěvcích. Podle § 1186 by na vás mohly přejít a majitel vám potvrzení musí doložit.
• Prohlášení vlastníka a stanovy s pravidly pro střešní okna.

Více o dokladech od společenství najdete v článku prodej bytu a SVJ.

Půdní vestavba bez kolaudace se legalizuje těžko

Stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu, který v něm stojí (§ 230 odst. 1 stavebního zákona č. 283/2021 Sb.). Starší vestavby mají kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí podle dřívějšího zákona. Pokud chybí, má kupující problém.

Stavební úřad nařídí odstranit stavbu provedenou bez povolení (§ 250 odst. 1 písm. b)). Majitel může do 30 dnů od zahájení řízení požádat o dodatečné povolení (§ 255 odst. 1). Dostane je jen tehdy, když stavba mimo jiné nevyžaduje výjimku z požadavků na výstavbu (§ 256 odst. 1 písm. b)). Vestavba s nízkým stropem nebo malými pokoji tuto podmínku často nesplní.

Jak půdní vestavbu prověřit:

1. Na listu vlastnictví (LV, výpis z katastru o tom, kdo nemovitost vlastní) zkontrolujte, že je jednotka zapsaná jako byt. Zápis „ateliér“ nebo „jiný nebytový prostor“ znamená, že nejde o byt, i když se v něm bydlí.
2. V prohlášení vlastníka ověřte, že je podkroví vymezené jako jednotka. Pokud ho majitel jen užívá, ale v prohlášení je vedené jako společná půda, nekupujete je.
3. Kolaudační rozhodnutí nebo souhlas si vyžádejte od majitele. Pokud ho nemá, zeptejte se na stavebním úřadě, pod který dům spadá.

Prohlídka podkrovního bytu v deseti bodech

Do podkrovního bytu se vyplatí přijít dvakrát: jednou za deště, podruhé v horkém odpoledni. Vezměte si svinovací metr, baterku a tento seznam:

1. Výška u šikmin. Kde je 1,2 m a jaká část plochy je využitelná.
2. Plocha v inzerátu proti prohlášení vlastníka. Kterou plochu majitel uvádí.
3. Výška stropu v pokojích. Dosahuje 2,2 m aspoň nad polovinou plochy?
4. Skvrny pod okny a v koutech u střechy.
5. Stáří střešních oken a kdo platí jejich výměnu.
6. Doklad o izolaci střechy: projekt, faktura nebo aspoň rok zateplení.
7. Vyúčtování energií za tři roky a PENB domu.
8. Teplota v létě, orientace oken a stínění.
9. Zápisy ze shromáždění o opravě střechy a výše fondu oprav.
10. Zápis „byt“ na LV a kolaudace vestavby.

Pokud je to možné, podívejte se i na půdu nebo na krov. Hledejte zatékání, plíseň a poškozené trámy. Další otázky pro majitele najdete v článku 25+ otázek na prohlídce.

Co vám majitel na prohlídce potvrdí, patří do kupní smlouvy: plocha, kolaudace i to, že o zatékání neví. Pokud majitel prodává přes náš advokátní servis (od 11 990 Kč), advokát připraví rezervační i kupní smlouvu, zajistí úschovu kupní ceny a podá návrh na vklad.

Šikmina se do ceny počítá, do bydlení ne

Podkrovní byt má výhody: světlo, výhled a nikoho nad hlavou. Platíte ale i za metry pod šikminou, za opravy střechy, na které přispíváte podle svého podílu, a za teplo, které střechou odchází. Plochu, strop i izolaci si proto ověřte z listin a měřením, ne z fotek. Pak teprve srovnávejte cenu.

Pokud podkrovní byt prodáváte, uveďte v inzerátu podlahovou plochu z prohlášení i plochu s výškou nad 1,2 m. Kupující se na to stejně zeptá a přesné číslo mu ušetří přepočítávání. Kolik byt podle trhu stojí, zjistíte během dvou minut.

Časté otázky

Počítá se plocha pod šikminou do podlahové plochy bytu?

Ano. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. tvoří podlahovou plochu bytu půdorysná plocha všech místností a výjimku pro šikminy nařízení nemá. Ministerstvo pro místní rozvoj v roce 2018 potvrdilo, že podlahová plocha podkrovního bytu zahrnuje i plochu pod zkosením nižším než 1,2 m. Jinak počítají stavební předpisy: do plochy obytné místnosti se plocha s výškou pod 1,2 m nezapočítává.

Jaká je minimální světlá výška v podkroví?

Podle § 38 odst. 1 vyhlášky č. 146/2024 Sb. musí mít obytná místnost v podkroví světlou výšku nejméně 2,2 m. U šikmého stropu musí být tato výška dosažena aspoň nad polovinou podlahové plochy místnosti. Vestavby povolené podle dřívější vyhlášky č. 268/2009 Sb. musely splnit 2,3 m. Limit se týká obytných místností, koupelna nebo komora mohou být nižší.

Kdo platí výměnu střešních oken v bytovém domě?

Záleží na prohlášení vlastníka a stanovách společenství. Střecha je společnou částí domu a její opravy se platí z příspěvků všech vlastníků podle podílu. Střešní okna ale nařízení č. 366/2013 Sb. výslovně nejmenuje, takže v některých domech je mění společenství a jinde vlastník bytu. Před koupí se zeptejte výboru a vyžádejte si zápisy ze shromáždění.

Je vytápění podkrovního bytu dražší?

Pokud je střecha nezateplená nebo má slabou izolaci, většinou ano. Teplo uniká stropem, který je zároveň střechou. Průkaz energetické náročnosti popisuje celý dům, takže o konkrétním bytě řekne málo. Chtějte proto po majiteli vyúčtování elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. U ústředního vytápění se plocha se šikmými stropy přepočítává koeficientem, takže nemusíte platit za plnou plochu.

Může majitel prodat půdní vestavbu bez kolaudace?

Prodat ji může, pokud je jednotka zapsaná v katastru. Riziko ale přebíráte vy. Stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a stavební úřad může nařídit odstranění nepovolené stavby. Dodatečné povolení nedostane vestavba, která potřebuje výjimku z požadavků na výstavbu. Bez dokladu o kolaudaci proto kupní smlouvu nepodepisujte.