A je rozhodnuto: Novela stavebního zákona 2026 přehledně

Novela stavebního zákona: rychlé shrnutí

Co Sněmovna schválila a jak dlouho to trvalo

Novela stavebního zákona mění zákon č. 283/2021 Sb., tedy „nový stavební zákon“ platný od roku 2024. Cesta Parlamentem trvala devět měsíců:

• 12. 12. 2025 – skupina koaličních poslanců předložila návrh jako sněmovní tisk 67. Účinnost v něm byla navržena od 1. července 2026. Odtud pochází datum, které se pak opakovalo v médiích.
• 28. a 30. 1. 2026 – první čtení. Sněmovna tehdy nic neschválila, jen návrh pustila do dalšího projednávání.
• 10. 7. 2026 – třetí čtení. Sněmovna novelu schválila ve znění komplexního pozměňovacího návrhu, který text výrazně přepsal.
• 20. 8. 2026 – Senát návrh zamítl.
• 9. 9. 2026 – Sněmovna setrvala na svém znění a Senát přehlasovala.
• 17. 9. 2026 – prezident zákon podepsal.
• Vyhlášení ve Sbírce zákonů – zákon dostane číslo a od data vyhlášení se počítá první vlna účinnosti.

Celou historii najdete na stránce sněmovního tisku 67. Prezident podle Advokátního deníku při podpisu zmínil obavy kritiků: snazší dodatečné povolování černých staveb, slabší ochranu nejkvalitnější zemědělské půdy a to, že mlčení úřadu v řízení znamená souhlas. Zákon přesto podepsal.

Od kdy novela stavebního zákona platí: 3 vlny změn

Ustanovení o účinnosti (čl. LXXXV) ve schváleném textu stanoví, že zákon nabývá účinnosti 1. ledna 2027. Vybrané body ale nabývají účinnosti „prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení“ a jiné až 1. ledna 2028. Pro majitele domů a pozemků z toho vycházejí tři data.

První den měsíce po vyhlášení ve Sbírce

• Drobné a jednoduché stavby. Větší zahradní stavby, vyšší opěrné zdi, zpevněné plochy a zateplení bez povolení (přílohy č. 1 a 2).
• Bytové domy do 500 m² zastavěné plochy s nejvýše čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím, požární výškou do 9 m a určené výhradně k bydlení se stávají jednoduchými stavbami.
• Kratší lhůty pro sousedy. Deset dnů na námitky, ústní jednání oznámené deset dnů předem (§ 188 a § 189).
• Námitka podjatosti úředníka do jednoho týdne od zjištění (§ 190a).
• Domněnka v zastavitelném území ve prospěch stavebníka (§ 194).
• Delší možná platnost povolení, nově až sedm let (§ 198).

1. ledna 2027

• Vzniká Úřad rozvoje území České republiky, ústřední úřad se sídlem v Praze.
• Fikce povolení u jednoduchých staveb ve zrychleném řízení (§ 212a).
• Námitka musí uvádět důvody a rozsah dotčení, souhlas se stavbou už nelze vzít zpět (§ 190).
• Jednání o smíru mezi stavebníkem a sousedy (§ 191a).
• Lhůty dotčených orgánů nelze prodloužit (§ 178).
• Přezkum a obnovu řízení lze zahájit nejpozději do tří měsíců od právní moci povolení (§ 195a a 195b).
• Odvolací úřad už nesmí rozhodnutí zrušit a vrátit prvnímu stupni (§ 225).

1. ledna 2028

Obecní a krajské stavební úřady podle přechodných ustanovení zanikají 31. prosince 2027. Jejich práci převezmou úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště. Posuzování veřejných zájmů, ke kterým dnes vydávají stanoviska samostatné dotčené orgány (hygienici, orgány ochrany přírody, památkáři a další), převezme stavební úřad sám. Ustanovení § 1b sice nabývá účinnosti už 1. ledna 2027, u běžných staveb se ale v praxi projeví až se vznikem úřadů rozvoje území krajů. Slibované „jedno povolení od jednoho úřadu“ tak přijde až s touto vlnou.

Drobné stavby podle nového stavebního zákona

• Stavba u domu nebo chaty: 40 → 60 m² zastavěné plochy. Nově smí mít kromě jednoho nadzemního podlaží i podkroví. Výška do 5 m, odstup nejméně 2 m od hranic pozemku a podmínka, že aspoň polovina pozemku dál vsakuje dešťovou vodu, zůstávají.
• Skleník a bazén: 40 m² beze změny. Mění se jen to, že mohou stát na „pozemku zázemí stavby“, nejen u rodinného domu nebo chaty.
• Opěrná zeď: 1 → 1,5 m mezi pozemky v zastavitelném území. Plot do 2 m zůstává drobnou stavbou.
• Zpevněné plochy do 60 m² u domu nebo chaty (například dlážděná plocha) nově výslovně patří mezi drobné stavby.
• Dočasné stánky a stavby pro kulturní nebo sportovní akce: 30 → 90 dnů.
• Rekreační stavba na ploše pro rekreaci: 55 m² a 4 m → 60 m² a 5 m.
• Zateplení domu výslovně nepotřebuje povolení, pokud neovlivní mechanickou odolnost a stabilitu stavby, významně nezmění její vzhled ani účel užívání a nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.

Do účinnosti první vlny platí dosavadní limity. Stavíte-li domek teď, řiďte se pravidly z článku o drobných zahradních stavbách a o tom, kdy postavíte zahradní domek bez povolení. Jakmile novela nabude účinnosti, řiďte se limity uvedenými výše.

Fikce povolení funguje jen se souhlasem sousedů

Od roku 2027 platí, že když stavební úřad ve lhůtě nerozhodne o jednoduché stavbě, považuje se záměr za povolený uplynutím lhůty (§ 212a). U jednoduché stavby je to zpravidla 30 dnů od zahájení řízení (§ 196 odst. 1). Úřad pak do 15 dnů vydá osvědčení a na 15 dnů ho zveřejní na své úřední desce.

Háček je v podmínce. Fikce se týká jen žádosti ve zrychleném řízení podle § 212. A to vyžaduje mimo jiné, aby obec měla vydaný územní plán, a souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, tedy typicky sousedů. „Soused mlčí“ proto neznamená „stavba povolena“. Bez jeho podpisu se do zrychleného řízení vůbec nedostanete.

I fikce se dá zvrátit. Účastník řízení může do 15 dnů od zveřejnění osvědčení podat podnět. Pokud nebyly splněny podmínky pro povolení, nadřízený úřad rozhodne, že se záměr za povolený nepovažuje. Stihnout to musí do tří měsíců od zveřejnění osvědčení, pak už fikci zvrátit nelze.

Úřady budou mít méně prostoru pro průtahy

Lhůta 30 dnů na vyjádření nebo závazné stanovisko dotčeného orgánu platí už dnes (§ 178 odst. 1). Dnes ji ale úřad může prodloužit až o 30 dnů. Od roku 2027 to nepůjde. Už dnes také platí, že když se dotčený orgán nevyjádří včas, považuje se jeho stanovisko za souhlasné (§ 178 odst. 3).

Platnost povolení je dnes dva roky a úřad ji může v odůvodněných případech stanovit nejdéle na pět let. Novela tento strop zvyšuje na sedm let. Pro stavebníka, který kupuje pozemek s povolením a stavět začne až za několik let, je to víc času.

Když staví soused: námitky mají kratší lhůtu a přísnější pravidla

• Lhůta na námitky: nejméně 15 → 10 dnů. Stavební úřad vás do 10 dnů od zahájení řízení vyrozumí a vyzve k námitkám ve lhůtě 10 dnů od doručení výzvy.
• Ústní jednání: nejméně 15 → 10 dnů předem. Veřejné ústní jednání může být nově už 15 dnů po doručení veřejnou vyhláškou – dnes je to 30 dnů.
• Námitka musí mít důvody i rozsah dotčení. Důvody musíte uvádět už dnes (§ 190 odst. 3). Od roku 2027 ale úřad k námitce, která nepopíše, jak se vás stavba dotkne, vůbec nepřihlédne.
• Souhlas je definitivní (od roku 2027). Podpis na situačním výkresu po podání žádosti nevezmete zpět ani nezměníte, ledaže se záměr podstatně změní.
• Jednání o smíru (od roku 2027). Na žádost stavebníka úřad nařídí jednání, na kterém se lze dohodnout na změně stavby, finanční náhradě nebo kompenzačních opatřeních. K námitkám toho, kdo na něj bez omluvy nepřijde, se nepřihlíží.
• Námitky mimo zákon neprojdou. Podle § 193 odst. 5 „námitky, které nespočívají v porušení právních předpisů, nejsou důvodné“. Pouhý nesouhlas nestačí.

Nejsilnější změnou je domněnka v § 194 odst. 2:

Jednoduše řečeno, na pozemku, který obec v územním plánu určila k zastavění, má stavebník výchozí výhodu. Soused musí přijít s konkrétním porušením předpisu.

Od roku 2027 k tomu přibývá § 144d. Nová stavba musí snést obvyklé účinky dříve povolených staveb a provozů v okolí. U hluku se podle § 148 odst. 3 k navýšení o méně než 2 dB nepřihlíží.

Co z toho plyne pro vás jako souseda:

1. Hlídejte datovou schránku a poštu. Deset dnů uteče rychle, zvlášť v létě.
2. Podívejte se do územního plánu obce, co se na sousedním pozemku smí stavět. Proti tomu, co územní plán dovoluje, se brání těžko.
3. Pište konkrétně: uveďte, který předpis stavba porušuje a jak se vás dotkne (stín, odstup, hluk, odtok vody).
4. Choďte na jednání, i na jednání o smíru. Neomluvená neúčast znamená konec vašich námitek.

Co novela stavebního zákona znamená při koupi a prodeji nemovitosti

Kupujete stavební pozemek s povolením? Od roku 2027 lze přezkumné řízení zahájit nejpozději do tří měsíců od právní moci povolení a o obnovu řízení požádat ve stejné lhůtě. Povolení, které je tři měsíce pravomocné, je tak výrazně jistější. Chtějte od prodávajícího povolení s vyznačenou právní mocí a zkontrolujte, dokdy platí.

Kupujete dům se zahradní stavbou? Stavba postavená před účinností novely musela splnit limity platné v době, kdy vznikla, ne limity po novele. Když je domek na zahradě větší než 40 m² a dokumentace k němu chybí, ptejte se, jak vznikl. Pomůže NEMO Report, který mimo jiné ukáže podklady z územního plánu obce a stavby nezapsané v katastru. Když chybí dokumentace ke stavbě, řeší se to pasportem stavby.

Prodáváte pozemek? Platné povolení nebo souhlasy sousedů jsou argumentem při vyjednávání o ceně. Kupující ví, že nezačíná od nuly. Jak velký vliv to bude mít na cenu, zatím nikdo nezměřil – data k tomu nejsou. Výchozí cenu si ověřte pomocí online odhad ceny nemovitosti a inzerát přidejte mezi pozemky na prodej.

Zlevní novela stavebního zákona bydlení?

Ministerstvo pro místní rozvoj na webu nového stavebního zákona uvádí, že povolení bytového domu dnes trvá 7–10 let, a jako cíl reformy uvádí 12 měsíců. U rodinného domu 60 dnů. Jsou to cíle ministerstva, ne výsledky. Realita má zpoždění. Nové úřady vzniknou v letech 2027 a 2028 a přejdou do nich úředníci dnešních stavebních úřadů. Rychlost povolování bude záviset i na tom, jak tento přechod zvládnou. A mezi povolením a kolaudací bytového domu uběhnou další roky stavby. Novela tak na nabídku bytů zapůsobí nejdříve za několik let. Pokud tedy řešíte vlastní bydlení, s koupí na novelu nečekejte.

Deset dnů rozhoduje víc než deset paragrafů

Samotná změna stavebního zákona má 743 novelizačních bodů, běžného majitele se ale dotkne jen několik z nich. Pro souseda je největší změnou lhůta: deset dnů na konkrétní, odůvodněnou námitku. Pro stavebníka je klíčový souhlas souseda, protože bez něj nefunguje zrychlené řízení ani fikce povolení. A pro kupujícího pozemku je nejdůležitější právní moc: tři měsíce po ní je povolení podstatně jistější než dnes.

Časté otázky

Od kdy platí nový stavební zákon po novele?

Novela nabývá účinnosti ve třech vlnách. Nová pravidla pro drobné a jednoduché stavby, kratší lhůty pro námitky a domněnka v zastavitelném území platí od prvního dne kalendářního měsíce po vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů. Od 1. ledna 2027 vzniká Úřad rozvoje území a platí fikce povolení, jednání o smíru a přísnější pravidla pro námitky. Od 1. ledna 2028 nahradí obecní a krajské stavební úřady úřady rozvoje území krajů. Datum 1. července 2026 bylo jen v původním návrhu.

Kolik metrů čtverečních může mít zahradní stavba bez povolení po novele?

Stavba související s bydlením nebo rodinnou rekreací může mít po účinnosti první vlny až 60 m² zastavěné plochy (dosud 40 m²), výšku do 5 m, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Musí stát nejméně 2 m od hranic pozemku a aspoň polovina pozemku musí dál vsakovat dešťovou vodu. Skleník a bazén zůstávají do 40 m².

Může soused po novele ještě zablokovat stavbu?

Může podat námitky, ale pravidla jsou přísnější. Má na ně 10 dnů od doručení výzvy a od roku 2027 musí uvést důvody i rozsah, v jakém se ho stavba dotýká, jinak se k námitce nepřihlíží. V zastavitelném území platí domněnka, že stavba splňující požadavky na výstavbu a odpovídající okolní zástavbě práva sousedů neporušuje. Soused proto musí doložit konkrétní porušení předpisu.

Co je fikce povolení a týká se i rodinných domů?

Fikce povolení znamená, že když stavební úřad nerozhodne ve lhůtě, považuje se stavba za povolenou. Platí od 1. ledna 2027 pro jednoduché stavby, kam patří i rodinné domy, a pro sítě technické infrastruktury. Podmínkou je zrychlené řízení, pro které musí mít obec územní plán a stavebník souhlasy všech účastníků řízení. Nadřízený úřad může fikci do tří měsíců zvrátit.

Co se stane se stavebním řízením, které už běží?

Podle přechodných ustanovení schváleného textu se rozpracovaná řízení dokončí podle nového znění, pokud zákon nestanoví jinak. U požadavků na výstavbu ale v již zahájeném řízení stačí splnit dosavadní pravidla, pokud je to pro stavebníka výhodnější. Dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů lze předložit ještě do tří let od účinnosti novely.

Zdroje

• Sněmovní tisk 67, historie projednávání (předložení, čtení, zamítnutí Senátem, přehlasování, podpis prezidenta)
• Sněmovní tisk 67, schválený text (čl. I § 144c, 144d, 148, 178, 188–198, 212a, 225, přílohy č. 1 a 2; čl. II přechodná ustanovení; čl. LXXXV účinnost)
• Sněmovní tisk 67/0, původní návrh (navržená účinnost 1. 7. 2026)
• Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, aktuální znění (dnešní lhůty a limity drobných staveb)
• Zákon č. 91/2026 Sb. (odklad přechodného období pro informační systémy)
• Česká komora architektů: Prezident podepsal novelu stavebního zákona
• Advokátní deník: Prezident Pavel podepsal spornou koaliční novelu stavebního zákona
• Ministerstvo pro místní rozvoj: Nový stavební zákon 2026 (cílové lhůty povolování)