Investiční byt: jak spočítat reálný výnos a kdy nekupovat

Hrubý výnos: první filtr, který zabere minutu

Vzorec je jednoduchý: hrubý výnos = roční nájemné ÷ kupní cena × 100. Byt za 5 900 000 Kč pronajatý za 19 000 Kč měsíčně vydělá 228 000 Kč ročně. Hrubý výnos je tedy 3,9 %.

Do jmenovatele patří všechno, co vás koupě stojí: kupní cena, advokát, případná renovace před prvním pronájmem. A nájemné počítejte tržní, ne to, které si přejete. Reálnou hodnotu bytu i obvyklý nájem v lokalitě si ověříte přes online odhad ceny nemovitosti zdarma. Přestřelená kupní cena je nejspolehlivější způsob, jak si výnos zkazit dřív, než dostanete klíče.

Hrubý výnos je ale jen síto na třídění inzerátů. Většina článků i prodejců u něj skončí. Právě proto vycházejí investiční byty na papíře tak dobře.

Čistý výnos: co všechno musíte odečíst

Čistý výnos zjistíte, když od nájemného odečtete provozní náklady, neobsazenost a daň. Teprve tohle číslo můžete srovnávat se spořicím účtem nebo dluhopisem.

Provozní náklady

• Fond oprav a správa SVJ. Příspěvky do fondu oprav (společné spoření vlastníků na opravy domu) platíte vy, ne nájemce. U staršího bytového domu počítejte klidně s 1 500–2 500 Kč měsíčně.
• Pojištění bytu a odpovědnosti pronajímatele.
• Daň z nemovitých věcí. Stát ji pro rok 2026 nezvyšuje, inflační koeficient zůstává 1,0. Velké rozdíly ale dělá místní koeficient, který si obce nastavují v rozmezí 0,5–5.
• Opravy a obnova vybavení. Pračka, kotel, malování mezi nájemci. Nula v této kolonce znamená jen to, že výdaj zatím nepřišel.

Neobsazenost

Byt nevydělává nepřetržitě. Mezi nájemci bývá 2–5 týdnů mezera, počítejte tedy s výpadkem 5–10 % ročního nájemného. Riziko dlouhého výpadku snížíte pečlivým výběrem: prověření nájemce v insolvenčním a exekučním rejstříku stojí pár minut a ušetří měsíce vymáhání.

Daň z příjmu z pronájmu

Příjem z nájmu daníte podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Výdaje uplatníte buď paušálem 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo ve skutečné výši včetně odpisů. Sazba daně je 15 %, část základu nad 1 762 812 Kč daníte sazbou 23 %. Dobrá zpráva: sociální ani zdravotní pojištění se z pronájmu neplatí.

Modelový výpočet: byt 2+kk v Brně

Modelová čísla, na kterých si ukážeme celý rozpad. Dosaďte si vlastní.

1. Vstup: kupní cena 5 900 000 Kč, vstupní režie 100 000 Kč (advokát, odhad, drobná renovace). Celkem 6 000 000 Kč. Nájemné 19 000 Kč měsíčně.
2. Hrubý příjem: 228 000 Kč ročně, hrubý výnos 3,9 %.
3. Neobsazenost 5 %: minus 11 400 Kč.
4. Fond oprav a správa SVJ: minus 24 000 Kč.
5. Pojištění: minus 3 500 Kč.
6. Daň z nemovitých věcí: minus 2 000 Kč (podle koeficientu obce).
7. Opravy a obnova vybavení: minus 15 000 Kč.
8. Provozní výsledek: 172 100 Kč ročně.
9. Daň z příjmu při paušálu 30 %: základ 159 600 Kč, daň 15 % je 23 940 Kč.
10. Čistý příjem: zhruba 148 000 Kč ročně. Vztaženo k investici 6 000 000 Kč je to čistý výnos 2,5 %.

Z hrubých 3,9 % zbylo po poctivém odečtení 2,5 %. A to jsme zatím nepočítali hypotéku.

Hypotéka na investiční byt: páka teď hraje proti vám

Pákový efekt znamená, že část bytu zaplatí banka a výnos počítáte jen z vlastních peněz. Funguje to ale jen tehdy, když je výnos bytu vyšší než úrok. Průměrná nabídková sazba hypoték je v červenci 2026 5,32 % a roste čtvrtý měsíc v řadě. Náš modelový byt nese hrubých 3,9 %. Páka se otočila proti kupujícímu.

Na modelu z Brna to vypadá takto: při úvěru na 70 % ceny, tedy 4 130 000 Kč, zaplatíte v prvním roce na úrocích zhruba 220 000 Kč. Byt přitom po provozních nákladech vydělá 172 000 Kč. Úroky spolknou víc, než byt vynese, a to jsme ještě nespláceli jistinu. Celá splátka při splatnosti 25 let vyjde zhruba na 24 900 Kč měsíčně, takže peněžní tok skončí asi 127 000 Kč ročně v minusu. Rozdíl doplácíte ze svého a z investice se stává pravidelný výdaj se sázkou na růst ceny.

Při skutečných výdajích si úroky odečtete od základu daně, záporný tok peněz to ale nezvrátí. Počítejte také s tím, že u druhé nemovitosti bývají banky přísnější na LTV i bonitu. Jestli páka u vaší sazby ještě dává smysl, zjistíte nejrychleji přes naši hypotéku.

Kdy se koupě investičního bytu nevyplatí

Každou investici poměřujte s bezrizikovou alternativou. Dluhopis Republiky nese ve fixní variantě kolem 4,5 % ročně a výnos je osvobozený od daně. Nejlepší spořicí účty nesou kolem 4 %. Náš modelový byt vydělá čistých 148 000 Kč ročně, stejných 6 000 000 Kč v dluhopisu zhruba 270 000 Kč. Bez shánění nájemců, bez oprav, bez rizika neplatiče.

Co mluví pro investici do nemovitosti?

Růst ceny. Nabídkové ceny bytů vzrostly podle ČSÚ v prvním čtvrtletí 2026 meziročně o 12,9 %, za rok 2025 o 16,8 %. Jenže minulý růst není budoucí výnos. Kdo kupuje byt s čistým výnosem 2,5 % čistě kvůli růstu ceny, nespoří, spekuluje. Nicméně to může vyjít.

Nekupujte, pokud platí aspoň jedno z následujícího:

• Hrubý výnos bytu je nižší než sazba hypotéky, kterou vám banka nabídla.
• Plán stojí jen na růstu ceny, nájem by sám o sobě investici neobhájil.
• Nemáte rezervu aspoň šesti měsíčních splátek a nákladů na účtu.
• Horizont je kratší než 10 let. Dřívější prodej navíc nesplní časový test podle § 4 zákona o daních z příjmů a zisk z prodeje zdaníte.
• Kupujete nad odhadní cenu, protože „byty stejně porostou“.
• Počítáte s nepřetržitou obsazeností a nulovými opravami.

Investiční byt není jistota, je to firma o jednom bytě

Výnos bytu se dá spočítat dopředu na desetiny procenta. Kdo výpočet přeskočí, nekoupil investici, koupil emoci za několik milionů. Kdo si ho udělá, často zjistí, že konkrétní byt za konkrétní cenu prostě nedává smysl, a ušetří si roky doplácení.

Koupě obstojí tehdy, když čistý výnos spolu s realistickým odhadem růstu ceny přebije bezrizikovou alternativu, máte rezervu a horizont deset a více let. Pak funguje i druhá strana rovnice: nájemce u nás najdete bez provize a bez inzertního mezičlánku, což výnos zvedá. A pokud nechcete řešit nájemce, opravy a výběr nájemného sami, převezmeme správu za vás.

Časté otázky

Jaký je dobrý výnos z pronájmu bytu?

Takový, který má rezervu nad bezrizikovou alternativou. Když spořicí účty a státní dluhopisy nesou kolem 4–4,5 %, chtějte hrubý výnos aspoň 5 %. Čistý výnos po nákladech a dani bývá o 1–1,5 procentního bodu nižší než hrubý, s tím počítejte předem.

Jak se daní příjem z pronájmu bytu?

Podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. Od příjmů odečtete buď paušál 30 % (max. 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje včetně odpisů. Zbytek daníte 15 %, část základu nad 1 762 812 Kč sazbou 23 %. Sociální a zdravotní pojištění se z pronájmu neplatí.

Vyplatí se investiční byt na hypotéku?

Při sazbách kolem 5,32 % většinou ne z pohledu peněžního toku: úrok je vyšší než hrubý výnos většiny bytů, takže úvěr výnos vlastního kapitálu snižuje. Smysl dává jen byt s výnosem nad sazbou úvěru, nebo vědomá sázka na růst ceny s dostatečnou rezervou.

Co je lepší: investiční byt, nebo dluhopisy?

Dluhopis Republiky nese kolem 4,5 % bez daně a bez práce. Byt dnes typicky 2,5–3,5 % čistého, k tomu ale potenciál růstu ceny a ochranu proti inflaci. Byt je podnikání s rezervou a horizontem, dluhopis pasivní úložka. Rozhoduje váš čas a ochota nést riziko.

Kde se vyplatí koupit investiční byt?

Tam, kde vychází nejlepší poměr nájmu ke kupní ceně. Zpravidla to nejsou centra velkých měst, kde jsou ceny nejvyšší a výnosy nejnižší, ale menší města a okrajové čtvrti. Rozhoduje ale vždy výpočet konkrétního bytu, ne mapa. Spočítejte hrubý výnos, odečtěte náklady a srovnejte.