Tahák pro kupující: 25+ otázek na majitele nemovitosti

Růžové brýle nechte doma, berte lupu

Ruku na srdce – když konečně najdete vysněnou nemovitost, která je na prodej, je těžké zůstat v klidu. Možná už v duchu rozmisťujete kytky na balkon a vybíráte barvu závěsů. Jenže nákup bytu nebo domu je pravděpodobně největší investice vašeho života a emoce jsou v tuhle chvíli špatný rádce.

Ve skutečnosti prohlídka nemovitosti často připomíná hru na schovávanou. Prodávající chce ukázat to nejlepší, vy musíte najít případné skryté vady, které se majiteli tak úplně nehodí.

Než vůbec zazvoníte u dveří, udělejte si domácí úkol

V dnešní době už nemusíte na prohlídku chodit úplně „naslepo“. Spoustu věcí, na které byste se museli složitě ptát (a doufat v pravdivou odpověď), můžete zjistit předem. Než začnete plánovat cestu na prohlídku, vygenerujte si Nemo report od Bezrealitky. Je to takový rentgen nemovitosti, který vám o bytu nebo domu prozradí věci, které majitel možná ani sám netuší:

• Technický stav: Jsou tam rizika spojená se statikou nebo vlhkostí?
• Právní jistota: Nehrozí vám exekuce majitele nebo věcná břemena, o kterých nikdo nemluvil?
• Okolí: Plánuje se v sousedství stavba dálnice nebo dalších bytů, které vám zastíní ten krásný výhled do krajiny?

S Nemo reportem v kapse už na prohlídce nepůsobíte jako laici, ale jako někdo, kdo ví, na co se zaměřit. A hlavně ušetříte si čas strávený na prohlídkách nemovitostí, které byste si po zjištění pravdy stejně nekoupili.

25+ otázek, které rozhodnou

Pojďme na to. Rozdělili jsme otázky do logických bloků, aby vaše prohlídka měla řád. Začneme tím nejdůležitějším – tím, co není na první pohled vidět.

I. Technické detaily

Nákup domu nebo bytu bez kontroly technického stavu je jako kupovat ojeté auto bez otevření kapoty. Tady jsou otázky, které vám mohou ušetřit statisíce korun za opravy v budoucnu:

1. „Proč nemovitost prodáváte?“: Klasika, která odhalí víc, než se zdá. Stěhují se pryč, nebo utíkají před hlučným sousedem?
2. „Kdy proběhla poslední rekonstrukce rozvodů (elektřina, voda, odpady)?“: Pokud je elektřina v hliníku a odpady v litině, čeká vás brzy sekání do zdí.
3. „Z čeho jsou stěny a stropy?“: Sádrokarton, cihla nebo panel? Každý materiál má jiné izolační vlastnosti a nosnost.
4. „Objevila se tu někdy vlhkost nebo plísně?“: Sledujte rohy místností a čerstvě vymalované fleky. Vlhkost je nepřítel číslo jedna.
5. „Jak stará jsou okna a v jakém jsou stavu?“: Špatné těsnění znamená průvan v peněžence při placení faktur za topení.
6. „Jaký je tlak vody a jak dlouho trvá, než začne téct teplá?“: Zkuste pustit kohoutek v koupelně. Slabý čůrek v pátém patře nechcete.
7. „V jakém stavu je střecha a společné prostory?“: U domu je střecha základ, u bytu zase indicie, jak se o dům stará SVJ.
8. „Jaká je energetická náročnost budovy (PENB)?“: Nechte si ukázat štítek. Rozdíl mezi třídou B a G pocítíte každý měsíc.

II. Provozní náklady

Hezký obývák potěší, ale pokud za něj budete měsíčně platit víc než za splátku hypotéky, nadšení vás rychle přejde. Nákup bytu nebo domu je i o matematice.

1. „Můžete mi ukázat vyúčtování služeb za poslední dva roky?“: Chtějte vidět realitu, ne odhady. Zajímejte se o skutečnou spotřebu energií.
2. „Kolik se platí do fondu oprav a jaké jsou plány oprav?“: U bytu je to klíčové. Pokud je fond prázdný a plánuje se nová fasáda, čeká vás brzy skokové navýšení plateb.
3. „Jak je to s vytápěním a ohřevem vody?“: Vlastní kotel, dálkové vytápění, nebo snad přímotopy? Způsob vytápění zásadně ovlivní váš měsíční rozpočet po nastěhování.
4. „Jsou v domě nějaké nesplacené úvěry (např. za zateplení)?“: Dluhy SVJ se přenášejí i na vás jako na nové majitele.

III. Sousedé a okolí

Stěny si vymalujete, podlahu vyměníte, ale souseda bubeníka nebo novou dálnici za oknem nezměníte. Při nákupu nemovitosti musíte koukat i „přes plot“.

1. „Kdo bydlí v okolních bytech/domech?“: Jsou to rodiny s dětmi, senioři, nebo byty slouží ke krátkodobým pronájmům typu Airbnb? To zásadně ovlivní váš klid.
2. „Jak je to tu s hlukem v noci a ve špičce?“: Prohlídky bývají přes den, kdy je klid. Zeptejte se na blízké bary, frekventované silnice nebo železnici.
3. „Jaké jsou možnosti parkování?“: Má byt přidělené stání, nebo je to každovečerní boj v modrých zónách? Zkuste si tu zaparkovat v sedm večer a uvidíte sami.
4. „Plánuje se v nejbližším okolí nějaká stavba?“: Výhled na park se může během roku změnit ve výhled do oken nového bytového komplexu.
5. Tip od Bezrealitky: Tohle je přesně ta chvíle, kdy oceníte Nemo report. Ten totiž hlídá i územní plány a budoucí záměry v okolí, o kterých majitel „zapomněl“ mluvit.
6. „Kde se ukládají kola a kočárky?“: Sklepní kóje, společná kolárna nebo balkon? Prověřte si zabezpečení těchto prostor.
7. „Na jaké světové strany jsou orientovaná okna?“: Ložnice na západ zní romanticky do chvíle, než v létě zjistíte, že se v ní nedá spát kvůli horku.

IV. Právní čistota

Papírování není zábava, ale chyba v něm vás může stát střechu nad hlavou. Koupě nemovitosti musí být právně neprůstřelná.

1. „Je nemovitost něčím zatížená?“: Hypotéka prodejce je běžná věc, ale věcná břemena (třeba právo dožití babičky) nebo exekuce jsou už jiný příběh.
2. „Odpovídá zapsaný stav v katastru realitě?“: Často se stává, že garáž, kůlna nebo přístavba u domu nejsou vůbec zkolaudované nebo zapsané. To je při koupi domu obrovský problém pro banku i pro vás.
3. „Jste skutečným vlastníkem nemovitosti vy, nebo s prodejem někomu pomáháte?“: Taková otázka může znít možná až moc podezřívavě, ale překvapilo by vás, kolikrát na prohlídce můžete potkat souseda, kamarádku kamarádky nebo příbuzného, který je účastníkem dědického řízení. Ověřte si v listu vlastnictví, že se bavíte opravdu s tím správným člověkem.
4. „Existuje k domu kompletní technická dokumentace?“: Půdorysy, schémata rozvodů... bez toho je každá budoucí rekonstrukce sázkou do loterie.
5. „Máte k nahlédnutí kupní a rezervační smlouvu nebo mi ji můžete poslat e-mailem?“: Férový majitel bude mít všechny dokumenty připravené a nebude mít problém s tím, abyste se na ně podívali a případně je projednali se svým právníkem. 

V. Vybavení a další detaily

Už víte, že dům nespadne a soused není bubeník. Teď jde o to, co za své peníze vlastně dostanete a jak rychle se můžete začít balit.

1. „Co přesně je zahrnuto v ceně a co si odvezete?“: Nenechte se zmást krásným interiérem. Někdy si majitelé berou i vestavěné spotřebiče, svítidla nebo zahradní domek. Trvejte na tom, aby to bylo jasně uvedeno v předávacím protokolu.
2. „Jak je to tu s připojením k internetu a signálem?“: Tlusté zdi starých domů nebo odlehlé lokality mohou být pro Wi-Fi oříšek. Vyzkoušejte si sílu signálu přímo na místě nebo se spojte s vaším operátorem / poskytovatelem internetového připojení.
3. „Kdy nejdříve se můžu nastěhovat?“: Koupě bytu je jedna věc, ale uvolnění nemovitosti druhá. Majitel může čekat na dokončení své novostavby, a vy tak můžete zůstat měsíce bez střechy nad hlavou.
4. „Jakou historii má tento dům/byt? Neřešily se tu pojistné události?“: Vytopení sousedy, požár v kuchyni nebo prasklé stoupačky. Pokud se to stalo jednou, může se to stát znovu. Chtějte vědět, jak se to vyřešilo.
5. „Kdybych byl váš nejlepší kamarád, co byste mi o tomto domě řekli mezi čtyřma očima?“: Na závěr zkuste položit tuhle nenápadně psychologickou otázku. Často z prodejce vypadne něco upřímného, co v oficiálním popisu nenajdete.

15 věcí, které si musíte „osahat“

Otázky jsou jedna věc, ale realita pod prsty druhá. Prodávající může být mistr světa v mluvení, ale kapající kohoutek neukecá. Tvařte se klidně jako šťouralové, máte na to právo. Tady je 15 věcí, které na prohlídce prověřte vlastními smysly:

1. Pusťte vodu naplno: Zkuste všechny kohoutky. Teče voda proudem, nebo jen líně kape? A co odpad – odtéká hned, nebo se v umyvadle tvoří bazén?
2. Spláchněte toaletu: Protékající nádržka je detail, ale špatně upevněná mísa, která se pod vámi hýbe, už signalizuje problém s instalací.
3. Projděte se po všech koutech: Vrzající podlahy v prázdném bytě zní romanticky, s nábytkem a dětmi vás to ale začne brzy budit ze spaní. Sledujte i to, jestli se podlaha někde nepropadá.
4. Zavřete a otevřete všechna okna: Jdou hladce, nebo s nimi musíte zápasit? Přiložte ruku k rámu – cítíte průvan (tzv. mikroventilaci, o kterou jste nestáli)?
5. Zkuste kliky a panty: Drhnoucí dveře mohou znamenat jen potřebu seřídit panty, ale také to, že dům „pracuje“ a zárubně jsou nakřivo.
6. Zhasněte a rozsviťte: Procvakejte všechny vypínače. Pokud světla blikají nebo v nich praská, elektřina volá o pomoc.
7. Zkontrolujte rohy a stropy: Hledejte čerstvou malbu tam, kde nedává smysl. Často se tak maskují mapy od vytopení nebo plísně.
8. Pohlaďte radiátory: Jsou u ventilů suché, nebo najdete stopy rzi a zaschlé kapky? Výměna topné soustavy není levná legrace.
9. Využijte svůj nos: Cítíte ve sklepě nebo v koupelně zatuchlinu? Plíseň je vytrvalý nepřítel, kterého se zbavuje jen těžko.
10. Podívejte se za skříně (pokud to jde): Právě tam se nejčastěji schovávají „poklady“ v podobě loupající se omítky.
11. Otestujte zásuvky: Máte s sebou nabíječku na mobil? Zkuste, jestli v zásuvkách drží a fungují. Volné zásuvky vypadávající ze zdi jsou nebezpečné.
12. Zasoustřeďte se na hluk: Na chvíli všichni ztichněte. Slyšíte výtah? Sousedovu televizi? Hučení dálnice za okny?
13. Zkuste stabilitu zábradlí: Na balkoně nebo na schodišti jde o bezpečnost. Kývající se zábradlí je jasný signál zanedbané údržby.
14. Prohlédněte si spáry v koupelně: Jsou čisté, nebo černé od plísně? Stav koupelny hodně napoví, jak se majitel o nemovitost celkově staral.
15. Vyjděte o patro výš a níž: Projděte si společné prostory. Poškrábané stěny, nepořádek u popelnic nebo rozbité schránky vám řeknou o sousedech víc než deset dotazů.

Na prohlídku jděte s čistou hlavou

Nákup nemovitosti je proces plný adrenalinu. Je snadné se nechat unést krásným výhledem a zapomenout se zeptat na to, jestli do sklepa neteče voda. Proto je dobré mít u sebe někoho (nebo něco), kdo emoce nemá.

Pokud chcete mít absolutní jistotu, že nekupujete zajíce v pytli, nechte si vypracovat Nemo report od Bezrealitky. Zatímco vy se budete na prohlídce ptát na barvu dlaždiček, Nemo report za vás prověří:

• Technické parametry stavby a rizika, která nejsou vidět okem.
• Právní vady, exekuce a věcná břemena.
• Povodňové zóny a environmentální rizika.
• Plánovanou výstavbu v okolí, aby vám před okny nevyrostl mrakodrap.

Je to nejjednodušší cesta, jak získat klidné spaní. Na prohlídku pak přijdete připraveni a jen tak někomu nenaletíte.

Jeden pár očí nestačí, přizvěte si posilu

Na prohlídku nikdy nechoďte sami. Vezměte s sebou partnera, kamaráda, tátu, co kdysi stavěl chatu, nebo klidně známého stavaře. Proč? Protože vy se pravděpodobně budete soustředit na to, jestli se vám do ložnice vejde ta obří postel, zatímco váš doprovod si všimne, že v rohu za skříní je podezřelý flíček nebo že v koupelně divně hučí větrák. Emoce jsou při nákupu nemovitosti silný hráč a nezaujatý parťák funguje jako skvělá „kotva“, která vás udrží v realitě.

Štěstí přeje připraveným

Nákup bytu nebo domu je maraton, ne sprint. Těchto 26 otázek vám poslouží jako kompas, který vás provede džunglí nabídek. Pamatujte, že žádná otázka není hloupá, pokud jde o vaše peníze a budoucí domov. Seriózní majitel nebo makléř vám na ně odpoví rád a upřímně. Pokud se někdo začne kroutit nebo mlžit, berte nohy na ramena.