Na co si dát pozor v rezervační smlouvě na nemovitost

Rezervační smlouva je často prvním krokem v procesu koupě nemovitosti, kdy si kupující rezervuje nemovitost u prodávajícího a zavazuje se zaplatit rezervační zálohu. Pokud vás to také čeká, zjistěte, na co si v rezervační smlouvě dát pozor, abyste nepřišli jak o nemovitost, tak o peníze.

Nejednejte ukvapeně nebo pod tlakem

Našli jste vysněný dům nebo byt, ale majitel nebo realitka na vás tlačí se složením zálohy? Nenechte se do ničeho nutit. Rezervační smlouvu si několikrát pročtěte, ověřte si vlastníka nemovitosti i samotnou nemovitost a ideálně se poraďte s advokátem nebo právníkem. Jde o vaše peníze a pokud pro to nemá druhá strana pochopení, nechte raději nemovitost plavat. Nikdy nevíte, možná se tímto krokem vyhnete internetovému podvodu, kde je nátlak na zájemce běžnou praktikou.

Nezdráhejte si vyžádat si vzor rezervační smlouvy již na prohlídce, ať máte dostatek času na její prohlédnutí.

Identifikace stran a nemovitosti

Identifikace všech zúčastněných stran

V rezervační smlouvě si důkladně zkontrolujte nejen vaše údaje, ale také údaje o prodávajícím a prodávané nemovitosti. Pro účely právní jasnosti by měly být strany smlouvy identifikovány co nejpřesněji, včetně

• úplných jmen tak, jak jsou v OP,
• adres,
• identifikačních čísel (v případě fyzických osob rodné číslo, u právnických osob IČO)
• a dalších relevantních údajů, které jednoznačně určují každou ze stran.

Trojstranná rezervační smlouva

V mnoha případech vstupuje do prodeje nemovitosti také realitní makléř. V takovém případě je rezervační smlouva trojstranná a nikdy by v ní neměl být uveden pouze makléř. Ideální je, když je v rezervační smlouvě uveden odkaz na platnou smlouvu mezi realitní kanceláří a prodávajícím.

Identifikace prodávané nemovitosti

Stejně tak nemovitost musí být specifikována s maximální možnou přesností. Kromě adresy je důležitý také její popis:

• výměra pozemku,
• číslo parcely,
• popis staveb (včetně jejich umístění a velikosti),t
• bytových jednotek,
• detailní technický stav – vady a poruchy na nemovitosti od špatně těsnících oken po vlhkost ve sklepě,
• a ideálně také vybavení a příslušenství nemovitosti.

Důležitá je také identifikace v katastru nemovitostí, včetně katastrálního území a čísla vložky. Veškeré tyto údaje by měly odpovídat aktuálnímu stavu zapsanému v katastru nemovitostí (včetně břemen, insolvencí a exekucí), což je možné ověřit prostřednictvím výpisu z katastru nemovitostí.

Výše a podmínky rezervační zálohy

Zvýšenou opatrnost věnujte pasáži o záloze. Smlouva by měla chránit zájmy jak prodávajícího, tak kupujícího. Pro prodávajícího je rezervační záloha zárukou serióznosti kupujícího, zatímco kupující by měl mít jistotu, že zálohu dostane zpět, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů, za které nenese odpovědnost. V rezervační smlouvě se proto musí ošetřit všechny možné scénáře.

Výše rezervační zálohy

Jde obvykle o procentuální část z celkové kupní ceny nemovitosti. Standardní výše rezervační zálohy na nemovitost je 3-5 % z kupní ceny dané nemovitosti. Výše musí být ve smlouvě jasně specifikovaná stejně jako způsob úhrady.

Jasné podmínky

Dále musí být jasně uvedeno, za jakých podmínek je možné odstoupení od rezervační smlouvy (kdy záloha propadá majiteli a kdy se vrací kupujícímu). Musí v ní být uvedeny

• všechny lhůty a termíny,
• konkrétní bankovní účet pro zaslání zálohy,
• a v případě úschovy peněz také údaje o schovateli (ten, kdo přebírá peníze do úschovy).

Nezapomeňte také na ustanovení, které jasně definuje právní důsledky a sankce, spojené se zaplacením, nezaplacením či vrácením zálohy, včetně případných sankcí nebo penále za nedodržení podmínek smlouvy.

Co by měla dobrá rezervační smlouva obsahovat

Kromě výše zmíněného jsou nedílnou součástí rezervační smlouvy jsou také prohlášení – kupujícího, že má o nemovitost skutečný zájem a prodávajícího, že je vlastníkem této nemovitosti a že na ní neváznou žádné závazky, které by bránily obchodu. Dále je to list vlastnictví a ideálně také fotodokumentace, které usnadní řešení případných budoucích sporů.

Dle zákona č. 253/2008 Sb. o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu musí, být součástí rezervační smlouvy také AML prohlášení. Jde o opatření proti financování teroristických organizací prostřednictvím převáděných finančních prostředků.