Jak koupit nemovitost: přehledný průvodce pro kupující

Krok č. 1: Co si ujasnit než začnete hledat

Než začnete procházet inzeráty a porovnávat nabídky, udělejte nejdřív krok zpět. Koupě nemovitosti není rozhodnutí podle prvního dojmu. A co se na začátku nevyjasní, to se později může proměnit v nepříjemné komplikace.

Ujasněte si především rozpočet. Nejde jen o kupní cenu. Zaměřte se na celkovou finanční náročnost. Počítejte i s dalšími výdaji, jako jsou:

• právní služby
• úschova peněz
• poplatky za vklad do katastru
• technické prověření
• případné budoucí úpravy

Pokud budete financovat nákup hypotékou, čeká vás navíc odhad nemovitosti a podmínky, které si stanoví banka.

Mějte jasno i v časovém horizontu. Jinak se vybírá nemovitost pro rodinu na desítky let a jinak ta, která má sloužit jako investice. Zeptejte se sami sebe, jak dlouho ji chcete vlastnit a jak ji plánujete využívat. Právě tahle otázka výrazně ovlivní výběr lokality, typu nemovitosti i to, v čem jste ochotni ustoupit.

Byt nebo dům, starší nemovitost nebo novostavba

Byt a rodinný dům představují rozdílný způsob bydlení i rozdílné nároky. U bytu většinou neřešíte údržbu domu ani pozemku. Na druhou stranu je potřeba počítat se společenstvím vlastníků a společným rozhodováním o opravách nebo investicích. Rodinný dům nabízí víc soukromí a prostoru, ale také větší odpovědnost. Starat se musíte nejen o interiér, ale i o střechu, fasádu nebo zahradu. Přečtěte si více o jednotlivých možnostech, ať v tom máte jasno.

Jakou roli hraje lokalita a její budoucí vývoj

Lokalita se časem mění – někdy k lepšímu, jindy ne. Mrkněte do územního plánu a zjistěte, co se v okolí chystá. Nová silnice za domem nebo velký projekt za rohem může zásadně proměnit, jak se vám tam bude bydlet. Naopak nenápadná oblast může díky nové infrastruktuře příjemně překvapit.

Zvažte i to, jak se vám v místě bude žít. Jak dlouho pojedete do práce? Jsou poblíž školy, lékaři nebo obchod, kam se dá skočit pěšky? A pokud kupujete byt jako investici, lokalita ovlivní nejen výši nájmu, ale i to, jak rychle a za kolik ho v budoucnu prodáte.

Typ vlastnictví nemovitosti

Co typ vlastnictví, to jiné výhody, nevýhody i povinnosti. Berte je při výběru vpotaz, ať vás později nepřekvapí nečekaný příspěvek na fond oprav nebo třeba družstvo, které vám zakáže krátkodobý pronájem.

Krok č. 2: Hledání nemovitosti a práce s nabídkou

Kde hledat byty a domy na prodej

Zaměřte se na portály, které umožňují detailní filtrování, jako jsou právě Bezrealitky. Vyfiltrujte si cenu, lokalitu, dispozice nebo třeba stav nemovitosti.

Sledujte nové inzeráty pravidelně. Ty opravdu dobré často zmizí během pár dnů. A pokud hledáte už delší dobu, dejte si občas pauzu na přehodnocení. Možná je čas upravit rozpočet, lokalitu nebo nároky. Trh se mění, a trochu flexibility může pomoct víc než další týden strávený u filtrů.

Cena v inzerátu ještě nemusí být ta reálná. Skutečná hodnota nemovitosti se často ukáže až při osobním jednání nebo když ji posoudí odhadce.

Jak číst inzerát a nepřehlédnout důležité informace

Inzerát není jen galerie hezkých fotek. Všímejte si i popisu. Hledejte informace o

• technickém stavu,
• právním vlastnictví,
• případných rekonstrukcích nebo omezeních.

Pokud některé údaje chybí nebo jsou napsané vágně, určitě se ptejte. Fotografie berte s rezervou. Širokoúhlé objektivy a pečlivě zvolené úhly umí prostor výrazně zkreslit.

Metry nejsou všechno. Záleží i na tom, kam míří okna, jak jsou řešené místnosti nebo v jakém stavu jsou společné prostory. U domů si ověřte velikost pozemku, přístupovou cestu i napojení na sítě. Právě tyhle zdánlivé drobnosti často rozhodnou, jestli vám to celé bude dávat smysl nejen na papíře, ale i v reálném životě.

Jak koupit byt bez realitky a kdy se to vyplatí

Koupit byt bez realitky láká hlavně kvůli nižším nákladům a přímému kontaktu s majitelem. Může to být rychlejší, jednodušší a bez provize. Ale ne vždy je to cesta pro každého.

Bez realitky si víc věcí řešíte sami. Je potřeba prověřit právní stav nemovitosti, zajistit kvalitní smlouvy, domluvit bezpečnou úschovu peněz a mít přehled o tom, co kdy kam poslat a podepsat. Když víte, jak na to, není to problém. Ale pokud některý z kroků podceníte, může vás to stát čas i peníze.

Nákup nemovitosti bez realitky dává smysl, když víte, do čeho jdete.  Pomůže, když máte po ruce ověřené dokumenty, víte, co kontrolovat, a máte plán, co dělat krok za krokem. A pokud si nejste jistí, není ostuda si na některé části přizvat odborníka.

Krok č. 3: Prověření nemovitosti před rezervací

Technický stav a reálná hodnota nemovitosti

Zajímejte se o stav rozvodů, oken, střechy, izolace nebo topení. U bytů nezapomeňte ani na společné prostory a plánované opravy v domě. A pokud si nejste jistí, přizvěte odborníka na technickou inspekci. Pomůže vám odhalit, co pouhým okem neuvidíte, a často i vyjednat lepší cenu.

Právní prověření a role katastru nemovitostí

Než se pustíte do podpisů, podívejte se, co o nemovitosti říká katastr nemovitostí. Důležité jsou hlavně věcná břemena, zástavy, exekuce nebo probíhající řízení. Tyhle zápisy můžou ovlivnit nejen samotný prodej, ale třeba i to, jestli vám banka půjčí a jak nemovitost využijete do budoucna. Pokud si s něčím nejste jistí, nechte si to radši vysvětlit předem.

Nejde jen o to, co je napsané, ale jestli to sedí. Zkontrolujte, jestli údaje v katastru odpovídají tomu, co vidíte na místě. Rozdíly ve výměře, dispozici nebo účelu užívání můžou převod zdržet nebo zkomplikovat jednání s bankou. Čím dřív na případné nesrovnalosti přijdete, tím líp se dají řešit.

Další tipy, jak so prověřit nemovitost před nákupem

1. Objednejte si NEMO report, který slouží jako nejlepší možný způsob pro ověření nemovitosti. Do pár minut máte ty nejdůležitější informace přímo v e-mailu.
2. Nahlédněte do listu vlastnictví, kde se dozvíte kdo je právoplatným vlastníkem konkrétní nemovitosti. Zároveň uvádí všechny právní vztahy, které se k nemovitosti vážou, od podílového spoluvlastnictví přes věcná břemena až po zástavní práva. 
3. Našli jste až podezřele výhodnou nabídku? Přečtěte si naše doporučení, jak rozpoznat realitní podvody. Některé odhalíte i bez nahlížení do katastru nebo listu vlastnictví.

Odhad nemovitosti: proč ho banka vyžaduje

S hypotékou přichází na řadu odhad nemovitosti. Banka si chce být jistá, že cena odpovídá hodnotě, a proto si nechá nemovitost ohodnotit. Odhad bere v potaz technický stav, lokalitu i ceny podobných nemovitostí v okolí. Může se stát, že vyjde nižší než domluvená kupní cena. V takovém případě budete muset rozdíl pokrýt sami, nebo zkusit jednat o slevě.

Krok č. 4: Rezervace a příprava koupě

Rezervační smlouva a její nejčastější úskalí

Když máte vybráno, přichází na řadu rezervace. Rezervační smlouva má zajistit, že prodávající nabídku nestáhne nebo nenabídne někomu jinému. Vám naopak dává čas doladit financování a projít všechny důležité dokumenty. Právě tady ale často vznikají zbytečné komplikace.

Než cokoliv podepíšete, dobře si projděte podmínky. Kdy je rezervační poplatek vratný? Co se stane, když nakonec hypotéku nedostanete, nebo se ukáže problém v dokumentech? Všechno by mělo být napsané jasně a bez hádanek – přímo ve smlouvě, ne „ústně“ bokem.

Smluvní pokuty a na co si dát pozor

• Zajímejte se o to, kdy smluvní pokuta vzniká, v jaké je výši a jestli se vztahuje na obě strany stejně.
• Pozor na pokuty, které mohou vzniknout i bez vašeho zavinění. Týká se to například nedodržení lhůt nebo problémů s financováním.
• Pokud vám některé ustanovení připadá nepřiměřené, řešte to dřív, než smlouvu podepíšete.
• Pamatujte, že pokuta má sloužit jako motivace k dodržení dohody, ne jako hrozba nebo nátlak.

Jak bezpečně řešit úschovu peněz

Jedním z nejcitlivějších momentů při koupi nemovitosti je převod kupní ceny. Peníze by nikdy neměly putovat přímo od kupujícího k prodávajícímu bez zajištění. Právě proto se používá úschova peněz, která chrání obě strany. Finance se uvolní až ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky ve smlouvě.

Je důležité vybrat takový typ úschovy, který je důvěryhodný, transparentní a jasně popsaný. Zajímejte se o to, kdo úschovu spravuje, jak je celý proces nastavený a za jakých podmínek dojde k uvolnění peněz. Všechno by mělo být smluvně ošetřeno, bez zbytečného právního žargonu a bez prostoru pro nejasný výklad.

Krok č. 5: Kupní smlouva a převod vlastnictví

• Zkontrolujte, co přesně podepisujete: Kupní smlouva musí jasně říkat, co kupujete, kolik to stojí, jak bude probíhat platba a v jakých termínech. Všechno by mělo odpovídat skutečnosti i vaší dohodě s prodávajícím. Každá nejasnost se totiž může později změnit v problém.
• Ověřte si, zda smlouva navazuje na úschovu peněz: Mělo by být jasně napsané, kdy a za jakých podmínek se peníze z úschovy uvolní. Obvyklé (a nejbezpečnější) je to až po zápisu do katastru..
• Podepisujte až finální verzi: Žádné návrhy nebo „verze k doladění“. Až budete podepisovat, musí to být finální text. Jakmile jednou smlouvu podepíšete, není jednoduché ji měnit. A pokud vám něco není jasné? Nechte si to vysvětlit předem.
• Po podpisu následuje návrh na vklad do katastru:  Bez toho se vlastnictví nepřevede. Návrh se podává na příslušný katastrální úřad a je s tím spojený správní poplatek.
• Sledujte průběh řízení: Po podání návrhu se u nemovitosti objeví plomba, která dočasně zabrání jakýmkoli dalším změnám. Katastr pak zkontroluje údaje a zápis může trvat několik týdnů.

Kdy se skutečně stáváte vlastníkem nemovitosti?

Skutečným vlastníkem nemovitosti se stáváte až ve chvíli, kdy je proveden zápis do katastru nemovitostí. Podpis kupní smlouvy ani zaplacení kupní ceny k tomu nestačí. Právě tento okamžik rozhoduje o tom, kdo má k nemovitosti skutečné vlastnické právo a může s ní právně nakládat.

Do doby, než k zápisu dojde, je důležité mít jasně stanovené podmínky, kdo nemovitost užívá, kdo hradí náklady na provoz a jak se řeší případné škody. Tyto body by měly být upraveny přímo v kupní smlouvě nebo v samostatném dokumentu, který na ni navazuje.

Krok č. 6: Dokončení koupě a tipy po převodu

Předání nemovitosti a předávací protokol

Jakmile je vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí povolen, přichází na řadu samotné předání nemovitosti. Tento krok rozhodně nepodceňujte. Převzetím bytu nebo domu na sebe přebíráte odpovědnost za jeho stav, provoz i případné závady, které při předání nebudou zaznamenány.

Trvejte proto na sepsání předávacího protokolu. Měl by obsahovat

• popis stavu nemovitosti v den převzetí,
• seznam předaných klíčů,
• stav měřidel energií
• zmínku o případných závadách nebo nedodělcích,
• a pokud je součástí prodeje i vybavení, mělo by být v protokolu konkrétně uvedeno. 

Daně, poplatky a další náklady spojené s koupí

S koupí nemovitosti se pojí i několik administrativních a finančních kroků, na které je dobré myslet včas. Daň z nabytí nemovitých věcí byla sice zrušena, ale některé výdaje zůstávají. Počítejte s

• poplatkem za vklad do katastru nemovitostí,
• náklady na právní služby,
• úschovu peněz
• a případně na odborné posudky.

Po převodu vlastnictví vzniká novému majiteli povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Tato daň se platí každoročně a přiznání se podává finančnímu úřadu podle toho, kde se nemovitost nachází. Termíny a způsob podání si pohlídejte, aby nedošlo ke zbytečným sankcím.

Co řešit bezprostředně po nákupu nemovitosti

• Přepište energie a služby: Zajistěte přepis elektřiny, plynu, vody a dalších služeb na své jméno. Vycházejte ze stavů měřidel uvedených v předávacím protokolu, abyste předešli nejasnostem ve vyúčtování.
• Nastavte pojištění nemovitosti: Uzavřete pojištění nemovitosti co nejdříve po převodu vlastnictví. Chrání vás před riziky, která mohou vzniknout ještě před nastěhováním.
• Seznamte se se správou domu nebo SVJ: U bytu si ověřte, jak funguje společenství vlastníků, jaké jsou měsíční zálohy a zda se plánují větší investice nebo opravy společných částí domu.
• Zkontrolujte technické dokumenty a revize: U rodinného domu prověřte platnost revizí, servisních smluv a technických zpráv. U bytu se zajímejte o technický stav společných rozvodů a zařízení.
• Uložte veškeré dokumenty k nemovitosti: Archivujte kupní smlouvu, předávací protokol, list vlastnictví i další související dokumenty. Budou se hodit při dalším prodeji i při běžném provozu nemovitosti.

Ať na nákup nemovitosti vzpomínáte v dobrém

Nákup nemovitosti má jasný postup, ale jen tehdy, když máte k dispozici správné informace a nástroje. Přehled jednotlivých kroků vám pomůže vyhnout se chybám, lépe vyhodnotit rizika a udržet kontrolu nad celým procesem od výběru až po převod vlastnictví. Právě zde dává smysl opřít se o Bezrealitky.cz.