Vývoj trhu s nemovitostmi ve 2. čtvrtletí: Ceny rostou, kupující ale mohou mít navrch
Jaký byl vývoj trhu s nemovitostmi ve druhém čtvrtletí roku 2026? Nabídkové ceny bytů dál rostly, skutečná situace na realitním trhu v ČR je ale složitější. Nemovitostí v nabídce přibývá, prodávají se pomaleji a zvětšuje se rozdíl mezi cenou v inzerátu a částkou, na které se prodávající s kupujícím nakonec dohodnou. Kdo chce prodávat, měl by proto cenu nastavit realisticky. Kdo nakupuje, má nyní dobrou příležitost vyjednávat.
Obsah
Cenovky rostou, skutečné prodejní ceny za nimi ale zaostávají
Průměrná nabídková cena staršího bytu v Česku dosáhla ve druhém čtvrtletí 122 595 Kč za metr čtvereční. Oproti předchozímu kvartálu se zvýšila o 3 %. Současně však od začátku roku přibylo v nabídce až o třetinu více starších bytů a domů a řada nemovitostí čeká na kupce déle.
Vývoj cen nemovitostí proto nelze posuzovat jen podle částek uvedených v inzerátech. Nabídková cena stále častěji představuje spíše začátek jednání než konečnou částku. U nemovitostí zveřejněných déle než tři týdny bývá prodejní cena běžně o 7 až 12 % nižší. Po dvou měsících může rozdíl dosáhnout 10 až 15 %.
Pro kupující je důležitým vodítkem délka zveřejnění nabídky. Čím déle je nemovitost na trhu, tím větší může být ochota majitele jednat. Argumentem pro úpravu ceny jsou také technický stav, energetická náročnost nebo náklady na nutnou rekonstrukci.
Dobrý byt zmizí rychle. U horšího rozhoduje správně nastavená cena
Starší byty už nelze vnímat jako jednotitou. Zrekonstruované byty v žádaných lokalitách, zejména s dobrou dostupností do centra, zpravidla mizí z nabídky rychle a bez výraznější slevy. Právě prémiové nemovitosti navíc zvyšují cenové průměry.
Méně kvalitních nebo nadhodnocených bytů naopak přibývá a prodávají se déle. Prodávající by se proto při stanovení ceny neměli řídit pouze krajským průměrem. Důležité je porovnávat skutečně podobné nabídky – tedy nemovitosti ve stejné lokalitě, s obdobnou dispozicí, stavem a dopravní dostupností.
Příliš vysoká počáteční cena může odradit zájemce, prodloužit prodej a nakonec vést k větší slevě. U kvalitní a správně oceněné nemovitosti však není důvod slevovat automaticky.
Praha překonala 160 tisíc za metr. Jinde ceny i klesaly
Vývoj cen bytů se ve druhém čtvrtletí výrazně lišil podle regionu i typu nabídky. Pražské byty poprvé překonaly průměrnou nabídkovou cenu 160 tisíc Kč za metr čtvereční. Dosáhla 160 300 Kč, mezikvartálně o 2 % více. Růst táhnou především zrekonstruované byty u metra a v lokalitách s dobrou dostupností do centra.
Ve Středočeském kraji se ceny zvýšily o 4 % na 98 146 Kč za metr. Zájem se přitom přesouvá i do vzdálenějších měst, jako jsou Příbram, Benešov nebo Mladá Boleslav. Domácnosti zde hledají kompromis mezi nižší cenou a dojezdem do Prahy přibližně do hodiny.
O 4 % zdražily také byty v Jihomoravském kraji, kde průměrná nabídková cena dosáhla rekordních 121 690 Kč za metr. Nejvýraznější mezikvartální růst zaznamenaly Ústecký, Karlovarský a Moravskoslezský kraj. V Olomouckém, Libereckém, Plzeňském a Královéhradeckém kraji naopak ceny klesaly.
Kupujete dům? Nabídková cena může být jen začátkem jednání
Trh se staršími rodinnými domy zpomalil výrazněji. I kvalitní domy v žádaných lokalitách čekají na vážného zájemce v průměru 4,3 týdne. U domů před rekonstrukcí nebo v méně atraktivních lokalitách je to přibližně 2,3 měsíce.
Nabídková cena domu je proto v řadě případů pouze výchozím bodem. Konečná prodejní cena může být přibližně o desetinu nižší, zvlášť pokud bude kupující muset investovat do rekonstrukce nebo snížení energetické náročnosti.
Hodnotu si naopak dobře drží domy s rozumným dojezdem do velkých měst, větším pozemkem a zelení. Výhodou je také fungující obec se školou, školkou a dalšími službami. U těchto nemovitostí nemusí být výrazná sleva na místě.
Okno pro výhodnější nákup nemusí zůstat otevřené dlouho
Další vývoj realitního trhu může významně ovlivnit nájemné, které se po půlroční stagnaci ve většině sledovaných měst opět vrací k růstu. Výjimkou je Praha, kde se průměrná nabídková cena nájmu mezikvartálně nezměnila a zůstala na 456 Kč za metr čtvereční. Ve Středočeském kraji a v Brně však nájmy vzrostly o 5 %.
Pokud budou nájmy dál zdražovat, mohou byty znovu přilákat více investorů a konkurence mezi kupujícími zesílí. Pro zájemce o koupi je proto současná situace příležitostí: nabídka je širší a u déle nabízených nemovitostí existuje reálný prostor pro dohodu o ceně.
Prodávající by naopak měli využít rostoucích nabídkových cen s rozvahou. Největší šanci na rychlý a výhodný prodej má dnes nemovitost, jejíž cena odpovídá skutečnému stavu, lokalitě a současné poptávce.
