Zdanění investičních bytů: čísla, která platí, než přijde reforma

Co vláda zatím řekla

Ministryně financí Alena Schillerová dostala 1. září v rozhovoru pro iDNES.cz otázku, zda chce zdanit investiční nemovitosti:

O pět dní později premiér Andrej Babiš mluvil o lidech, kteří vlastní deset nebo sto bytů. Uvedl jediné datum, které v celé věci padlo: změny zákonů mají být hotové do konce roku 2027.

Co z toho víme? Jakou sazbou by se danilo, neřekl nikdo. Od kolika bytů by daň platila, také ne. Premiérových „deset nebo sto bytů“ je příklad z rozhovoru, ne číslo v návrhu. Není ani jasné, která daň by se zvyšovala. Ministerstvo podle Schillerové zatím „analyzuje a hledá různé formy“, jak by to mohlo vypadat. Zatím tedy neexistuje žádný text zákona, o kterém by mohli poslanci hlasovat.

Kolik za investiční byt platíte dnes

Daň z nemovitosti: 2 033 Kč ročně

Úředně se jmenuje daň z nemovitých věcí. Platíte ji jednou ročně, ať už byt pronajímáte, nebo stojí prázdný.

Výpočet vypadá takto:

Podlahovou plochu bytu vynásobíte koeficientem 1,22, takže ze 70 m² vyjde 86 m². Tohle číslo pak násobíte sazbou 3,50 Kč za m² podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí. A výsledek ještě dvěma koeficienty, které si určuje obec: jedním podle počtu obyvatel a druhým, takzvaným místním, který si radnice nastaví sama.

Právě ty obecní koeficienty dělají celý rozdíl. Podle vyhlášky hlavního města Prahy č. 11/2024 zaplatíte za náš modelový byt v Praze 4 celkem 2 033 Kč ročně, v Praze 3 už 3 010 Kč. Ve vesnici do tisíce obyvatel by to bylo 301 Kč. Desetinásobný rozdíl u úplně stejného bytu tedy nedělá stát, ale obec.

A kolik nejvíc může obec chtít? Místní koeficient smí podle § 12 nastavit nejvýš na hodnotu 5,0. I kdyby Praha sáhla na toto maximum, vyšla by daň za náš byt na 7 525 Kč ročně. Víc z bytu, ve kterém se bydlí nebo který je dlouhodobě pronajatý, dnešní zákon vytáhnout neumožňuje. Aby vyšly desítky tisíc z titulků, musel by se změnit samotný zákon.

Pro stejný byt o ploše 70 m² to znamená:

• 301 Kč ve vesnici do tisíce obyvatel
• 2 033 Kč v Praze 4
• 3 010 Kč v Praze 3
• 4 644 Kč, pokud v něm místo nájemníka ubytováváte turisty
• 7 525 Kč je strop, na který dnešní zákon vůbec dosáhne

Daň z nájmu: 15 % ze zisku

Z peněz, které dostanete od nájemníka, odvedete 15 % podle § 9 zákona o daních z příjmů. Nedaníte ale celý nájem. Nejdřív si od něj odečtete výdaje, a to buď paušálem ve výši 30 % z příjmů (nejvýš 600 000 Kč ročně), nebo ve skutečné výši, pokud si je dokládáte účtenkami.

Dvě dobré zprávy: sociální ani zdravotní pojištění se z nájmu neplatí a vyšší sazba 23 % se týká až částky nad 1 762 812 Kč základu. Celý postup i příklady rozebírá článek o tom, jak se počítá daň z pronájmu bytu.

Daň z prodeje: klíčových je deset let

Když byt prodáte se ziskem, zisk se daní. Pokud jste ho ale vlastnili dost dlouho, daň neplatíte vůbec. U bytů koupených od 1. ledna 2021 je ta hranice deset let, u starších pět let. Odborně se jí říká časový test a najdete ji v § 4 zákona o daních z příjmů.

Jedna povinnost, o které se často píše, vás přitom mine. Prodej nad 5 000 000 Kč sice máte finančnímu úřadu hlásit, u bytu zapsaného v katastru to ale podle § 38v odst. 3 dělat nemusíte. Úřad si údaje najde sám.

DPH: jen u krátkodobého ubytování

Běžný dlouhodobý pronájem je od DPH osvobozený, nemusíte ji řešit. Jakmile ale byt nabízíte přes Airbnb nebo Booking, nejde už o pronájem, ale o podnikání v ubytovacích službách. Sazba DPH je 12 % a plátcem se stanete, jakmile za rok vyberete přes 2 000 000 Kč. Podrobnosti shrnuje článek o krátkodobém pronájmu a jeho zdanění.

Kdy si daň zvýšíte sami

Za tou čtvrtou částkou stojí vaše vlastní rozhodnutí, jak byt používat. Když v něm místo nájemníka ubytováváte turisty, zákon ho překlopí mezi nemovitosti určené k podnikání. Tam platí sazba 18,00 Kč za m² místo 3,50 Kč a v Praze k tomu místní koeficient 3,0. Výsledkem je 2,3krát vyšší daň, a to bez jakékoli reformy. Kdo uvažuje o přechodu na Airbnb kvůli vyššímu výnosu, měl by s touto položkou počítat předem.

Časté řešení „převedu byt na firmu“ naopak nepřinese nic. Zákon v § 10a odst. 4 běžné byty z přeřazení mezi podnikatelské nemovitosti výslovně vyjímá. Sazba zůstává 3,50 Kč za m², ať byt patří vám, nebo vaší s. r. o.

Co na to ekonomové?

Celý výnos daně z nemovitosti nejde státu, ale obcím. Upozornil na to ekonom Lukáš Kovanda z Trinity Bank: kdyby stát zvedl právě tuhle daň, na schodek státního rozpočtu, který má v roce 2027 činit 389 miliard korun, by nezískal ani korunu. Podle jeho odhadu přinesou všechny chystané daňové změny dohromady spíš jednotky miliard ročně.

Kdo by daň nakonec zaplatil, komentoval pro CNN Prima News 3. září hlavní ekonom společnosti Portu Jan Berka: „Investoři nebudou chtít nést celé náklady. Část se bude přenášet zcela logicky na nájemníky.“ Hlavní ekonom XTB Pavel Peterka ve stejném článku upozorňuje na riziko, že se pravidla budou obcházet.

Opačný pohled nabízí OECD. Češi platí na daních z nemovitostí zhruba 0,2 % HDP, což je jedna z nejnižších hodnot mezi vyspělými zeměmi, a zvýšení této daně Česku doporučuje OECD i Národní ekonomická rada vlády. Podle studie Dataligence a Asociace nájemního bydlení je u nás 223 tisíc investičních bytů, které vlastní zhruba 71 tisíc majitelů.

Co s tím teď udělat

1. Neprodávejte kvůli zprávám v médiích. Ministryně financí sama řekla, že konkrétní návrh nemá.
2. Podívejte se na koeficienty své obce. Rozdíl mezi 301 a 3 010 korunami určuje vyhláška radnice, ne zákon. Najdete ji na úřední desce obce.
3. Přepočítejte si výnos podle pravidel platných od 1. dubna 2026. ČNB doporučuje bankám půjčovat na investiční byty nejvýš 70 % ceny, takže zhruba 30 % musíte složit ze svého. Jak na tom jste, zjistíte ve srovnání hypoték na investiční byt.
4. Hlídejte si deset let, po jejichž uplynutí daň neplatíte. Prodej půl roku před koncem lhůty vás může stát víc než jakákoli chystaná daň.