Vypadá to, že náš server prochází údržbou nebo jste offline. Některé funkce webu mohou být dočasně nedostupné.

Domy dnes zlevňují rychleji než byty. Odraz ode dna ale zřejmě přijde dřív, než se čekalo

Vyplatí se kupovat? Mám pronajmout? Otázky, které si během roku položí tisíce lidí. A protože situace na realitním trhu se mění každým měsícem, přinášíme vám opět ty nejčerstvější informace, abyste se mohli rozhodnout správně.


Ondřej Strada
Ondřej Strada6. 2. 2023 | Doba čtení: 12 minut

Vyplatí se kupovat? Mám pronajmout? Otázky, které si během roku položí tisíce lidí. A protože situace na realitním trhu se mění každým měsícem, přinášíme vám opět ty nejčerstvější informace, abyste se mohli rozhodnout správně.

Dobrá zpráva pro kupující – ceny realit dále klesají 

Ceny nemovitostí se doslova vrací v čase. Během roku postupně klesaly a nyní jsou v podstatě na startovní pozici jako na začátku loňského roku. Nejvíce se propadají především ceny starších nemovitostí v nepříliš atraktivních lokalitách, zásadní roli hraje kromě dopravní dostupnosti také technický stav budovy. Čím dál více totiž zájemci kladou důraz na energetickou náročnost a nemovitosti, které je složité vytápět se tak v nabídce propadají.

Že je realitní trh na skluzavce je již jasné. Nyní se jen snažíme předpovědět, jak bude dlouhá. Zatím se zdá, že díky teplé zimě a odvrácené energetické krizi budou poklesy výrazně menší, než jaké byly podzimní predikce. Z našeho pohledu tedy můžeme dílčí propady očekávat ještě toto čtvrtletí, převažovat bude však spíše stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat.Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. 

Byty v Praze i Brně koupíte za stejné peníze jako na začátku loňského roku 

Za propadem cen stojí hlavně vysoké úrokové sazby, kvůli kterým řada lidí nedosáhne na hypotéky a nemůže si koupi vlastní nemovitosti dovolit. Částečně pak také omezená nabídka – majitelé totiž nechtějí prodávat, když prodejní ceny klesají. Dnes tedy prodává především ten, kdo musí.  

Ceny bytů mezikvartálně klesly po celé republice o jednotky procent. V Praze ztratil průměrný 65metrový byt v širším centru oproti loňskému jaru na hodnotě skoro 680 tisíc korun a v současnosti se prodává za stejnou cenu jako před 12 měsíci – tedy za zhruba 112,5 tisíce korun za metr čtvereční. Podobný vývoj cen zaznamenala i moravská metropole. Stejný byt v Brně oproti loňskému maximu ztratil na hodnotě 475 tisíc. A shodou okolností i zde se ceny přiblížily hodnotám z konce roku 2021. Průměrná cena metru čtverečního zde klesla na 87 902 Kč za metr čtvereční. 

A kde je možné koupit s největší slevou? Toto prvenství opět drží nemovitosti v Ústeckém (32 486 Kč/m2), Karlovarském (36 406 Kč//m2) a Moravskoslezském kraji (40 273 Kč/ m2). 

Graf: průměrné prodejní ceny za m2 bytů v největších krajích

I přes pokračující poklesy je třeba mít na paměti, že nůžky mezi jednotlivými byty se na trhu nepřestávají rozevírat. Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendikepů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově. Pražské i brněnské byty v dobrých lokalitách se i dnes prodávají za podobné ceny jako v létě.Hendrik Meyer, šéf EHS

Tip!
Chcete znát hodnotu své nemovitosti? Vyzkoušejte náš Odhad ceny nemovitosti.  

Nezrekonstruované domy jsou dnes takřka neprodejné 

Jak už jsme zmiňovali v úvodu, vysoké ceny energií i stavebních materiálů teď hrají proti domům před rekonstrukcí a energeticky náročným objektům, jakým jsou třeba chalupy a chaty. Zájem o ně upadá a jejich hodnota klesá.  

A tato skladba nabídky (starší nemovitosti před rekonstrukcí) ovlivňuje i celkové průměrné ceny, které klesly výrazně více a rychleji než v případě bytů.  

Největší tempo propadu mají v současnosti nemovitosti v Královéhradeckém kraji (-16 % oproti podzimu), především kvůli ochlazení zájmu o domy v Krkonoších a jejich podhůří. Na druhé příčce je se čtvrtletním 14% poklesem Moravskoslezský kraj, následovaný se 13 % Plzeňským a Pardubickým krajem. 

Naopak o 2 % na 58 757 Kč za metr čtvereční (druhá nejvyšší hodnota v republice) vzrostly průměrné ceny rodinných domů ve Středočeském kraji. Prodej je zde tak jako v minulých měsících totiž výrazně podpořen neutuchající pražskou poptávkou. Oproti tomu v Praze průměrná cena prodaného rodinného domu klesla o další 3 % na 84 229 Kč za metr čtvereční, v Jihomoravském kraji o 2 % na 43 580 Kč za metr čtvereční – opět především kvůli skutečnosti, že se nyní prodávají spíše méně kvalitní nemovitosti. 

Graf: průměrné prodejní ceny za m2 rodinných domů v největších krajích

Prodej začíná opět mírně zrychlovat, ceny půjdou zase nahoru 

Měsíce, kdy nemovitosti marně čekaly na své zájemce jsou pryč. Opětovnému zájmu o nákup teď pomáhají slevy, ke kterým se majitelé museli uchýlit. Průměrná výše slevy, která dokáže poptávku významným způsobem aktivovat, se zde pohybuje kolem 15 %. Počet zhlédnutí inzerátů, u kterých poklesla v posledních týdnech cena, je navíc takřka trojnásobný a přímo úměrně roste i počet zájemců, kteří majitele zkontaktují. V Bezrealitky jsme proto pro zlevněné nemovitosti zavedli samostatnou sekci.  

Pokud se nestane něco nepředvídatelného, od března nebo dubna čekáme na definitivní obrat směrem vzhůru. Z trhu pro to přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou. Potvrzuje se, že poptávka zůstává nad očekávání silná a hlavním limitem tak je dozvuk jarních cen z loňského roku, které měly prokazatelně charakter bubliny.Hendrik Meyer

Nájmy generují přivýdělek 

Obrat nastal také na nájemním trhu. V srpnu jsme na Bezrealitky zaznamenali neuvěřitelný přetlak zájemců – průměrně 39 zájemců na byt, který ale postupně opadl a nyní se usadil na 16,3 zájemce na jeden byt. Důvodem je nejen mírné ochlazení poptávky, ale i větší počet nemovitostí v nabídce. Do ní se totiž za poslední čtvrt rok dostaly nejen domy a byty po ukrajinských uprchlících vracejících se do vlasti, ale také zrekonstruované byty, kupované těsně před zpřísněním hypotečních úvěrů na jaře loňského roku.  

I díky tomu přestaly ceny nájemního bydlení růst tak rychlým tempem nebo přešly do stagnace. Jedinou výjimkou se stala Praha a Brno. V hlavním městě vzrostly nájmy oproti podzimu o 4 % na 334 Kč korun za metr – tedy zhruba 21,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. V Brně pak vyrostly o 2 % na 282 korun za metr – tedy cca 18,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. Na Ostravsku nájemní ceny bytů dokonce klesly, a to o pět procent na 178 korun za metr čtvereční. Průměrný 65metrový byt se zde pronajímá za 11,5 tisíce korun. 

Graf: průměrné nájemní ceny za m2 bytů v největších krajích 

S rostoucími náklady domácností a v případě Prahy a Brna také nákladů na nájem řada majitelů nabízí své nemovitosti k pronájmu. Jiní podpronajímají alespoň části svých nemovitostí, aby pokryli své náklady na provoz nemovitosti. Roste i počet těch, pro které je ekonomicky výhodnější začít svůj velký byt pronajímat a přestěhovat se do menšího. To potvrzuje i Tomáš Bojda, ředitel služby Tvůj Správce, která se majitelům stará právě o pronájmy jejich nemovitostí.

Více a více domácností také pronájmem kompenzuje růst svých nákladů. Byt, který původně poskytovaly například svému studujícímu potomkovi, dnes raději dají do volné nabídky,“ říká a dodává, „Měsíčně se nyní počet námi spravovaných bytů zvedá o desítky. Mění se motivace: obrací se na nás lidé, kteří mají strach z neplatičů ve chvíli, kdy mají často peníze z nájmu navázané na splácení hypotéky. Kdyby jim nájemník vypadl nebo přestal platit, dostanou se do problémů.Tomáš Bojda, ředitel služby Tvůj Správce

Tip!
Sníte o pronájmu svého bytu bez starostí? 100% garanci nájmu nyní nabízíme v Praze, Brně, Pardubicích nebo Hradci Králové.