Jak poznat dobrou hypotéku v roce 2026
Dobrá hypotéka v roce 2026 není ta s nejnižším úrokem z reklamy. Je to ta, kterou vám banka schválí, splátku ustojíte i po skončení fixace a poradce vám u ní nic zbytečného nepřibalí. Sedm parametrů, podle kterých ji poznáte, a jedna alternativa pro případ, že na klasickou hypotéku nedosáhnete.
Obsah
Dobrá hypotéka je ta, kterou vám banka schválí, splátku ustojíte i po skončení fixace a poradce vám u ní nic zbytečného nepřibalí. Nejde o tu nejlevnější sazbu z reklamy. Když máte na výběr mezi 4,49 % a 4,79 %, ale druhá nabídka vám dává dvojnásobnou flexibilitu mimořádných splátek a o měsíc rychlejší schvalování, je často lepší.
Pokud si dnes vyberete hypotéku jen podle úroku z bannerové reklamy, máte slušnou šanci, že za pět let, až vám skončí fixace, zaplatíte víc než soused, který sazbu o desetinu procenta vyšší vyměnil za rozumné podmínky. ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 % už od léta 2025 a hypoteční trh se pohybuje v pásmu 4,4 až 5,3 %. Sazby klesají pomalu a banky to vědí.
Parametry fér hypotéky
Dobrá hypotéka nestojí jen na sazbě, ale hlavně na tom, jestli
- ji banka schválí,
- jestli splátku ustojíte i po skončení fixace
- a jestli vás úvěr nebude zbytečně svazovat při mimořádné splátce nebo refinancování.
Sazba uvedená na webu je navíc jen orientační, protože výsledná nabídka se může změnit podle LTV, příjmů nebo pracovní historie žadatele. Proto se vyplatí řešit nejen cenu, ale i flexibilitu a podmínky předčasného splacení už na začátku.
7 znaků, podle kterých dobrou hypotéku poznáte
1. Hlavní číslo je RPSN, ne úroková sazba
RPSN (roční procentní sazba nákladů, tedy úrok a všechny povinné poplatky dohromady) je jediné číslo, podle kterého má smysl banky porovnávat. Úrok v reklamě je marketing. RPSN je realita.
Jedna banka nabízí úrok 4,49 %, poplatek za sjednání 3 000 Kč, vedení účtu 200 Kč měsíčně a povinné pojištění úvěru. RPSN vyjde kolem 4,95 %. Druhá banka má úrok 4,69 %, ale poplatky odpustí a pojištění nevyžaduje. RPSN vyjde 4,75 %.
Vyšší úrok, nižší celkový náklad. Bez RPSN to nevidíte.
Banky propagují úrok, protože je to malé číslo. RPSN propagují málokdy, protože v něm vidíte všechny poplatky pohromadě. Když vám banka pošle nabídku bez RPSN, vyžádejte si ho písemně. Banka má povinnost ho v nabídce uvést.
2. LTV pod 80 % vám otevírá lepší sazby
LTV (loan-to-value, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) rozhoduje o tom, kterou sazbu vám banka vůbec nabídne. Méně vlastních zdrojů znamená vyšší riziko pro banku a vyšší sazbu pro vás.
LTV maximálně 80 % u běžné hypotéky, 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení. Od dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější pravidla: LTV maximálně 70 % a vlastních zdrojů minimálně 30 %.
Rozdíl mezi LTV 80 % a LTV 90 % je v praxi 0,3 až 0,6 procentního bodu na úroku. Na bytu za 5 milionů, který splácíte 30 let, to dělá řádově 250 000 Kč. Pokud máte vlastních peněz méně než 20 %, klasická hypotéka pro vás dnes není. K alternativě se dostaneme níž.
3. Fixace, kterou v pěti letech neproděláte
Pravidlo o volbě fixace není tak jednoduché, jak se někdy prezentuje. Když jsou sazby vysoko, krátká fixace může dávat smysl, protože nechává prostor využít případný pokles sazeb při dalším refixu; když jsou naopak nízko, delší fixace pomůže udržet výhodnou sazbu co nejdéle.
Jenže květen 2026 je právě v přechodové fázi: po vrcholu z roku 2023 jsou sazby výrazně níž, ale na minima z roku 2020 se ještě nevrátily a další výrazné zlevňování není jisté. V takové situaci se jako rozumný kompromis často jeví fixace na tři roky.
Pokud sazby během té doby klesnou, klient se může po skončení fixace dostat k lepší nabídce; pokud zůstanou podobné nebo mírně vzrostou, rozdíl bývá ještě únosný. Delší fixace na sedm let už je spíš sázka na to, že současná sazba je pro daného klienta opravdu výhodná a že si chce koupit hlavně klid a stabilitu.
4. Mimořádné splátky bez sankce, nebo aspoň férový „rozchod“
Zákon u hypoték omezuje poplatky za mimořádné splacení i předčasné ukončení úvěru, ale konkrétní podmínky se mezi bankami výrazně liší. Některé banky umožňují mimořádné splátky velmi pružně, jiné se drží jen zákonného minima nebo si za větší flexibilitu účtují příplatek.
V praxi je to důležité hlavně tehdy, když dostanete bonus, dědictví nebo prodáváte další nemovitost a chcete snížit jistinu co nejdřív. Podobně při úplném splacení nebo refinancování může banka účtovat poplatek, pokud nejde o případ, kdy zákon sankci neumožňuje. Proto se vyplatí ptát se na konkrétní pravidla už při sjednávání hypotéky, ne až ve chvíli, kdy chcete peníze opravdu poslat.
5. Pojištění schopnosti splácet si zařiďte sami
Bankovní balíčkové pojištění schopnosti splácet je typicky o 30 až 50 % dražší než samostatné životní pojištění od pojišťovny. Banka ho ráda přibalí jako podmínku nižší sazby. „Slevíme vám 0,2 procentního bodu, pokud si k tomu vezmete naše pojištění."
Matematika je často proti vám. Sleva 0,2 procentního bodu na úroku u úvěru 3 miliony znamená zhruba 500 Kč na splátce měsíčně. Bankovní pojištění stojí 800 Kč. Vlastní životní pojištění se srovnatelným krytím 400 Kč.
Co dělat: vyžádejte si od banky nabídku bez pojištění a porovnejte ji s tou s pojištěním. Pak si srovnejte tři pojišťovny mimo banku. Skoro vždy vyjde mimobankovní varianta levněji a krytí je flexibilnější.
6. Celkové poplatky, ne jen ten první
Sjednání úvěru: 0 až 4 000 Kč. Odhad nemovitosti: 4 000 až 6 000 Kč. Vedení úvěrového účtu: 50 až 200 Kč měsíčně. Čerpání úvěru po tranších: 500 Kč za tranši u některých bank. Změna podmínek (přidání spoludlužníka, změna nemovitosti): 1 000 až 5 000 Kč.
Vedení účtu vypadá jako maličkost. 150 Kč měsíčně na 30leté hypotéce je 54 000 Kč.
Některé banky tyhle poplatky neúčtují vůbec. Některé je účtují a kompenzují to nižší sazbou. Některé je účtují a sazbu mají stejnou jako konkurence. Tady se vyplatí RPSN, protože do něj poplatky povinně vstupují. A když banka uvádí poplatek 0 Kč, ale jen pokud u ní máte aktivní běžný účet s pravidelným příjmem, je to taky podmínka. Pohlídejte si ji.
7. Rychlost a vstřícnost banky
Schválení hypotéky obvykle trvá od dvou týdnů u nejrychlejších bank až po šest až osm týdnů u pomalejších, takže rychlost rozhodnutí může být při koupi bytu v Praze zásadní. V praxi má výhodu kupující s předschválenou hypotékou nebo s bankou, která umí rozhodnout během krátké doby, protože prodávající často vybírá i podle jistoty a rychlosti zaplacení. Důležitá je také ochota banky řešit nestandardní příjmy, například u OSVČ, při rodičovské nebo u příjmu z pronájmu. Pokud do některé z těchto skupin spadáte, je dobré řešit to hned na začátku, ne až těsně před podpisem smlouvy.
Co dělat, když na klasickou hypotéku nedosáhnete
V takových situacích dává smysl alternativní cesta. Se službou Můj první byt (Ownest), která funguje jinak než hypotéka, jste vlastnímu bydlení blíž než kdy předtím. Princip je jednoduchý. Ownest koupí byt, který jste si vybrali, za hotové. Vy v něm bydlíte a platíte nájem. Během prvního nebo druhého roku máte právo byt odkoupit za předem dohodnutou cenu. Tu cenu znáte hned na začátku, nezávisí na tržním vývoji.
Pro koho se Ownest vyplatí: člověk s 3 až 15 % vlastních zdrojů a stabilním příjmem, který za rok nebo dva získá víc vlastních peněz (prodej rodičovského bytu, očekávané dědictví) nebo dosáhne na hypotéku (skončila zkušební doba, splnil dobu podnikání u OSVČ).
Hypoteční poradce zdarma? Jak se to vezme
Není totiž úplně nezávislý, i když se tak možná tváří. Platí ho banka formou provize (cca 0,7–1,2% z úvěru), což může ovlivnit doporučení. Kvalitní poradce ale otevřeně srovná více bank a vysvětlí rozdíly podle konkrétních parametrů, ne podle „sympatií“.
Dobré vodítko: požádejte ho o srovnání dvou podobných nabídek. Pokud umí jasně vysvětlit rozdíly (sazba, RPSN, podmínky, flexibilita), je to plus. Vyhýbání se srovnání je varovný signál.
Postup od hledání po podpis kupní smlouvy
1. týden: orientační výpočet rozpočtu (banky sledují hlavně poměr splátek k příjmu a celkové zadlužení).
2.–3. týden: oslovit více bank současně pro férové srovnání.
4. týden: dodat podklady (příjmy, výpisy, nemovitost).
5.–6. týden: schválení a podpis smluv.
6.–8. týden: zástava do katastru a čerpání úvěru.
Nejčastější chyby při výběru hypotéky
Žádáte jen u své banky
„Mám tam účet 15 let, vyřídí to rychle.“ Možná. Ale často za sazbu o 0,3 procentního bodu vyšší, což u úvěru 4 miliony na 25 let znamená zhruba 80 000 Kč navíc na úrocích. Tu „rychlost“ si tak zaplatíte sami.
Soustředíte se na úrok místo na RPSN
Klasická chyba. „Vzal jsem si tu s nejnižší sazbou.“ Jenže za rok zjistíte, že vedení účtu, povinné pojištění, sankce za mimořádnou splátku nebo poplatky za změny z vás dělají klienta dražší banky.
Volíte krátkou fixaci v dobré víře, že sazby spadnou
Sázka proti trhu vyjde spíš výjimečně. Pokud váš plán B (např. zvládnete nárůst splátky o 2 tisíce měsíčně) není dostatečný, kratší fixaci si nemůžete dovolit, i kdyby to „dávalo smysl“.
Domlouváte se jen na výši měsíční splátky
„Hlavně ať to nepřesáhne 20 tisíc.“ Banka vám splátku sníží snadno – prodlouží splatnost. Zaplatíte za to ale statisíce navíc na úrocích. U 30leté hypotéky oproti 25leté jde klidně o cca 300 000 Kč navíc.
Výběr hypotéky neuspěchejte
Když si dnes vybíráte hypotéku, projděte si u každé nabídky sedm parametrů (RPSN, LTV, fixace, mimořádné splátky, pojištění, poplatky, rychlost) a porovnejte aspoň tři banky ve stejný den. Pokud zjistíte, že na klasickou hypotéku nedosáhnete, neztrácejte rok. Podívejte se na program Můj první byt, který funguje s vlastním vkladem od 3 % ceny bytu. A pokud potřebujete porovnání bank zdarma a bez vázanosti na jednu instituci, hypoteční poradenství Bezrealitky projde nabídky celého trhu a sazba začíná na 4,79 %.
Časté otázky
Co je lepší, krátká nebo dlouhá fixace?
V květnu 2026 dává smysl fixace na 3 roky. Sazby pomalu klesají, ČNB drží 2T repo na 3,50 %, trh sází spíš na další pokles než na růst. Krátká fixace vám umožní refinancovat se výhodněji za 3 roky. Pětiletá fixace je už sázka. Sedmiletá a delší dnes nedává smysl, pokud nechcete za každou cenu stabilitu splátky a jste ochotni si za to dnes připlatit vyšší sazbu.
RPSN, nebo úrok? Co je důležitější?
RPSN. Úrok je marketingové číslo. RPSN zahrnuje úrok plus všechny povinné poplatky (sjednání, vedení účtu, pojištění, odhad), takže ukazuje skutečnou cenu hypotéky. Když jedna banka nabízí úrok 4,49 % a druhá 4,69 %, ale ta druhá má nižší poplatky a žádné povinné pojištění, RPSN často vyjde u „dražší" sazby níž. Vždy si nechte poslat RPSN písemně, banka má povinnost ho uvést.
Kdy se mi vyplatí Ownest místo hypotéky?
Když máte míň než 20 % vlastních zdrojů a do roku nebo dvou očekáváte výrazné zlepšení situace (dědictví, prodej jiné nemovitosti, splnění doby podnikání u OSVČ). Ownest překlene období, kdy na klasickou hypotéku nedosáhnete. Vstupní vklad začíná na 3 % z ceny bytu, garantovaná odkupní cena je předem dohodnutá. Pro někoho s 20 % naspořenými a stabilním příjmem se Ownest nevyplatí, klasická hypotéka u stejného bytu vyjde levněji.
