Jak koupit byt, když nemáte naspořené vlastní prostředky
Máte vyhlédnutý byt za pět milionů, na účtu 200 tisíc a hypoteční kalkulačka říká „nedosáhnete"? 100% hypotéku v Česku oficiálně nezískáte. Banka vám podle pravidel České národní banky půjčí maximálně 80 procent ceny bytu, pokud jste starší 36 let, a 90 procent, pokud jste mladší. Zbytek, typicky 200 tisíc až milion korun, musíte mít z vlastních zdrojů. Existují ale čtyři reálné cesty, jak chybějící vlastní zdroje obejít, od ručení rodičovskou nemovitostí až po pronájem s opcí odkupu.
Obsah
Co je LTV a kolik vám banka skutečně půjčí
LTV (zkratka z anglického loan-to-value, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) určuje, kolik procent kupní ceny vám banka půjčí. Když má byt cenu pět milionů a banka vám poskytne hypotéku ve výši čtyř milionů, LTV je 80 procent. Zbylý milion musíte mít na účtu jako vlastní zdroje.
Česká národní banka stanovuje horní hranice LTV pro všechny banky závazně. K roku 2026 platí, že pro vlastní bydlení mohou banky poskytnout maximálně 80 procent LTV, a u žadatelů do 36 let 90 procent LTV (podle aktuálního opatření ČNB ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů). Toto pravidlo se v dubnu 2026 nemění. Mění se jen pravidlo pro investiční hypotéky, kde ČNB doporučuje obezřetnější LTV 70 procent a DTI 7 (tisková zpráva ČNB z února 2026).
Pro byt v Praze za pět milionů potřebujete vlastních 500 tisíc (do 36 let) nebo 1 milion (nad 36 let), plus dalších cca 50 tisíc na poplatky spojené s kupní smlouvou, vkladem do katastru a oceněním.
Banka navíc kontroluje váš příjem dvěma ukazateli. DTI (debt-to-income, celkový dluh k ročnímu příjmu) nesmí přesáhnout zhruba 8,5násobek u mladých do 36 a 9násobek u starších. DSTI (podíl měsíční splátky na čistém příjmu) nesmí překročit 45 procent do 36 let a 50 procent nad 36. Reálnou cenu konkrétního bytu, ze které se LTV počítá, si předběžně ověříte přes online odhad ceny nemovitosti.
Proč 100% hypotéka v Česku oficiálně neexistuje
Plnohodnotná 100% hypotéka, kdy banka půjčí celou kupní cenu, byla v Česku zrušena pravidly ČNB v roce 2017 a od té doby se její strop systematicky drží na 80 procentech (90 % pro mladé). Důvod tlaku ČNB na obezřetnost je, že nemovitost je u banky zástavou, a kdyby cena bytu klesla pod výši nesplaceného úvěru, banka by při jeho prodeji byla ve ztrátě. Z pohledu žadatele to znamená, že 100% financování dnes zajistíte jen kombinací více zdrojů. Nikoliv jednou hypotékou.
Cesta první: ručení další nemovitostí
Nejčastější legální způsob, jak získat hypotéku ve výši celé kupní ceny bytu, je nabídnout bance dodatečnou zástavu. Typicky se ručí bytem nebo domem rodičů či prarodičů, kteří jsou ochotni svou nemovitost zastavit ve váš prospěch.
Princip je jednoduchý. Banka při výpočtu LTV vychází z celkové hodnoty zástavy, ne jen z kupované nemovitosti. Když má kupovaný byt hodnotu pět milionů a rodičovský byt čtyři miliony, celková zástava je devět milionů. Hypotéka pět milionů na nákup pak představuje LTV jen 55 procent z celkové zástavy, což banka schválí bez problémů.
Druhou nemovitost ze zástavy obvykle vyvážete v okamžiku, kdy splatíte 20 procent kupní ceny (nebo 10 % u mladých do 36 let). To bývá za tři až sedm let podle anuity a sazby.
Hlavní riziko: pokud přestanete hypotéku splácet, banka může prodat obě nemovitosti. Rodič tedy přichází o jistotu, dokud LTV nepoklesne. Tato cesta dává smysl, jen pokud rodina má pochopení a vy máte stabilní příjem.
Cesta druhá: půjčka od rodiny
Druhá nejčastější varianta je půjčka od rodičů, prarodičů nebo sourozenců. Banka o ní zpravidla neví, protože se nezapisuje do registru dlužníků (BRKI ani SOLUS), takže neovlivňuje vaše DTI ani DSTI při schvalování hypotéky.
Pro daňové účely je důležité, aby půjčka nad jeden milion korun byla písemně podchycena. Smlouva s explicitní výší, dobou splatnosti a případně úrokem stačí. Půjčky mezi blízkými příbuznými jsou osvobozeny od darovací daně, pokud jsou skutečně myšleny jako půjčka, ne jako maskovaný dar.
Hlavní riziko je vztahové. Rodinný spor o nesplacenou půjčku je horší než spor s bankou. Doporučujeme půjčku zafixovat smluvně i s konkrétním splátkovým kalendářem, ne s neformálním „vrátíš, až budeš moct".
Cesta třetí: kombinace hypotéky a spotřebitelského úvěru
Třetí cesta je technicky nejjednodušší a finančně nejhorší. Vezmete si spotřebitelský úvěr (typicky 100 až 500 tisíc korun) jako vlastní zdroje k hypotéce. Spotřebitelský úvěr se řídí zákonem č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru a banka vám ho poskytne na základě posouzení příjmu, bez zástavy nemovitosti.
Háčky jsou dva. Spotřebitelský úvěr má podstatně vyšší úrokovou sazbu než hypotéka, k roku 2026 typicky 7 až 10 procent ročně oproti 4,2 až 4,9 procenta u hypotéky. A protože se zapisuje do registru, zvýší vaše DTI a DSTI při schvalování hypotéky. To znamená, že banka vám může poskytnout nižší úvěr nebo vás zamítnout úplně.
Tato cesta dává smysl jen ve dvou případech. První, když vám chybí jen menší část vlastních zdrojů (100 až 200 tisíc) a víte, že úvěr rychle splatíte z mimořádných příjmů. Druhý, když nemáte žádnou jinou možnost a chcete koupit byt teď, ne za tři roky.
Cesta čtvrtá: Ownest
Čtvrtou cestu nabízí Bezrealitky pod programem Ownest. Funguje principem pronájem s opcí odkupu: Bezrealitky koupí vybraný byt v hotovosti, vy v něm bydlíte jako nájemce a máte garantované právo ho během dohodnuté doby odkoupit za předem fixovanou cenu. Mezitím si spoříte na hypotéku.
Vstupní bariéra je výrazně nižší než u klasické hypotéky. Stačí vlastních 3 procenta z ceny bytu (u 5milionového bytu tedy 150 tisíc), zaplatit registrační poplatek 2 500 Kč a poplatek za zprostředkování 2 procenta z kupní ceny (v modelu 100 tisíc). Celkový vstup je kolem 252 tisíc, oproti milionu u klasické hypotéky.
Opci odkupu uplatníte typicky dvakrát během trvání nájmu, například v 6. a 12. měsíci, nebo v 1. a 2. roce. Cena je fixní bez ohledu na vývoj trhu, takže pokud byt mezitím zdraží, výhoda je vaše. Pokud opci nevyužijete, platíte poplatek za odstoupení 1 procento svých úspor a smlouva končí jako standardní nájem.
Ownest aktuálně pokrývá Prahu, Brno, Kladno, Beroun a okresy Praha-Východ a Praha-Západ. Hlavní výhodou oproti standardnímu pronájmu je garantovaný nájem i odkupní cena a nemožnost výpovědi, pokud platíte včas.
Která cesta je pro vás
Když máte rodiče s vlastní nemovitostí a stabilní příjem, ručení další nemovitostí je dlouhodobě nejlevnější varianta. Žádný extra úvěr, žádné poplatky, jen jedna hypotéka s normální sazbou. Když rodiče nemovitost nemají, ale jsou ochotní pomoci finančně, je rozumnější půjčka od rodiny než spotřebitelský úvěr. Ušetříte na úrocích a nezahltíte si DTI.
Když nemáte ani jednu z těchto opcí a chcete koupit byt do roka, pronájem s opcí odkupu dává největší smysl, pokud jste v některé z pokrývaných lokalit. Nemusíte čekat tři roky na naspoření a nemovitost si mezitím zafixujete cenou.
Spotřebitelský úvěr jako doplnění vlastních zdrojů je krajní varianta. Použijte ji jen pro doplnění menší chybějící částky a s plánem rychlého splacení. Pokud řešíte hypotéku k nemovitosti se zvláštními podmínkami (OSVČ, příjem ze zahraničí, druhá nemovitost), nezávislý poradce vám zdarma porovná nabídky více bank a najde tu, která vaši situaci řeší nejmírněji.
Rizika, která zvážit
Hypotéka bez vlastních úspor zvyšuje měsíční zatížení rozpočtu a citlivost na výpadek příjmu. U 5milionového bytu při 90% LTV a sazbě 4,5 procenta s 30letou splatností splácíte přibližně 25 tisíc měsíčně, oproti 22 tisícům při 80% LTV. To je rozdíl 36 tisíc ročně, který musí váš rozpočet utáhnout.
Pokud kombinujete hypotéku se spotřebitelským úvěrem, počítejte se splátkou navíc tři až sedm tisíc měsíčně podle výše a doby splácení. Při ztrátě příjmu nebo neočekávaných výdajích jste bez rezervy v problému.
Před jakoukoliv koupí ověřte technický a právní stav bytu. Pro komplexní kontrolu nemovitosti existuje NEMO Report od Bezrealitky, který v jednom PDF obsahuje hlukovou mapu, povodňové zóny, územní plán a informace o sousedství.
Časté otázky
Co je LTV u hypotéky a jak se vypočítá?
LTV (loan-to-value) je poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti vyjádřený v procentech. Když má byt cenu pět milionů a banka půjčí čtyři miliony, LTV je 80 procent. Česká národní banka stanovuje horní hranici 80 procent pro vlastní bydlení a 90 procent pro žadatele do 36 let.
Můžu získat 100% hypotéku v ČR v roce 2026?
Plnohodnotnou 100% hypotéku oficiálně získat nelze, ČNB povoluje maximálně 80 procent (90 % pro mladé do 36 let). Praktického 100% financování ale dosáhnete kombinací hypotéky a další zdroje, typicky ručením rodičovskou nemovitostí, půjčkou od rodiny nebo doplňkem spotřebitelského úvěru.
Jak funguje pronájem s opcí odkupu a pro koho je vhodný?
Tento model funguje tak, že provozovatel koupí vybraný byt v hotovosti, vy v něm bydlíte jako nájemce a máte právo byt do 24 měsíců odkoupit za předem fixovanou cenu. Stačí 3 procenta vlastních zdrojů místo 10 až 20 procent při klasické hypotéce. Vhodný je pro mladé bez naspořených vlastních zdrojů, OSVČ a lidi v Praze, Brně a okolí.
Co je lepší: ručení rodičovskou nemovitostí, nebo pronájem s opcí odkupu?
Ručení rodičovskou nemovitostí je dlouhodobě levnější, protože platíte jen jednu hypotéku s normální sazbou. Ale vyžaduje, aby rodiče vlastnili nemovitost a souhlasili s rizikem. Pronájem s opcí odkupu má vyšší vstupní poplatky a funguje jen ve vybraných lokalitách, ale nezatěžuje rodinný majetek a má nižší vstupní bariéru. Volba závisí na tom, co máte k dispozici.
