Smrt nájemníka: Jak zvládnout těžkou situaci s respektem a podle práva

Nezvedá telefon, nájem nepřišel a sousedka volá kvůli zápachu na chodbě. Nebo vám zavolá rovnou policie. V tuhle chvíli neřešte nájemní smlouvu. Právní část přijde na řadu za několik dní a nikam vám neuteče. Nejbližších pár hodin je o něčem jiném a je dobré vědět, kdo přijde, co bude chtít a co po vás nikdo chtít nemůže.

První hodiny: kam a komu volat a co rozhodně nedělat

Pokud nemáte jistotu, že je člověk mrtvý, volejte 155. Do bytu se nedobývejte sami. Tohle stojí za zdůraznění, protože se v tom majitelé pletou pravidelně. Nájemní smlouva vám nedává právo otevřít si zamčený byt jen proto, že nájemce nereaguje. Neoprávněný vstup naplňuje skutkovou podstatu porušování domovní svobody podle § 178 trestního zákoníku a hrozí za něj až dvouletý trest. Pokud přitom překonáte zámek nebo jinou překážku, sazba je podle § 178 odst. 2 šest měsíců až tři léta. Platí to i pro vlastníka bytu. Otevření zajistí složky integrovaného záchranného systému, ne vy s náhradním klíčem.

Prohlídku těla zemřelého zajišťuje podle § 84 zákona č. 372/2011 Sb. registrující praktický lékař u svých pacientů v ordinační době. Mimo tuhle situaci ji provádí poskytovatel, se kterým kraj uzavřel smlouvu právě za účelem prohlídek. V praxi tedy přijede lékař, kterého zavolá záchranka nebo policie. Lékař vyplní List o prohlídce zemřelého a rozhodne o pitvě. Podle § 86 odst. 1 písm. g) také neprodleně informuje Policii ČR, pokud jde o podezření na trestný čin nebo sebevraždu, o zemřelého neznámé totožnosti nebo o úmrtí za nejasných okolností.

Nelekejte se pitvy. Zdravotní pitva je podle § 88 odst. 1 písm. b) ta, která se provádí u osob zemřelých mimo zdravotnické zařízení nebo náhlým a neočekávaným úmrtím. U úmrtí v bytě je proto obvyklá a není to signál, že je něco v nepořádku. Podle § 88a odst. 1 ji lékař naopak provést nemusí, je-li příčina smrti zřejmá a osoba blízká o neprovedení požádá.

Co v téhle fázi musíte udělat vy: nic neuklízejte, nic z bytu nevynášejte a nikoho do něj nepouštějte. Byt je stále předmětem nájmu a věci v něm patří do pozůstalosti.

► Mohlo by vás také zajímat: Nájemník v nemocnici a byt zamčený? Přečtěte si, jak se dostat do bytu legálně.

Musí pohřeb platit pronajímatel?

Tohle je otázka, která přijde druhá v pořadí, a odpověď většinu lidí uklidní. Vypravitelem pohřbu je podle § 2 písm. p) zákona č. 256/2001 Sb. o pohřebnictví osoba, která sjedná pohřbení do 96 hodin od oznámení úmrtí. Nikdo vám tuhle roli nepřiděluje automaticky a jako pronajímateli vám nepřipadá.

Když pohřbení ve lhůtě 96 hodin nesjedná žádný vypravitel, zajistí ho obec, na jejímž území k úmrtí došlo. Vyplývá to z § 5 odst. 1 téhož zákona. Obec pak svou pohledávku z účelně vynaložených nákladů na slušné pohřbení přihlásí do pasiv pozůstalosti podle § 5 odst. 5.

Pozor na jednu věc. Kdo pohřeb sjedná, stává se vypravitelem a nese s tím spojené náklady, včetně nákladů na přepravu podle § 5 odst. 9, s výjimkou přepravy na pitvu. Uplatnit je pak může v pozůstalostním řízení, ale nejdřív je zaplatí. Pokud tedy po nájemníkovi nikdo nezůstal a vy nechcete náklady nést, pohřeb nesjednávejte a spolehněte se na obec. Co udělat můžete – a je to slušnost, ne povinnost – je dát obci vědět, že k úmrtí došlo a že se nikdo nehlásí. Jinak se to zbytečně protáhne.

Nájem smrtí nájemce nekončí, přechází

Tady začíná právní část. Přechod nájmu bytu po smrti nájemce funguje jinak, než si většina majitelů představuje. A právě tady jim představy padají nejčastěji. Podle § 2279 odst. 1 občanského zákoníku platí, že zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt.

Klíčové je, o koho jde. Pokud je to nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, nájem přechází automaticky. U kohokoli jiného, tedy třeba u spolubydlícího nebo kamaráda, přejde nájem jen tehdy, když s tím pronajímatel souhlasil.

Několik dalších pravidel, která se v praxi hodí:

• Splňuje-li podmínky víc členů domácnosti, přejdou práva a povinnosti na všechny společně a nerozdílně (§ 2279 odst. 3). Nájemcův potomek má přitom podle § 2280 přednostní právo.
• Každá taková osoba může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat. Dnem, kdy oznámení dojde, její nájem zaniká (§ 2279 odst. 4).
• Nájem po přechodu skončí nejpozději za dva roky. Neplatí to ale vždy: pokud osoba dosáhla ke dni přechodu sedmdesáti let, dvouletý limit se neuplatní. U osoby mladší osmnácti let skončí nájem nejpozději dnem, kdy dosáhne dvaceti let, nedohodnou-li se strany jinak (§ 2279 odst. 2).

A co když v bytě nikdo takový nežil? Potom platí § 2282: nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před smrtí. U družstevního bytu je to jinak. Podle § 2279 odst. 5 přechází členství v družstvu i nájem na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Kdy a jak může pronajímatel vypovědět

Pokud nájem přešel na dědice a vy s tím pokračovat nechcete, zákon vám dává cestu ven. Má ale podmínky, které se vyplatí číst pozorně. § 2283 odst. 1 říká, že pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl tři věci najednou:

1. že nájemce zemřel,
2. že práva a povinnosti z nájmu na člena domácnosti nepřešla,
3. kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

Stejné právo má i druhá strana. Dědic může podle § 2283 odst. 2 vypovědět nájem rovněž s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců od chvíle, kdy se dozvěděl o smrti, o svém dědickém právu a o tom, že nájem nepřešel na člena domácnosti. Nejpozději ale do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Formality nepodceňujte. Podle § 2286 odst. 1 vyžaduje výpověď písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla.

Pravidlo šesti měsíců a co s věcmi v bytě

§ 2284 občanského zákoníku zní: „Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká.“ Vyklizení bytu po zemřelém je tedy možné až po šesti měsících. To je hranice, po které se konečně dostanete ke svému bytu, aniž byste čekali na konec pozůstalostního řízení. Paragraf ale pokračuje druhou větou a ta se cituje málokdy:

Přeloženo do praxe: vyhodit věci do kontejneru nesmíte. Ani po šesti měsících. Zákon vám dává právo byt vyklidit, ne majetek zlikvidovat. Věci musíte uskladnit a náklady na uskladnění pak uplatňujete vůči dědici.

Jak postupovat, abyste náklady doložili:

1. Vyfoťte byt ještě před vyklizením, včetně jednotlivých místností a stavu měřidel.
2. Sepište soupis věcí a nechte ho podepsat dvěma svědky, ideálně lidmi, kteří nejsou vašimi příbuznými.
3. Uzavřete smlouvu se skladištěm nebo jiným schovatelem a schovejte si fakturu.
4. Schovejte doklady o všech nákladech, včetně stěhování a případné sanace bytu.

Bez téhle dokumentace nemáte v pozůstalostním řízení co uplatnit. A náklady na uskladnění cizích věcí mohou být citelné.

Peníze: dlužné nájemné, jistota a náklady navíc

Nájemné, které nájemce dlužil ke dni smrti, je pasivum pozůstalosti. Uplatňuje se u notáře v řízení o pozůstalosti, ne vymáháním po příbuzných. Rozsah, v jakém dědic dluhy hradí, závisí na jedné věci. Uplatnil-li výhradu soupisu, hradí dluhy zůstavitele jen do výše ceny nabytého dědictví (§ 1706). Pokud výhradu neuplatnil, hradí je v plném rozsahu (§ 1704).

Na jistotu, tedy kauci, máte nárok i po přechodu nájmu. Podle § 2281 odst. 1 má pronajímatel právo požadovat jistotu po členu nájemcovy domácnosti, na kterého nájem přešel, pokud ji zemřelý nájemce nesložil. Totéž platí, když pronajímateli vznikne povinnost jistotu vypořádat s nájemcovým dědicem. Zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen domácnosti dědici to, co takovým zaplacením ušetřil nebo co nabyl (§ 2281 odst. 2).

Jedna situace zaslouží zvláštní pozornost. Pokud nájem přešel na nezletilého, který ke dni smrti nenabyl plné svéprávnosti, lze podle § 2282a odst. 1 splnění dluhu z nájmu vymoci pouze z majetku podle § 899a odst. 1 občanského zákoníku. Kdo počítá s tím, že dluh zaplatí nezletilý dědic z budoucích příjmů, počítá špatně.

Zbývají náklady na uvedení bytu do stavu, ve kterém ho lze znovu pronajmout. Konkrétní částky se liší případ od případu. Platí ale dvě věci. Jde o škodu, kterou uplatňujete v pozůstalosti, a bez fotodokumentace a faktur ji neuplatníte. A druhá: podívejte se do své pojistné smlouvy, co reálně kryje. Pojištění odpovědnosti pronajímatele i pojištění nemovitosti tyhle situace pokrýt dokážou, ale rozsah krytí se liší pojišťovnu od pojišťovny.

Šest měsíců čekání není nečinnost

Když si z textu odnesete jednu věc, ať je to časová osa. První čtyři dny patří lékaři, policii a případně obci. Do tří měsíců od chvíle, kdy znáte dědice, můžete vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou. Po šesti měsících bez známého dědice smíte byt vyklidit, ale věci musíte uskladnit. A pokud nájem přešel na člena domácnosti, končí nejpozději za dva roky, s výjimkami pro seniory a nezletilé. Celou tu dobu fotíte, sepisujete a schováváte doklady. Zní to jako administrativa navíc, ale je to jediné, co vám v pozůstalostním řízení dá nárok na náhradu.

A ještě jedna praktická rada do budoucna. Časté je, že ve smlouvě chybí kontakt na osobu blízkou a není složená jistota. Obojí vyřešíte při podpisu za pár minut. Naše nájemní smlouva online je od advokátní kanceláře Havel & Partners, vyplníte ji zhruba za pět minut a v PDF k ní dostanete i předávací protokol. Pokud se jako dědic rozhodujete, co s bytem dál, projděte si prodej bytu s nájemníkem.

Časté otázky

Musí pronajímatel zaplatit pohřeb nájemníka, po kterém nikdo nezůstal?

Ne. Vypravitelem pohřbu je podle § 2 písm. p) zákona č. 256/2001 Sb. ten, kdo sjedná pohřbení do 96 hodin od oznámení úmrtí. Pronajímatel do téhle role automaticky nespadá. Nesjedná-li pohřbení nikdo, zajistí ho podle § 5 odst. 1 obec, na jejímž území k úmrtí došlo, a své náklady přihlásí do pasiv pozůstalosti. Kdo ale pohřeb sjedná dobrovolně, stává se vypravitelem a náklady nejdřív hradí sám.

Kdy smím byt po zemřelém nájemníkovi vyklidit?

Podle § 2284 občanského zákoníku až tehdy, není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne smrti. Vyklizením nájem zaniká. Věci z bytu ale musíte uložit na náklad dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele. Teprve pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, můžete je na jeho účet vhodným způsobem prodat. Vyhodit je nesmíte.

Přejde nájem na dceru, která s nájemcem bydlela, i když ji ve smlouvě nemám?

Ano. Podle § 2279 odst. 1 přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti a nemá vlastní byt. U dítěte, manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachy nebo vnuka se nájem přenáší automaticky a váš souhlas se nevyžaduje. Uvedení ve smlouvě není podmínkou. Souhlas pronajímatele je potřeba jen u osob mimo tento výčet, typicky u spolubydlícího.

Kdo mi zaplatí dlužné nájemné po smrti nájemce?

Dluh vzniklý před smrtí je pasivum pozůstalosti a uplatňuje se u notáře, který jako soudní komisař vede pozůstalostní řízení. Vedle toho jsou podle § 2282 z těchto dluhů zavázány společně a nerozdílně i osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nájemné za období po smrti hradí ten, na koho nájem přešel, tedy člen domácnosti nebo dědic.