Nemovitost „jak stojí a leží“: o co jako kupující přicházíte

Co znamená „jak stojí a leží“ a co o tom říká zákon

Doložka „jak stojí a leží“ znamená, že kupující přebírá věc v tom stavu, v jakém je, a její vady jdou k jeho tíži. Upravuje ji § 1918 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Zákon ale počítá s věcí přenechanou „úhrnkem“ a zná dvě výjimky. U bytu a domu, tedy u individuálně určené věci, ji soudy za vyloučení odpovědnosti prodávajícího dlouhodobě nepovažují.

Zákon to říká doslova takto: „Přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.“

Klíčové je slovo úhrnkem. Znamená to prodat něco jako celek, bez přesného určení jednotlivých kusů. Typicky jde o hromadu cihel na dvoře, zásoby ze skladu nebo vybavení chaty „se vším, co tam je“. Byt s číslem jednotky zapsaným v katastru je opak: individuálně určená věc, kterou nelze zaměnit s žádnou jinou.

Obě výjimky z § 1918 se hodí znát, protože je můžete využít ve svůj prospěch:

• vlastnost, o které prodávající prohlásil, že ji věc má – například ve smlouvě napíše, že střecha nezatéká nebo že kotel je funkční,
• vlastnost, kterou jste si vymínili – sami jste si ve smlouvě sjednali, že byt musí něco mít nebo splňovat.

Když věc takovou vlastnost nemá, doložka „jak stojí a leží“ prodávajícího nechrání. Nejčastěji ji přitom uvidíte ve smlouvách na ojetá auta a tam se o ni také nejčastěji soudí.

Proč vás doložka sama o sobě o práva nepřipraví

Soudy doložku dlouhodobě vykládají tak, že má smysl jen u věcí prodávaných úhrnkem. Kdyby se vztahovala i na byt nebo dům, který je jednoznačně určený v katastru, kupujícího by výrazně znevýhodňovala. Na převod individuálně určených věcí ji proto nevztahují. Tento výklad se ustálil ještě za starého občanského zákoníku. Znění ustanovení se ale v novém zákoníku v podstatě nezměnilo, a proto je rozumné z něj vycházet i dnes. Co je obecně skrytá vada a jak ji poznat, rozebíráme v článku o skrytých vadách bytu.

Věta, která vás o práva připravit může

Tady je jádro celé věci. § 1916 odst. 2 občanského zákoníku rozlišuje dvě situace, které na papíře vypadají podobně:

• Prodávající předem omezí svou odpovědnost („prodávající neodpovídá za vady“). K takové větě se nepřihlíží, jako by ve smlouvě nebyla.
• Kupující se předem vzdá svých práv („kupující se vzdává práv z vadného plnění“). To platí, pokud má písemnou formu.

Písemné vzdání se práv přitom platí i u podstatných skrytých vad, tedy u těch nejdražších. Zákon v tomto ustanovení mezi podstatnými a nepodstatnými vadami nerozlišuje a kupujícího chrání jen tím, že vzdání musí být písemné. Neplatí jen proti lsti a proti vadě, o které prodávající věděl a zamlčel ji.

Modelová situace:

Kupující koupí od soukromé majitelky byt 2+1 za 3,2 milionu Kč. Ve smlouvě stojí, že byt kupuje „jak stojí a leží“. Po půl roce zjistí, že pod novou dlažbou v koupelně léta prosakoval odpad a poškodil strop u sousedů pod ním. Oprava vyjde na 180 000 Kč. Pokud ve smlouvě nic dalšího není, může vadu reklamovat a chtít opravu nebo slevu z ceny. Pokud ale o odstavec níž podepsal, že „se vzdává práv z vadného plnění“, nárok ztrácí, a to i u takto podstatné vady. Pomoct by mu mohlo jen to, že majitelka o prosakování věděla a zamlčela ho.

Kupní smlouva „jak stojí a leží“: vzor formulací a co znamenají

Vzor kupní smlouvy „jak stojí a leží“ vám nedáme, protože každá smlouva je jiná. Dáme vám ale formulace, na které v návrzích narazíte nejčastěji, a co reálně znamenají:

• „Kupující kupuje nemovitost, jak stojí a leží.“ U bytu nebo domu samo o sobě práva z vad zpravidla nevylučuje (viz výše).
• „Kupující se vzdává práv z vadného plnění.“ Kvůli této větě máte zpozornět. Písemné vzdání platí i pro podstatné skryté vady.
• „Prodávající nepřebírá žádnou odpovědnost za stav nemovitosti.“ Jde o jednostranné omezení odpovědnosti prodávajícím. Podle § 1916 odst. 2 se k němu nepřihlíží.
• „Kupující prohlašuje, že se se stavem nemovitosti seznámil a v tomto stavu ji kupuje.“ Sama o sobě tato věta vzdáním se práv není, ale posiluje argument, že vadu šlo poznat už při uzavření smlouvy (§ 2103).

Kdy máte nárok i přes doložku „jak stojí a leží“

Odpovědnost za vady nemovitosti nejde vyloučit úplně. Přes určitou hranici nepřejde žádná věta ve smlouvě – ani doložka „jak stojí a leží“, ani podepsané vzdání se práv. Nárok vám zůstává, když:

1. Prodávající vadu lstivě zastřel (úmyslně ji zakryl nebo o ní klamal) nebo o ní věděl a mlčel. Podle § 2084 vás musí upozornit na vady, o nichž ví. Výjimku pro lstivé zastření obsahují i § 1917 a § 2103.
2. Prodávající vás výslovně ujistil, že věc určitou vadu nemá nebo je bez vad (§ 1918 věta druhá, § 2103). Proto chtějte ujištění do smlouvy, ne jen ústně při prohlídce.
3. Vlastnost jste si vymínili a byt nebo dům ji nemá (§ 1918).
4. Kupujete jako spotřebitel od podnikatele, typicky od developera (viz další sekce).
5. Byli jste ke koupi přivedeni lstí. Smlouva uzavřená v omylu vyvolaném lstí je neplatná (§ 584 odst. 2) a kdo lest použil, nahradí vždy újmu (§ 587 odst. 2). K ujednání, které předem vylučuje náhradu újmy způsobené úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, se nepřihlíží (§ 2898).

Pokud prodáváte vy: doložka ani podpis kupujícího vás nekryjí, když jste o vadě věděli. Nejspolehlivější ochranou prodávajícího je vadu popsat přímo ve smlouvě. Jak na to u azbestu, staré nádrže nebo čističky, najdete v článku o tom, jak vadu popsat do kupní smlouvy.

Kupujete od developera nebo firmy? Tam doložka ani vzdání se práv neobstojí

Jiná pravidla platí, když kupujete jako spotřebitel od podnikatele, například novostavbu od developera. Takové smlouvě se říká spotřebitelská smlouva (§ 1810). Podle § 1814 písm. a) jsou ujednání, která vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vadného plnění, vždy zneužívající. Podle § 1815 se k nim nepřihlíží, ledaže se jich spotřebitel sám dovolá. Odpovědnost za vady nemovitosti tak developer smlouvou nevyloučí ani neomezí.

Spotřebitel má navíc výhodu při dokazování. Projeví-li se vada do dvou let od přechodu nebezpečí škody na kupujícího (zpravidla okamžik převzetí nemovitosti), má se za to, že nemovitost byla vadná už v tom okamžiku (§ 2129 odst. 3). Neprokazujete tedy vy, že vada existovala už tehdy. Opak musí prokázat developer.

Lhůty, které doložka nemění

I když vám práva z vad zůstanou, můžete o ně přijít tím, že se ozvete pozdě. Odpovědnost za skryté vady nemovitosti stojí na čtyřech pravidlech. Nemovitost si prohlédněte co nejdříve po převzetí. Podle § 2104 si kupující věc prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech. Vadu, kterou jste s obvyklou pozorností museli poznat už při uzavření smlouvy, totiž později reklamovat nemůžete (§ 2103). Výjimkou je situace, kdy vás prodávající výslovně ujistil, že věc vadu nemá, nebo kdy použil lest.

Stejně dopadne vada, kterou jste mohli zjistit z katastru. Podle § 1917 jde k vaší tíži i bez jakékoli doložky. Před podpisem si proto projděte, jak číst list vlastnictví (LV, výpis z katastru o vlastnictví a zátěžích nemovitosti). Skrytou vadu pak oznamte hned, jak ji můžete zjistit. § 2112 odst. 1 k tomu dává lhůtu bez zbytečného odkladu, nejpozději však dva roky po odevzdání věci. U skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem, typicky rodinného domu, platí lhůta 5 let od nabytí (§ 2129 odst. 2).

Obě lhůty mají dvě důležité vlastnosti. Soud k opožděnému oznámení přihlédne jen tehdy, když to prodávající namítne. A prodávající nemá právo tuto námitku vznést, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věděl nebo musel vědět. Lhůta pro oznámení vady není totéž co promlčení. Nárok jako takový se promlčuje v obecné tříleté lhůtě (§ 629 odst. 1), která běží ode dne, kdy jste ho mohli uplatnit poprvé (§ 619 odst. 1).

Modelová situace:

Kupující převezme v září byt v přízemí, koupený „jak stojí a leží“. V prosinci si všimne, že za skříní v ložnici vlhne zeď a odpadává omítka. Myslí si, že jde o kondenzaci, a čeká, jestli to na jaře zmizí. Prodávajícímu napíše až další podzim, když mu firma změří vlhkost zdiva a opravu ocení na 120 000 Kč. Od převzetí neuplynuly ani dva roky, a přesto může o nárok přijít. Vadu neoznámil bez zbytečného odkladu, a pokud to prodávající namítne, soud mu právo nepřizná. Stačilo prodávajícímu napsat e-mail už v prosinci.

Hypotéka a odhad: banka doložku neřeší, řeší stav

Banka vám půjčí podle odhadu hodnoty zástavy, ne podle textu kupní smlouvy. Věta „jak stojí a leží“ ji nezajímá. Zajímá ji, co uvidí odhadce. Vada, kterou odhadce zaznamená, sníží odhadní cenu, a tím i částku, kterou vám banka půjčí. Důvodem jsou limity ČNB pro ukazatel LTV (loan-to-value, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti). U hypotéky na vlastní bydlení je horní hranice 80 %, u žadatelů mladších 36 let 90 %. Když odhadce ocení byt o 300 000 Kč níž, než je kupní cena, při 80% LTV doplácíte ze svého nejen 20 % z odhadní ceny, ale i celý tento rozdíl.

Co udělat, než podepíšete kupní smlouvu

V návrhu smlouvy nehledejte jen „jak stojí a leží“, ale i slova „vzdává“, „odpovědnost“, „vady“ a „stav“. Nebezpečná věta se často schovává v závěrečných ustanoveních. Když na větu o vzdání se práv narazíte, škrtněte ji, nebo ji zužte jen na konkrétní vady, o kterých víte a se kterými počítáte v ceně.

Pak si do smlouvy naopak něco doplňte. Chtějte seznam známých vad jako přílohu a výslovné prohlášení prodávajícího, že mu jiné vady nejsou známy. To je vlastnost „prohlášená“ podle § 1918. Písemně si vymiňte i vlastnosti, na kterých vám záleží: střecha nezatéká, kotel je funkční, přístavby jsou zkolaudované.

Před podpisem nechte nemovitost prohlédnout odborníkem na stavební stav a projděte LV i stavební dokumentaci (§ 1917, § 2103). Právní a lokalitní rizika, například exekuce, záplavové území, hluk nebo územní plán, prověří NEMO Report. Technický stav stavby ale nekontroluje – na ten potřebujete stavaře.

Doložka vás nepoškodí, jedna podepsaná věta ano

Doložku „jak stojí a leží“ v návrhu klidně nechte být. U bytu nebo domu vás sama o sobě o práva z vad zpravidla nepřipraví. Pozornost patří větě, ve které se práv vzdáváte vy, protože ta platí i u podstatných skrytých vad.

Časté otázky

Co znamená „tak jak stojí a leží“?

Znamená to, že kupující přebírá věc v aktuálním stavu a její vady jdou k jeho tíži. Upravuje to § 1918 občanského zákoníku pro věci přenechané úhrnkem, tedy jako celek bez přesného určení. Doložka neplatí pro vlastnosti, které prodávající prohlásil nebo které si kupující vymínil. U bytu nebo domu jako individuálně určené věci ji soudy za vyloučení odpovědnosti prodávajícího dlouhodobě nepovažují.

Můžu reklamovat skrytou vadu, když jsem kupoval „jak stojí a leží“?

Zpravidla ano. Samotná doložka vás u bytu nebo domu o práva z vad nepřipraví. Přijdete o ně, pokud jste ve smlouvě podepsali, že se práv z vadného plnění vzdáváte. I pak vám nárok zůstává, když prodávající o vadě věděl a zamlčel ji, lstivě ji zastřel nebo vás výslovně ujistil, že věc vadu nemá. Skrytou vadu oznamte bez zbytečného odkladu.

Je platné, když se ve smlouvě vzdám práv z vad?

Ano, pokud je vzdání písemné. Podle § 1916 odst. 2 občanského zákoníku je to jediná podmínka. Nejvyšší soud v rozsudku 33 Cdo 28/2025 ze dne 18. 9. 2025 potvrdil, že vzdání platí i pro podstatné skryté vady. Neplatí ale proti lsti a vědomému zamlčení vady. U spotřebitelské smlouvy s developerem se k takovému ujednání nepřihlíží.

Platí doložka „jak stojí a leží“ u novostavby od developera?

Když kupujete jako spotřebitel od podnikatele, ne. Ujednání, která vylučují nebo omezují práva spotřebitele z vadného plnění, jsou podle § 1814 písm. a) občanského zákoníku vždy zneužívající a podle § 1815 se k nim nepřihlíží. Platí to pro doložku i pro vzdání se práv. Navíc u vady, která se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody, se má za to, že existovala už v tom okamžiku.

Do kdy musím skrytou vadu nemovitosti oznámit?

Bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit. Nejpozději do dvou let po odevzdání věci podle § 2112 odst. 1, u skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí podle § 2129 odst. 2. K opožděnosti soud přihlédne jen na námitku prodávajícího, a ten ji nemá, pokud o vadě věděl nebo vědět musel. Samotný nárok se promlčuje za tři roky.