Prodej bytu s hypotékou: tipy pro majitele

Zástavní právo na listu vlastnictví prodej nezastaví

Nejdřív to, co čtenáře obvykle nejvíc tíží. Byt se zástavním právem banky se prodává úplně běžně a kupujícího to zpravidla neodradí. Zástavní právo je zapsané na listu vlastnictví a kupující si ho najde během minuty. Zamlčení působí hůř než samotná zástava a v praxi sráží cenu víc, než kolik by stálo cokoli jiného. Do inzerátu to psát nemusíte, ale při první prohlídce ano.

Kolik to stojí: ve většině případů nic

Náhradu nákladů za předčasné splacení upravuje zákon o spotřebitelském úvěru. Vyjmenovává situace, kdy banka náhradu požadovat nesmí, a prodej nemovitosti je mezi nimi. Banka nesmí chtít nic, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a převádíte vlastnické právo k nemovitosti, kterou byl úvěr zajištěn nebo na kterou byl určený. Totéž platí pro převod družstevního podílu. Jinými slovy – dva roky se počítají od podpisu úvěrové smlouvy, ne od nabytí bytu a ne od začátku fixace.

Kdy se na vás nová pravidla ještě nevztahují

Tohle pravidlo přinesla novela účinná od 1. 9. 2024 a má vlastní přechodné ustanovení. Podle čl. XV bodu 2 zákona č. 462/2023 Sb. se nová úprava předčasného splacení použije i na hypotéky sjednané dřív, ale až ode dne, kdy po nabytí účinnosti novely začne běžet nové období fixace. Prakticky to znamená, že pokud vám pořád běží fixace sjednaná před 1. 9. 2024, jedete ještě podle podmínek z původní smlouvy.

Nová pravidla vám naskočí až s další fixací. Než začnete počítat, zjistěte si dvě data: kdy jste smlouvu podepsali a kdy vám začala běžet současná fixace. Teprve pak víte, který režim se na vás vztahuje. Zákon jich vyjmenovává celkem osm. Kromě prodeje nemovitosti jsou to zejména tyto:

1. Do 3 měsíců poté, co vám banka sdělila novou výši úrokové sazby. Typicky na konci fixace.
2. Při vypořádání společného jmění manželů, pokud od uzavření smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců.
3. Při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud to výrazně sníží schopnost splácet.
4. Do 25 % celkové výše úvěru během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy. A pozor na doplněk, který si málokdo přečte: pokud splatíte víc než 25 %, banka nesmí chtít náhradu z té části, která 25 % nepřesahuje.
5. U úvěru bez pevné sazby a u plnění z pojištění.

A když do dvou let nespadnete?

Pak platí strop. U účelového úvěru na bydlení, tedy u klasické hypotéky na koupi nebo výstavbu, nesmí náhrada přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 %. Platí to od 1. 9. 2024.

Modelový výpočet: zbývá vám 2 500 000 Kč a do konce fixace jsou dva roky. Strop je 0,5 %, tedy 12 500 Kč.

Jenže strop je jen jeden ze tří limitů. Banka nesmí požadovat víc než:

• 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 %,
• částku úroku, který byste do konce fixace zaplatili,
• skutečně vynaložené náklady, tedy součet administrativních nákladů, které nesmí přesáhnout 1 000 Kč, a úrokového rozdílu.

Úrokový rozdíl je rozdíl mezi vaším smluvním úrokem a referenčním úrokem odvozeným z průměru sazeb, které uveřejňuje Česká národní banka. Zákon přitom mluví o kladném součtu administrativních nákladů a úrokového rozdílu. Prakticky to znamená, že když jsou aktuální sazby vyšší než vaše, záporný úrokový rozdíl náhradu snižuje a při dostatečném rozdílu ji smaže úplně.

Proto se nespokojte s prvním číslem. Jakmile bance oznámíte úmysl předčasně splatit, musí vám bez zbytečného odkladu poslat vyčíslení rozdělené na jistinu, úrok a další náklady, výši náhrady včetně všech předpokladů pro její výpočet a informaci o tom, za jakých podmínek náhradu požadovat nesmí. Ten poslední bod si vyžádejte písemně.

Procenta za každý započatý rok fixace, na která si pamatují lidé s hypotékou z doby před prosincem 2016, byla smluvní praxe bank, ne zákonné pravidlo. Dnes je strop přímo v zákoně. Podobně je to se stropem 50 000 Kč: ten platil do 31. 8. 2024 a novela ho nahradila.

Cesta první: doplatit hypotéku z kupní ceny

Nejčastější scénář a ve většině případů i nejlevnější. Kupující složí peníze do úschovy, z ní se nejprve doplatí váš úvěr a zbytek dostanete vy.

Komu sedí: prodáváte a nekupujete zároveň, nebo kupujete až s odstupem. Fixace vám končí brzy, nebo je smlouva starší dvou let, takže neplatíte nic.

Kde je riziko: v časování. Mezi doplacením úvěru a výmazem zástavního práva z katastru je okno, ve kterém je nemovitost pořád zatížená. Když v tom okně proběhne vklad vlastnického práva, kupující vlastní byt se zástavou vaší banky a jeho banka mu na to nepůjčí.

To je nejčastější důvod, proč se obchody zdrží o týdny. Řeší se to pořadím kroků, ne dobrou vůlí.

Cesta druhá: převést hypotéku na jinou nemovitost

Zástavní výměna, při níž úvěr zůstává, ale mění se nemovitost, která ho zajišťuje. Používá se, když prodáváte a zároveň kupujete.

Komu sedí: máte starou výhodnou sazbu, kterou nechcete ztratit. Při dnešních sazbách je to argument, který snadno převáží nad všemi poplatky dohromady.

Kde je riziko: banka musí novou nemovitost přijmout. Proběhne nový odhad a ten může vyjít jinak, než čekáte. Když nová nemovitost neprojde nebo vyjde nižší LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), musíte rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.

Cesta třetí: kupující převezme vaši hypotéku

Kupující vstoupí do vašeho stávajícího úvěru se stávajícími podmínkami. Na papíře nejelegantnější cesta, v praxi ta nejvzácnější.

Komu sedí: máte sazbu výrazně pod aktuálním trhem a kupující o ni stojí natolik, že je ochotný přizpůsobit se vaší bance.

Kde je riziko: kupující musí projít bonitou u vaší banky, ne u té, kterou by si vybral sám. Tím se okruh zájemců zužuje z celého trhu na ty, kdo projdou jedním konkrétním schvalováním. A banka s převzetím souhlasit nemusí.

Počítejte s tím, že tato cesta vypadne. Je dobré ji nabídnout, ale plánovat prodej na ní se nevyplácí. Když financování kupujícího padne až po podpisu rezervační smlouvy, řešíte jiný problém. Rozebrali jsme ho v článku o tom, co dělat, když kupujícímu zamítnou hypotéku před podpisem.

Pořadí kroků, které rozhoduje o tom, jestli o peníze přijdete

To je jádro celého článku. Cesty se liší rizikem, ale pořadí kroků je u první z nich vždy stejné a chyba v něm stojí víc než jakýkoli poplatek.

1. Vyčíslení zůstatku od banky k předpokládanému dni doplacení. Vyžádejte si zároveň informaci, jestli a kolik bude činit náhrada nákladů.
2. Kupní smlouva s ošetřeným režimem úschovy a doplacení: Ve smlouvě musí být, že z úschovy se přednostně uhradí pohledávka banky.
3. Složení celé kupní ceny do úschovy: Ne části, ne zálohy na účet prodávajícího.
4. Doplacení hypotéky přímo z úschovy na účet banky podle vyčíslení.
5. Potvrzení banky o zániku pohledávky a vydání souhlasu s výmazem zástavního práva.
6. Podání návrhu na vklad a návrhu na výmaz zástavního práva na katastr.
7. Vyplacení zbytku kupní ceny prodávajícímu.

Do smlouvy nepatří pevná částka, ale mechanismus

Vyčíslení zůstatku platí k určitému dni. Úroky běží dál, takže když se podpis posune o dva týdny, částka je jiná. Když do kupní smlouvy napíšete pevné číslo, budete dělat dodatek. Napište místo toho, kdo vyčíslení obstará, k jakému dni a co se stane s rozdílem mezi vyčíslenou a skutečně uhrazenou částkou. Přesně tyto věci řeší advokátní servis pro prodej nemovitosti, který zahrnuje sepsání kupní smlouvy, advokátní úschovu i návrh na vklad do katastru.

Výmaz zástavního práva: co zbývá po doplacení 

Zástavní právo z listu vlastnictví nezmizí samo a nezmizí ani automaticky tím, že je úvěr splacený. Po doplacení vám banka vydá potvrzení o zániku pohledávky, takzvanou kvitanci, a souhlas s výmazem. S tím se na katastr podává návrh na výmaz zástavního práva. Dokud výmaz neproběhne, je na listu vlastnictví pořád zapsaná zástava. To je ten důvod, proč se kroky nedají prohodit.

Myslete na toto: Za prvé, o vydání kvitance si banku požádejte předem a zjistěte si její lhůtu, protože se mezi bankami liší. Za druhé, kolek nesháněj­te. Kolkovými známkami bylo možné platit do 31. 12. 2024, od 1. 1. 2025 už ne, a správní poplatky se hradí převodem, kartou nebo hotově.

Když je zůstatek vyšší než kupní cena

Nepříjemný, ale reálný scénář u bytů koupených blízko cenového vrcholu s nízkou akontací. Banka zástavu nevymaže, dokud není pohledávka uhrazená celá. Rozdíl tedy musíte doplatit z vlastních zdrojů nebo si ho refinancovat jiným úvěrem, což je výrazně dražší než hypotéka.

Jak to zjistit dřív, než podáte inzerát: porovnejte aktuální zůstatek s realistickým odhadem ceny. K tomu slouží online odhad ceny nemovitosti. Když vyjde, že se to netrefí, je lepší to vědět předem než po třech měsících prohlídek.

Kdy se vyplatí počkat

Ne každý článek musí čtenáře popohnat. Tady je matematika, která někdy vychází ve prospěch čekání. Když do konce fixace zbývají tři měsíce a nehoří to, počkejte. Na konci fixace vám banka sdělí novou sazbu a do 3 měsíců od tohoto sdělení můžete splatit bez jakékoli náhrady.

Podobně když se blíží výročí uzavření smlouvy: měsíc před ním můžete bez náhrady mimořádně splatit až 25 % celkové výše úvěru. To sice prodej neřeší celý, ale sníží jistinu, ze které se náhrada počítá. A když je smlouva stará dvacet měsíců? Čtyři měsíce čekání vás zbaví náhrady úplně. Spočítejte si, kolik vás stojí čekat, a porovnejte to s tím, kolik by stálo nečekat.

Až budete připravení, inzerát mezi byty na prodej u nás zveřejníte bez provize a s kupujícím jednáte přímo.

Zástava na listu vlastnictví prodej nezastaví

Ze všech dat, která tu padla, rozhoduje jediné: kdy jste podepsali úvěrovou smlouvu. Když je starší dvou let, otázka sankce padá a zbývá jen logistika. A ta logistika se dá shrnout do jedné věty: peníze do úschovy, z úschovy bance, od banky kvitance, s kvitancí na katastr a teprve potom zbytek vám. Kdo toto pořadí dodrží, prodá byt s hypotékou stejně hladce jako bez ní.

Časté otázky

Musím při prodeji bytu platit sankci za předčasné splacení hypotéky?

Ve většině případů ne. Zákon o spotřebitelském úvěru bance zakazuje náhradu požadovat, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a dochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti, kterou byl úvěr zajištěn. Rozhoduje datum podpisu smlouvy, ne datum nabytí bytu.

Kolik maximálně může banka za předčasné splacení chtít?

U klasické hypotéky na bydlení nesmí náhrada přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 %. Zároveň nesmí přesáhnout skutečně vynaložené náklady, kde jsou administrativní náklady omezeny na 1 000 Kč. Při zůstatku 2 500 000 Kč a dvou letech do konce fixace je strop 12 500 Kč.

Můžu prodat byt, na kterém je zástavní právo banky?

Ano, je to běžná situace. Zástavní právo se vymaže až po doplacení úvěru, které proběhne z kupní ceny složené v úschově. Rozhoduje pořadí: nejdřív peníze do úschovy, pak doplacení bance, pak kvitance a souhlas s výmazem, a teprve potom podání na katastr a vyplacení zbytku prodávajícímu.

Jak dlouho trvá výmaz zástavního práva z katastru?

Řídí se lhůtami katastrálního řízení stejně jako vklad vlastnického práva. Návrh na výmaz se v řadě případů podává současně s návrhem na vklad, což celý proces zkracuje. Konkrétní lhůtu i výši správního poplatku si ověřte u příslušného katastrálního pracoviště. Kolkovými známkami bylo možné platit do 31. 12. 2024, od 1. 1. 2025 se poplatek hradí převodem nebo kartou.

Co když je zůstatek hypotéky vyšší než kupní cena?

Banka zástavní právo nevymaže, dokud není pohledávka uhrazená celá, takže rozdíl musíte doplatit z vlastních zdrojů nebo refinancovat jiným úvěrem. Proto se vyplatí porovnat aktuální zůstatek s realistickým odhadem ceny ještě před nasazením inzerátu, ne až po několika měsících prohlídek.