Sleva z kupní ceny nemovitosti kvůli vadám a jak o ní jednat?

Do podpisu se vyjednává, po podpisu se reklamuje

Hranici mezi vyjednáváním a sporem určuje okamžik podpisu kupní smlouvy. Z toho plynou dvě pravidla, jedno pro každou stranu. Pro kupujícího platí § 2103 občanského zákoníku. Kupující nemá práva z vadného plnění u vady, „kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy“.

Zjevná vada, tedy taková, kterou pozorný člověk uvidí při prohlídce, se po podpisu reklamovat nedá. Výjimky jsou dvě: prodávající vás výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zakryl. Co kupující neusmlouvá teď, později už nedostane.

Pro prodávajícího platí § 2084: „Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.“ K tomu obecná povinnost z § 1728 odst. 2, podle které si strany při jednání sdělí všechny okolnosti, o nichž vědí nebo vědět musí. Mlčet se tedy nevyplácí. U skryté vady stavby má kupující na její vytknutí pět let od nabytí (§ 2129 odst. 2). A pokud jste o vadě věděli, nemůžete se ani bránit tím, že ji kupující vytkl pozdě.

Z toho plyne pointa, kterou prodávající často přehlédnou: sleva vyjednaná před podpisem je levnější než sleva vysouzená po něm. Sepsaná vada se stává zjevnou a kupující z ní později nárok nemá. Zamlčená vada se může vrátit i po letech.

Co dělat, když se vada objeví až po převodu, řeší podrobný článek o tom, jak postupovat u skrytých vad bytu.

Nejdřív zjistěte, co kupující vlastně našel

Než začnete počítat, ujasněte si, oč jde. Stejná věta „chceme slevu kvůli vadám“ může znamenat oprávněný požadavek i obyčejné smlouvání o ceně.

Je to nová vada?

Položte si tři otázky. Byla vada uvedená v inzerátu? Zazněla na prohlídce? Je vidět pouhým okem? Pokud je odpověď na kteroukoli z nich ano, cena ji už obsahuje. Kupující, který na ni teď poukazuje, nepřináší nové zjištění. Jen znovu otevírá cenu, na které jste se dohodli.

Je to vada, nebo stáří?

Třicetiletá okna nejsou vadná, jsou třicetiletá. Původní rozvody v domě ze sedmdesátých let nejsou skrytou vadou, ale stavem, který odpovídá stáří domu a který inzerovaná cena zohledňuje. Vadou je to, co neodpovídá tomu, co jste popsali nebo co se u takové nemovitosti obvykle očekává.

4 signály taktiky a 1 signál oprávněného požadavku

Požadavek na slevu je spíš taktikou, když:

• vada byla v inzerátu nebo zazněla na prohlídce a cena ji už obsahuje,
• požadavek přišel až po rezervaci bez nového zjištění, tedy bez zprávy a bez rozpočtu,
• částka je kulatá a s žádným rozpočtem nesouvisí („chceme 300 000 dolů“),
• každá schůzka přinese jednu novou vadu a cena klesá po kouscích.

Oprávněný požadavek vypadá jinak: kupující přinese písemné zjištění a rozpočet na opravu a vada nebyla v inzerátu ani v popisu. Takový požadavek si zaslouží věcnou odpověď, ne obranu.

Kolik vada doopravdy stojí

Férová sleva začíná částkou, kterou lze doložit. Podle výše sporné částky máte tři úrovně podkladů: rozpočet, inspekci a znalecký posudek.

• Dva písemné rozpočty od dodavatelů – obvykle zdarma. Stačí na většinu vad v bytě: okna, kotel, elektroinstalace, koupelna.
• Zhruba od 5 000 do 8 500 Kč stojí u bytu prohlídka s inspektorem bez písemné zprávy (ceníky inspekčních firem, září 2026).
• Od zhruba 31 000 Kč včetně DPH stojí u bytu písemná zpráva s odhadem nákladů na nápravu. Některé firmy účtují odhad nákladů jako rozšíření za 1 500–4 000 Kč navíc.
• 800–1 000 Kč za hodinu je odměna znalce za znalecký posudek nemovitosti podle vyhlášky č. 504/2020 Sb., pokud se cena předem nesjedná.

Inspekce nemovitosti je podrobná kontrola nemovitosti před koupí: stavební technik zkontroluje konstrukce, vlhkost, střechu a rozvody a popíše, co zjistil. Nezaměňujte ji s prověřením právních a okolních rizik. To dělá náš NEMO Report (katastr, exekuce, povodně, radon, hluk), technický stav budovy ale neposuzuje.

Znalecký posudek nemovitosti a jeho cena

U soukromé zakázky se odměna znalce řídí smlouvou. Podle § 31 odst. 2 a 3 zákona č. 254/2019 Sb. musí být sjednaná písemně, předem a nesmí záviset na výsledku posudku. Posudek dává smysl, když jde o statisíce nebo když hrozí spor. U vady za 30 000 Kč se nemusí vyplatit – odměna znalce za desítky hodin práce může vyjít na podobnou částku jako oprava.

Na jednu věc prodávající často zapomínají: inspekci si obvykle objednává a platí kupující. Je to jeho podklad, ne neutrální verdikt. Jako prodávající proto chtějte vidět celou zprávu, ne jen řádek s částkou. Kupujícím, kteří se na první prohlídku teprve chystají, pomůže přehled otázek na prohlídku nemovitosti.

Férová sleva z kupní ceny nemovitosti není cena nové věci

Spor se nejčastěji nevede o to, jestli vada existuje, ale kolik za ni. Kupující často chce slevu ve výši kompletní výměny: nová okna, nová střecha, nové rozvody. U domu, kterému je čtyřicet let a jehož cena to už zohledňuje, to není férové.

Stejný princip platí i u sporů po koupi. Nejvyšší soud v roce 2024 opakovaně odmítl určovat slevu mechanicky jen z nákladů na opravu. Sleva má podle něj obnovit rovnováhu mezi tím, co si strany vzájemně plní, a musí zohlednit stáří nemovitosti, sjednanou cenu i to, jak dlouho vydrží věc po opravě. Před podpisem to není závazné pravidlo, ale dobrá kotva pro obě strany.

Kupujícímu to dává silnější pozici, než by čekal. Požadavek podložený dvěma rozpočty a odečtem stáří se odmítá mnohem hůř než kulaté číslo.

Sleva, oprava, nebo peníze v úschově

Sleva z kupní ceny není jediná možnost. Máte je dokonce čtyři:

• Sleva: Nejčistší řešení. Vada se zapíše do smlouvy a kupující ji bere na sebe.
• Oprava před podpisem na náklady prodávajícího: Ta má smysl, jen když ji prodávající zvládne levněji, než kolik by činila sleva.
• Část kupní ceny v úschově, dokud se vada neopraví nebo nevyjasní: Je to smluvní konstrukce, kterou je potřeba přesně popsat ve smlouvě o úschově.
• Jednoduše bez slevy: Cena zůstává, vada se jen zapíše do smlouvy. Typicky tehdy, když už v ceně byla a byla přiznána v inzerátu.

Jestli se prodávajícímu vyplatí vadu odstranit, nebo slevit, závisí na reálných nákladech, na výši vyjednané slevy a na postoji banky. Podrobně se tomu věnujeme v textu, který řeší, zda vadu odstranit, nebo slevit z ceny.

Banka kupujícího je třetím hráčem. Když kupující financuje koupi hypotékou, odhadce banky může vadu promítnout do hodnoty nemovitosti, a tím i do výše úvěru. Sleva pak někdy není ústupkem, ale podmínkou, aby obchod vůbec proběhl. Jak funguje odhad nemovitosti pro banku, se dočtete v samostatném článku.

Kdy slevu z kupní ceny nemovitosti odmítnout

Jako prodávající máte právo říct ne. Dává to smysl, když:

• vada byla v inzerátu nebo zazněla na prohlídce a cena ji obsahuje,
• kupující nepřinesl žádný podklad, jen částku,
• nová vada se objevuje na každé schůzce,
• cena už je pod úrovní srovnatelných nemovitostí v okolí.

Odmítnutí napište písemně a věcně. Odkažte na inzerát a na to, co zaznělo na prohlídce. Nabídněte konkrétní další krok: společně objednaný rozpočet, termín pro vlastní posouzení technikem, nebo zápis vady do smlouvy bez změny ceny. Kupující, který slyší jen „ne“, odchází. Kupující, který dostane důvod a alternativu, často zůstane. Vyhněte se nátlaku a vymyšleným argumentům typu „mám dalšího zájemce“. Poctivé jednání vede k podpisu rychleji než hra na poker.

Odstoupení od rezervační smlouvy kvůli vadě objevené až po rezervaci

Nejsložitější situace nastane, když se o vadě začne mluvit až po podpisu rezervační smlouvy. Rezervační smlouva není v zákoně pojmenovaným typem smlouvy. Co se stane, závisí na jejím textu: zda obsahuje výhradu technické kontroly, důvody odstoupení a pravidla pro rezervační poplatek. Obecné náležitosti shrnuje přehled, na co si dát pozor v rezervační smlouvě na nemovitost.

Pro prodávajícího

Rozhoduje text rezervační smlouvy. Pokud kupující vadu viděl už při rezervaci a smlouva mu neumožňuje podmínit podpis slevou, nemá jeho požadavek oporu. Pokud byl rezervační poplatek sjednán jako závdavek (částka, kterou se potvrzuje uzavření smlouvy a zajišťuje, že kupující svůj závazek splní), platí § 1808 odst. 2: když se dluh nesplní z příčiny na straně kupujícího, můžete si závdavek ponechat. Pokud naopak nesplníte vy, může kupující chtít dvojnásobek. Naopak vada, kterou jste zamlčeli, dává kupujícímu silnou kartu.

Pro kupujícího

Ukončit jednání bez spravedlivého důvodu ve chvíli, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, je podle § 1729 nepoctivé a zakládá povinnost nahradit škodu. Nově zjištěná podstatná vada, o které prodávající mlčel, přitom spravedlivým důvodem být může. Čím lépe ji doložíte zprávou a rozpočtem, tím silnější je vaše pozice. Než začnete o odstoupení od rezervační smlouvy uvažovat, přečtěte si znovu její text: důvody odstoupení a osud rezervačního poplatku určuje právě on.

Vada, která vznikla až po rezervaci

Vytopení, porucha kotle, zatečení střechou po bouřce. Nebezpečí škody přechází na kupujícího až v době, kdy bylo ujednáno převzetí nemovitosti (§ 2130). Práva z vadného plnění zakládá vada, kterou věc má v tomto okamžiku (§ 2100 odst. 1). Škodu vzniklou před převzetím tedy nese prodávající. Opraví ji, nebo se s kupujícím dohodne na slevě, rozhodně ji nepřenáší na kupujícího.

Jak slevu a vadu zapsat do kupní smlouvy

Do smlouvy nepatří jen popis vady, ale i vazba ceny na ni. Ilustrativní formulace může znít: „Kupní cena byla stranami sjednána s ohledem na vlhkost obvodového zdiva ve sklepě popsanou v příloze č. 1.“ Tím se kruh uzavře. Vada je popsaná, kupující o ní ví a sleva je doložená. Jak konkrétní vadu popsat, aby popis obstál, rozebírá článek o vadách a slevě, na který odkazujeme výše.

Obecná věta „kupující se vzdává práv z vad“ popis vady nenahradí. Jednostranné omezení povinností prodávajícího se podle § 1916 odst. 2 nebere v potaz. Písemné vzdání se práv kupujícím sice platí (Nejvyšší soud ho v roce 2025 uznal i u podstatných skrytých vad), kupující by ho ale neměl podepisovat naslepo.

Poskytněte slevu dřív, než z ní bude reklamace

Pro prodávajícího nejsou sepsaná vada a férově spočítaná sleva prohrou. Je to pojistka, že se vada nevrátí jako soudní spor. Pro kupujícího je chvíle před podpisem poslední příležitostí proměnit vadu v peníze bez soudu. Obě strany potřebují totéž: doložené číslo místo dojmu a zápis ve smlouvě místo ústního slibu.

Časté otázky

Má kupující nárok na slevu za vadu, kterou viděl při prohlídce?

Po podpisu kupní smlouvy ne. Podle § 2103 občanského zákoníku nemá kupující práva z vady, kterou musel s obvyklou pozorností poznat už při uzavření smlouvy. Výjimkou je výslovné ujištění prodávajícího, že věc je bez vad, nebo lstivé zakrytí vady. Před podpisem je sleva věcí dohody. Kupující o ni může žádat, prodávající ji může odmítnout, zvlášť když byla vada uvedená v inzerátu.

Kolik stojí inspekce nemovitosti před koupí?

Podle ceníků inspekčních firem pro rok 2026 stojí prohlídka bytu s inspektorem bez písemné zprávy zhruba od 5 000 do 8 500 Kč. Písemná zpráva s odhadem nákladů na nápravu vyjde u bytu od zhruba 31 000 Kč včetně DPH, u některých firem se odhad nákladů doplácí jako rozšíření. U rodinných domů jsou ceny vyšší. Pro vyjednávání o slevě se hodí zpráva s odhadem nákladů, protože z ní lze vycházet při výpočtu. Kontrola nemovitosti před koupí má největší smysl, když proběhne ještě před podpisem rezervace.

Musím jako prodávající kupujícímu říct o všech vadách?

O všech, o kterých víte. Podle § 2084 občanského zákoníku prodávající upozorní kupujícího na vady věci, o nichž ví, a to už při ujednávání kupní smlouvy. Zamlčení se nevyplácí: u skryté vady stavby, o které jste věděli, se nemůžete bránit tím, že ji kupující vytkl pozdě. Sepsaná vada se naopak stává zjevnou a kupující z ní později nárok nemá.

Může kupující odstoupit od rezervační smlouvy kvůli vadě?

Záleží na textu rezervační smlouvy, zda sjednává výhradu technické kontroly nebo konkrétní důvody odstoupení. Pokud je nesjednává, platí obecné pravidlo § 1729: ukončit jednání bez spravedlivého důvodu ve chvíli, kdy je uzavření smlouvy vysoce pravděpodobné, je nepoctivé a zakládá povinnost k náhradě škody. Podstatná vada, o které prodávající mlčel, takovým důvodem být může.

Kdo platí inspekci a komu patří její zpráva?

Platí ji ten, kdo ji objedná, obvykle kupující. Zpráva je jeho podkladem pro vyjednávání a sám rozhoduje, komu ji ukáže. Pokud ale kupující chce na jejím základě slevu, je rozumné, aby prodávajícímu předal celou zprávu, ne jen výtah s částkou. Bez celé zprávy prodávající nemůže posoudit, jestli jde o vadu, stáří, nebo vylepšení.