Novela stavebního zákona od srpna 2025: Detailní přehled změn

Novela Lex OZE III a stavební zákon

Novela zákona č. 87/2025 Sb., známá jako Lex OZE III, vstoupila v platnost koncem roku 2024. Patří do širší snahy zjednodušit a zrychlit stavební řízení v Česku zejména u projektů spojených s obnovitelnými zdroji energie.

Cíl je jasný: méně byrokracie, rychlejší povolování, lepší podmínky pro moderní technologie a postupná digitalizace veřejné správy. Stavební zákon se tak stále více přizpůsobuje potřebám energetických staveb a reaguje na aktuální vývoj v oboru.

Drobné stavby

Nové limity a konkrétní příklady

Zásadní novinkou je rozšíření seznamu drobných staveb, které už nevyžadují stavební povolení ani kolaudaci. Nově mezi ně patří například:

• fotovoltaické elektrárny s výkonem do 100 kW (dříve byl limit 50 kW),
• vybrané přípojky elektřiny, vody a kanalizace,
• bazény a skleníky do 40 m² na pozemcích rodinných domů,
• a další drobné stavby technické infrastruktury.

Změna výrazně zjednodušuje cestu k menším stavebním úpravám a podporuje rychlejší rozvoj obnovitelných zdrojů i modernizaci domácností.

Podmínky pro drobné stavby

Hlavní výhodou této změny je, že můžete začít stavět okamžitě – bez zdlouhavého čekání na povolení nebo správní rozhodnutí. I přesto ale platí určitá pravidla: musíte dodržet požární předpisy, chránit památky nebo půdu a respektovat minimální odstupy od hranice pozemku.

Pokud odstup nedodržíte, stavba se automaticky posuzuje jako jednoduchá, což s sebou nese další povinnosti a administrativu. Proto se vyplatí předem dobře zkontrolovat, jestli váš projekt skutečně spadá do kategorie drobných staveb.

Odstupové vzdálenosti a rizika překlasifikace

Než začnete stavět, ověřte si, jestli stavba splňuje požadovaný odstup od hranice pozemku – obvykle minimálně 2 metry. Pokud ho nedodržíte, spadá automaticky do přísnějšího režimu takzvaných „jednoduchých staveb“. A v takovém případě už se bez stavebního povolení a ohlášení dokončení neobejdete.

Jednoduché stavby

Zjednodušené řízení, administrativní požadavky

U tzv. jednoduchých staveb, jako jsou samostatné fotovoltaiky do 250 kW, domovní čistírny odpadních vod, studny nebo menší stavby technické infrastruktury, je nově řízení rychlejší a jednodušší.

Kolaudace už není povinná (s výjimkou staveb pro bydlení a rekreaci) – stačí oznámit dokončení stavby. Snížily se také správní poplatky, například u ČOV a studní z 10 000 Kč na 5 000 Kč. Další výhodou je, že projekt nemusí vždy zpracovávat autorizovaný projektant, což proces zlevňuje a zrychluje.

Domovní čistírny odpadních vod a studny

Snížené poplatky a nové povinnosti

Domovní čistírny odpadních vod do 50 EO a studny s odběrem do 6 000 m³/rok nově spadají pod zjednodušený režim. Správní poplatek je ve většině případů 5 000 Kč. Kolaudace se už nevyžaduje, ale dokončení stavby je nutné oznámit úřadu. I nadále platí, že jde o vodní díla, takže zůstává povinnost získat povolení – a u studní je potřeba autorizovaná projektová dokumentace.

Speciální režim pro stavby určené k bydlení či rekreaci

U staveb určených pro bydlení nebo rekreaci zůstává povinnost kolaudace a přísnější kontrola administrativy i dokumentace. Pro tyto stavby je stále nutná autorizovaná dokumentace a ve vedení stavebního deníku zůstává povinnost.

Digitalizace řízení

Portál stavebníka, Digitální technická mapa a průběžné zavádění

Jednou z nejzásadnějších změn je digitalizace stavebního řízení. Všechny žádosti, dokumenty i průběh řízení lze nově sledovat online přes Portál stavebníka.

U větších staveb zůstává kolaudace povinná, ale nově je vázaná na zápis údajů o infrastruktuře do Digitální technické mapy kraje a přidělení ID podání, které ověřuje úřad elektronicky.

Během přechodného období je stále možné používat i kombinaci papírové a elektronické formy, tzv. hybridní režim.

Praktické fungování, ID podání a dopady na projektování

Plnění požadavků Digitální technické mapy klade vyšší nároky na spolupráci projektantů, geodetů a správců sítí. Projektová dokumentace musí být připravena tak, aby odpovídala elektronickým procesům, včetně správného vygenerování ID podání.

Zejména větší investoři by měli tyto změny aktivně sledovat a včas přizpůsobit své interní postupy, aby se vyhnuli zdržení při schvalování staveb.

Energetické povinnosti

Dobíjecí stanice a automatizace v budovách

Nová pravidla postupně zvyšují nároky na technologické vybavení budov. Od roku 2027 budou muset nebytové objekty s více než 20 parkovacími místy zajistit nabíjecí stanice nebo připravenou kabeláž pro elektromobily.

Od roku 2030 pak přibude povinnost instalovat inteligentní systémy pro ovládání vytápění a osvětlení ve větších budovách. Cílem je podpořit ekologičtější provoz budov a modernizaci infrastruktury v souladu s evropskými klimatickými cíli.

Doporučení pro rychlejší schválení

• Zjistěte si přesně, do které kategorie vaše stavba spadá, a držte se aktuálních požadavků.
• Dbejte na dostatečné odstupy od hranic pozemku a na splnění podmínek požární bezpečnosti, ochrany půdy či památkové péče.
• Při přípravě projektu nezapomeňte na digitální data – především včasné zpracování ID podání pro Digitální technickou mapu.
• Počítejte s tím, že úřady nemusí vždy dodržet zákonné lhůty, proto je vhodné průběh řízení sledovat přes Portál stavebníka.
• Pokud řešíte domovní čističku nebo studnu, využijte zjednodušený režim – nižší poplatky a bez kolaudace, ale nezapomeňte na důkladné ohlášení dokončení stavby.

Nejčastější dotazy a odpovědi

Kdy novela stavebního zákona vstupuje v platnost?

Novela začíná platit od 1. srpna 2025.

Které stavby nově nepotřebují povolení ani kolaudaci?

Typicky jde o drobné stavby – například fotovoltaické elektrárny do 100 kW, bazény a skleníky do 40 m² na pozemcích rodinných domů, určité přípojky a technickou infrastrukturu. Povolení a kolaudace odpadá i u dalších drobných staveb, u nichž jsou splněny podmínky odstupu a bezpečnosti.

Jaké jsou změny u domovních čistíren a studní?

Domovní čistírny do 50 EO a studny s odběrem do 6 000 m³/rok jsou nově jednoduchými stavbami. Správní poplatek klesá na 5 000 Kč, kolaudace je zrušena a stačí oznámení dokončení úřadu. Povolení a projektová dokumentace jsou však pořád nutné.

Musím dodržet odstup od hranice pozemku i u drobných staveb?

Ano. Nedodržení odstupu znamená přeřazení do režimu jednoduchých staveb s povinností povolení a větší administrativou.

Jak probíhá digitalizace stavebního řízení?

Řízení probíhá elektronicky přes Portál stavebníka. Kolaudace větších staveb vyžaduje zápis údajů o infrastruktuře do Digitální technické mapy kraje a předložení ID podání.

Jaké nové energetické povinnosti novela zavádí?

Od roku 2027 musí nebytové objekty s více než 20 parkovacími místy zajistit nabíječky/kabelování. Od 2030 se přidávají povinnosti instalace automatizace pro vytápění či osvětlení. Nové a rekonstruované stavby musejí myslet na infrastrukturu pro elektromobilitu.

Co se stane, pokud neprovedu zápis do Digitální technické mapy?

Stavební úřad nemůže vydat kolaudační rozhodnutí, dokud nebude ID podání předloženo. Rizikem je tedy výrazné zdržení dokončení stavby.

Je někdy potřeba projektová dokumentace i u jednoduchých staveb?

Ano, u domovních ČOV a studní je povinná. U některých jednoduchých staveb může dokumentaci zpracovat i neautorizovaná osoba, ale pro stavby k bydlení/rekreaci a vodní díla je nutná autorizovaná dokumentace.