Stížnost na realitní kancelář: kam ji podat a co který úřad zmůže
Čtyři měsíce od podpisu, dvě prohlídky, žádná nabídka. Makléř se ozývá jednou za tři týdny a pokaždé má jiné vysvětlení. Exkluzivita běží dál a vy nesmíte nic řešit sami. V takové chvíli většina lidí napíše stížnost na živnostenský úřad. A pak čeká, obvykle marně. Podle zákona o realitním zprostředkování totiž existují jen tři situace, za která může realitního zprostředkovatele potrestat úřad. Špatná práce mezi ně nepatří. To ale neznamená, že nemáte nic v ruce. Naopak. Zákon dává klientovi celou řadu nástrojů, jenom je nedává do rukou úřadu. Dává je vám a používají se jinak než přes formulář s razítkem.
Obsah
Ujasněte si cíl stížnosti
Zní to banálně, jenže právě tohle rozhodne o všem ostatním. Lidé si totiž obvykle přejí tři různé věci najednou a každá z nich má jinou cestu. Chcete zpátky peníze, ať už jde o zálohu na provizi, rezervační poplatek nebo náhradu škody? Pak jste v soukromoprávním sporu. Ten se řeší výzvou druhé straně, pokusem o dohodu a v krajním případě soudem.
Chcete se hlavně dostat ze smlouvy? Řešíte odstoupení, výpověď nebo námitku neplatnosti a znovu jednáte přímo s kanceláří. A jestli vám jde o to, aby stejnou věc neudělali dalším lidem, tehdy má smysl psát úřadu. Jen s vědomím, že vaší vlastní situace se to nedotkne.
Většina reálných případů potřebuje první dvě věci naráz. Ta třetí je nadstavba, na kterou dojde, až budete mít vyřešené svoje.
3 věci, za které makléře potrestá úřad
Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.) je v tomhle překvapivě úsporný. Podle § 21 existují jen tři přestupky. Prvním je porušení pravidel o úschově peněz. Makléř nesmí sám nabízet úschovu kupní ceny, ani ji zprostředkovat u někoho jiného než u banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora. Pokuta za to jde až do 500 000 Kč.
Druhým je chybějící povinné pojištění, které musí mít limit nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost. Tady hrozí pokuta až milion korun. A třetí přestupek je administrativní: makléř musí kopii pojistné smlouvy poslat Ministerstvu pro místní rozvoj do deseti pracovních dnů, jinak riskuje sto tisíc.
Úschovu a bezúhonnost kontrolují obecní živnostenské úřady, pojištění hlídá ministerstvo. Podle toho poznáte, kam podání poslat. Mimochodem, jestli má makléř pojištění, si můžete ověřit v seznamu ministerstva ještě před podpisem, celou agendu popisuje Portál veřejné správy.
Všimněte si, co v tom výčtu chybí. Pomalá práce, neochota odpovídat, zamlčená vada bytu, nesmyslně dlouhá exkluzivita. Nic z toho není přestupek a za nic z toho pokuta nehrozí.
Co zákon ukládá, ale trestá jinak než pokutou
Tady začíná ta užitečnější polovina. Zákon makléři ukládá spoustu dalších povinností, jejich porušení ale neřeší pokutou. Řeší je neplatností, právem odstoupit nebo tím, že makléři zanikne nárok na provizi. Všechno tohle uplatňujete vy sami a pro vaši peněženku to znamená mnohem víc než pokuta, kterou byste stejně neviděli.
Začněte tím, jak se ze smlouvy dostat. Výhradní realitní zprostředkování lze se spotřebitelem podle § 17 ujednat jen na dobu určitou a nejdéle na šest měsíců, přičemž prodloužit ji jde nejdřív třicet dnů před koncem. Roční exkluzivita podepsaná rovnou na začátku je tedy v rozporu se zákonem. Pokud máte smlouvu na dobu neurčitou, § 18 vám garantuje výpovědní dobu nejvýše měsíc.
Druhá skupina jsou věci, které vám makléř dluží. Výpis z katastru musíte dostat nejpozději v den podpisu a nesmí být starší než tři pracovní dny, jinak můžete podle § 11 do čtrnácti dnů odstoupit. Stejné právo máte, když vám nepředal informace o závadách váznoucích na nemovitosti nebo zamlčel, že provizi bere zároveň od druhé strany (§ 12).
A do třetice věci, které makléř nesmí. Spotřebiteli podle § 14 nelze uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí, což je nejčastěji porušované ustanovení v rezervačních smlouvách vůbec. A zprostředkovatelská smlouva nesmí být ve stejné listině jako kupní (§ 15). Když je obojí v jednom dokumentu, můžete namítnout neplatnost ujednání o zprostředkování a zbytek listiny zůstane v platnosti.
Provize: kdy na ni nárok nevznikne
Sem míří většina sporů a § 19 je k realitním kancelářím přísnější, než se obecně ví. Provize je splatná nejdřív dnem, kdy se uzavře kupní nebo nájemní smlouva. Dřívější splatnost jde ujednat jen tehdy, když smlouva obsahuje výslovné poučení, že splatnost provize není na uzavření realitní smlouvy vázaná. Záloha na provizi navíc u spotřebitele nesmí přesáhnout dvě třetiny.
► Mohlo by vás zajímat: Realitka vás možná bere na hůl! Zjistěte, kolik má činit fér provize pro makléře.
Nejzajímavější je ale čtvrtý odstavec. Když se obchod uzavře až po skončení zprostředkovatelské smlouvy, a to kvůli nečinnosti, pochybení nebo neposkytnuté součinnosti makléře, nemá právo požadovat provizi po spotřebiteli. Přeloženo do situace, kterou zná spousta lidí: makléř půl roku nedělal nic, vy jste po skončení exkluzivity prodali sami stejnému zájemci a jemu teď přišla faktura. Jeho nárok stojí na hodně tenkém ledě.
Jinak to dopadá, když prodáte sami ještě v době trvající exkluzivity. Na tenhle případ bývá provize ve smlouvě sjednaná výslovně a kancelář na ni většinou nárok má, i když kupce jste sehnali vy. Proto se vyplatí exkluzivitu nejdřív ukončit a teprve pak se svým zájemcem jednat.
Rezervační poplatek: zjistěte, komu jste vlastně platili
U rezervační smlouvy nerozhoduje nadpis dokumentu, ale to, komu částka přišla. Rezervační poplatek složený k rukám makléře bývá zálohou na provizi kanceláře, zatímco záloha složená prodávajícímu je částí kupní ceny. Od toho se odvíjí, po kom vrácení rezervačního poplatku vůbec chcete. Když šlo o zálohu na provizi a přesahuje dvě třetiny, je ujednání v této části v rozporu se zákonem. A pokud smlouva váže propadnutí zálohy na to, že jste nakonec nekoupili, narazila na zmíněný § 14.
Kam podání poslat
Na obecní živnostenský úřad podle sídla kanceláře patří úschova peněz a bezúhonnost. Může uložit pokutu a v krajním případě zrušit živnostenské oprávnění. Ministerstvo pro místní rozvoj řeší povinné pojištění a jeho doložení, Česká obchodní inspekce pak klamavou inzerci a nekalé obchodní praktiky.
Zvlášť stojí mimosoudní řešení sporu u ČOI, tedy jediná bezplatná cesta k dohodě. Realitní zprostředkování pod ČOI spadá a návrh musíte podat nejpozději do roka ode dne, kdy jste své právo uplatnili u podnikatele poprvé. Výsledkem je dohoda, ne rozhodnutí, takže když se druhá strana bavit nechce, řízení skončí bez efektu.
Soud je jediná instituce, která nařídí vrácení peněz, a musí mu předcházet prokazatelná písemná výzva. Na policii se obracejte jen při podezření z podvodu, tedy když vás někdo úmyslně uvedl v omyl a způsobil vám škodu. Špatně odvedená práce trestný čin není.
Profesní asociace řeší jen vlastní členy a výsledkem bývá napomenutí, ne vrácené peníze. Než tam začnete psát, ověřte si v seznamu členů, jestli tam kancelář vůbec je.
► Mohlo by vás zajímat: Co dělat, když realitka zkrachuje? Přečtěte si, jak zachránit své peníze.
Jak podání napsat, aby se jím někdo zabýval
Formulář nepotřebujete, potřebujete přílohy a strukturu.
- Koho označujete: přesný název firmy, IČO, sídlo. Ne jméno makléře, ten je většinou jen zaměstnanec.
- Co se stalo: data a fakta. Ne „makléř přistupoval k zakázce neprofesionálně“, ale „smlouvu jsme podepsali 3. 3. 2026, výpis z katastru jsem nedostal dodnes“.
- Které ustanovení bylo porušeno: uveďte paragraf. Podání s odkazem na § 11 se vyřizuje jinak než podání se slovy „makléř nic nedělal“.
- Čeho se domáháte: u úřadu prošetření, u kanceláře konkrétní částky a lhůty k plnění.
Výzvu posílejte doporučeně nebo datovou schránkou a doklad si schovejte. Bez něj později neprokážete, kdy vám začala běžet roční lhůta pro mimosoudní řešení. A ta běží od vaší první výzvy, ne od chvíle, kdy vám kancelář odmítla vyhovět.
Nejdražší chyba: čekat na výsledek řízení
Správní řízení trvá měsíce a skončí pokutou pro stát. Vaše roční lhůta pro mimosoudní řešení mezitím běží dál, stejně jako promlčecí lhůta pro nárok na vrácení peněz. Kdo čeká na razítko od úřadu, obvykle zjistí, že mezitím promeškal to jediné, co mu mohlo peníze vrátit.
Proto se obě cesty rozjíždějí naráz. Podnět úřadu podejte, pokud došlo k jednomu ze tří přestupků. Výzvu kanceláři pošlete tak jako tak a hned. A když v ní místo obecné nespokojenosti argumentujete konkrétním paragrafem, dost často se ukáže, že soud nakonec potřeba nebude.
