Falešné smlouvy, padělané plné moci aneb nejčastější triky realitních podvodníků

Když nejde jen o peníze, ale o domov

Realitní podvody nejsou výsadou exotických destinací nebo amerických kriminálek. Dějí se dnes a denně i v Česku. A právě proto, že se často odehrávají ve světě smluv, paragrafů a nemovitostí, bývají až překvapivě úspěšné. V sázce přitom nejsou jen peníze – ale i důvěra, bezpečí a budoucnost celých rodin.

Zkušený podvodník ví, jak využít vaši důvěřivost, nedostatek času nebo jen to, že chcete „už konečně bydlet“. Umí hrát na emoce, vytvářet falešný pocit naléhavosti, a pokud se opře o dobře vypadající web, profesionální vizitky a lákavou nabídku, může z něj být přes noc „makléř roku“. Na papíře. Ve skutečnosti z vás ale může během pár dní vytáhnout stovky tisíc korun a zmizet bez stopy.

Jak realitní podvody fungují a proč jsou čím dál častější

Realitní trh láká i podvodníky – a ti využívají toho, že lidé kvůli vysokým cenám a nedostatku bytů často jednají zbrkle. Pomáhá jim i digitalizace: falešné inzeráty, podvržené weby nebo deepfake videa už nejsou výjimkou. Mnoho lidí navíc neověřuje, s kým opravdu jedná – stačí jim líbivá prezentace. Změny v přístupu ke katastru situaci ještě zkomplikovaly. Ať už podvodníci cílí na kupující, nebo nájemce, často na ně přijdete až ve chvíli, kdy je pozdě.

Falešné inzeráty a neexistující pronájmy: klasika, která pořád funguje

Tenhle typ podvodu je až nebezpečně jednoduchý. Podvodník zveřejní lákavý inzerát na byt, který buď neexistuje, nebo mu nepatří. Použije stažené fotky z jiných webů nebo z reálné nemovitosti, kterou si kdysi prohlédl. Cena je nízká, lokalita skvělá, vybavení moderní – a hlavně: byt je „k dispozici ihned“.

Prohlídka nemovitosti by měla být základ. Přesto někteří odešlou rezervační poplatek bez toho, aniž by ji předem viděli.

Pak přichází tlak. Zájemcům přijde rychlá odpověď s tím, že zájem je obrovský. Kdo pošle rezervační poplatek, má výhodu. Osobní setkání? Bohužel zrovna není možné – majitel je v zahraničí nebo nemá čas. Pro zvýšení důvěryhodnosti pošle falešný doklad nebo jiný dokument.

Zájemce pošle peníze… a tím to skončí. Po bytě ani stopy, komunikace ustane, telefon nefunguje, e-maily se vracejí. A bez podepsané smlouvy je šance na náhradu minimální.

Typické znaky podvodu:

• nabídka podezřele výhodná vzhledem k lokalitě,
• tlak na rychlé rozhodnutí a zálohu,
• požadavek platby ještě před osobní prohlídkou,
• komunikace pouze e-mailem nebo přes neznámé číslo,
• „majitel“ je mimo ČR nebo se nemůže sejít.

Zatajené vady nemovitosti: když vada není jen „drobná“

Ne každý realitní podvod je na první pohled zřejmý. Někdy stačí, že prodávající „zapomene“ zmínit prasklinu ve zdi, zatékání ve sklepě nebo to, že dům stojí v záplavovém území. Na prohlídce vše vypadá bezchybně, případné vady se bagatelizují jako drobnosti. Jenže po podpisu smlouvy začnou vyplouvat skutečné problémy – vlhké zdi, poruchová elektroinstalace nebo chybějící stavební povolení.

Ačkoliv zákon ukládá povinnost oznámit skryté vady, v praxi se tyto spory často řeší až u soudu. Vyplatí se proto zjistit si stavební historii, vzít si s sebou odborníka a trvat na tom, aby byly všechny vady uvedeny ve smlouvě. Největším rizikem jsou totiž problémy, které se projeví až časem – a jejich řešení může být náročné i nákladné.

Zneužití katastru: podvody s vícero vlastníky a listy vlastnictví

Jednou z nejzáludnějších forem podvodu jsou triky spojené s katastrem nemovitostí – zvlášť u domů a bytů s více vlastníky. Podvodníci si všímají nečinných majitelů, neaktuálních údajů nebo vleklých dědických řízení. Čím méně je nemovitost „pod dohledem“, tím snáz s ní někdo manipuluje.

Typicky se falešný prodávající vydává za jednoho ze spoluvlastníků, často s padělanou plnou mocí. Využívá důvěryhodně vypadající dokumenty a spoléhá na to, že kupující nebude nic ověřovat – zvlášť když už není povinné notářské ověření podpisu. Výsledkem může být situace, kdy za nemovitost zaplatíte, ale právně ji nikdy nezískáte.

Změny v přístupu k online katastru paradoxně ztížily situaci i poctivým vlastníkům. Nově už nelze bez přihlášení sledovat, zda někdo nejedná s vaším listem vlastnictví – například nepodává návrh na vklad. Bez aktivního dohledu se o změnách nemusíte vůbec dozvědět.

Základní ochranou je nastavení hlídací služby katastru, která vás upozorní na jakýkoliv pokus o změnu. Při koupi nemovitosti s více vlastníky si vždy ověřte plné moci, právní stav nemovitosti i historii vlastnictví. A každou smlouvu si nechte zkontrolovat vlastním právníkem – ne právníkem prodávajícího. Takové podvody se velmi těžko řeší zpětně. Soudy trvají roky – a vy můžete mezitím zůstat bez peněz i bez nemovitosti.

Falešní makléři a převody peněz na cizí účty

Jedním z nejnebezpečnějších triků je vystupování pod falešnou identitou – obvykle jako realitní makléř. Na první pohled vše vypadá věrohodně: vizitka, e-mail, webová stránka, někdy dokonce i kopie občanského průkazu. Jenže všechno je falešné. A cíl je jasný – vylákat z vás peníze dřív, než zjistíte, že s realitkou nemá nic společného.

Makléře i advokáta si proklepněte. Způsobů, jak na to, je hned několik.

Podvodníci často napodobují známé značky. Založí doménu, která vypadá skoro stejně jako název zavedené realitní kanceláře. Komunikují z e-mailů s podobnou koncovkou, styl mají profesionální, prezentaci bezchybnou.

A pak přijde chvíle, kdy žádají peníze. Například se ozvou s tím, že „advokát je zaneprázdněn, takže zálohu prosím pošlete na dočasný účet, smlouvy pošleme zítra.“

V některých případech jdou ještě dál a zneužijí reálnou identitu skutečného makléře – včetně jména, fotografie i údajů z webu. Klient má pocit, že jedná s ověřeným odborníkem. Pošle statisícovou zálohu… a až pak zjistí, že peníze skončily někde úplně jinde

Podvodné účty a escrow služby

Další nebezpečný trik? Falešná úschova kupní ceny. Místo ověřené advokátní kanceláře nebo notáře vám podvodník nabídne „svého právníka“, který sice působí důvěryhodně, ale ve skutečnosti buď vůbec neexistuje, nebo není oprávněný peníze spravovat. Jakmile částku odešlete, komunikace končí. A peníze jsou pryč.

Jak poznat falešného makléře nebo podvodný účet?

• Ověřte si, jestli je makléř členem profesní organizace, například ARK ČR.
• Zkontrolujte doménu webu a e-mailu – podvodníci často používají skoro totožné adresy s drobnou změnou.
• Trvejte na úschově u ověřeného advokáta nebo notáře.
• Nikdy neposílejte peníze bez řádné smlouvy.
• Požadujte kontakt na právníka a ověřte si jeho identitu – ideálně přímo u advokátní komory.

Nátlak a manipulace při prodeji

Ne každý realitní podvod vypadá jako jasný podfuk. Často jde „jen“ o nátlak a manipulaci – s časem, emocemi a vaší nerozhodností. I když jde o zásadní finanční rozhodnutí, spousta lidí se nechá dotlačit k podpisu smlouvy během pár hodin. A právě na to podvodníci i nepoctiví makléři spoléhají.

Typické jsou věty jako: „Je tu dalších pět zájemců“ nebo „majitel se rozhoduje dnes večer“. Vše působí naléhavě a profesionálně, ale po podpisu často vyplují na povrch nevýhodné podmínky, skryté poplatky nebo právní háčky.

Někdy jde o zlehčování rizik, jindy o odrazování od právní kontroly nebo složitý jazyk ve smlouvách, jemuž rozumí jen málokdo. Z právního hlediska to nemusí být podvod – ale důsledky mohou být stejně nepříjemné. Můžete se třeba upsat k provizi, i když si kupce najdete sami.

Jak se bránit a nenaletět?

Většině realitních podvodů se dá předejít – pokud víte, na co si dát pozor. Prevence je často jediná účinná ochrana. Prověřte každého, s kým jednáte. Makléř by měl mít registraci, IČO, web, recenze a ideálně i osobní doporučení. Smlouvy si vždy nechte zkontrolovat vlastním právníkem – nespoléhejte na „firemního právníka“.

Nákup nemovitosti je zásadní životní krok. Vyplatí se jej neuspěchat.

Peníze patří výhradně do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Nikdy je neposílejte na soukromý účet. Stejně tak se vyplatí technická prohlídka – skrytá závada může znamenat velký problém.

Pro větší jistotu si aktivujte hlídání změn v katastru. A hlavně: důvěřujte, ale prověřujte. Seriózní partner vám dá čas, prostor i všechny odpovědi. Pokud někdo tlačí na pilu, raději couvněte. U realit jde často o miliony – a ty si zaslouží pečlivé zvážení.

Realitní transakce si zaslouží víc než důvěru

Při koupi, prodeji nebo pronájmu nemovitosti nejde jen o podpisy a peníze. Jde o důvěru – a ta se dá snadno zneužít. Podvodníci cílí na lidi, kteří jsou ve stresu, pod tlakem, nebo jsou prostě příliš důvěřiví. A ať už jde o falešný inzerát, zatajenou vadu nebo zmanipulovanou smlouvu, výsledek může být vždy stejný: finanční ztráta, zklamání a zbytečné problémy. Chraňte se. Buďte informovaní. Nenechte se dotlačit k rychlému rozhodnutí. A hlavně – nebojte se zeptat odborníků, kteří vám mohou ušetřit čas, peníze i spoustu starostí.

Často kladené otázky

Jak poznám, že je inzerát podvodný?

Podezřelé bývají inzeráty s výrazně nízkou cenou a lákavými podmínkami, které neodpovídají běžné situaci na trhu. Pokud majitel tvrdí, že je v zahraničí a nemůže se sejít osobně, a zároveň na vás tlačí, abyste co nejdřív poslali zálohu, zpozorněte. Právě to je častý scénář podvodu.

Může někdo prodat nemovitost bez vědomí všech vlastníků?

Bohužel ano – zvlášť pokud má nemovitost více spoluvlastníků a ti se o ni aktivně nestarají. Podvodníci někdy použijí falešnou plnou moc nebo využijí nedostatečný dohled nad katastrem. Proto je důležité ověřit nejen vlastnická práva, ale i pravost všech podpisů.

Jak poznám, že je makléř důvěryhodný?

Základem je ověřit, zda je registrován u profesní organizace, například ARK ČR. Prověřte jeho IČO, reference, recenze a online přítomnost. Pokud působí anonymně, nemá web ani historii, nebo se vyhýbá přímé komunikaci, je lepší dát si pozor.

Jak funguje bezpečná úschova peněz při koupi nemovitosti?

Kupní cena by měla být složena do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Tito prostředníci peníze uvolní až po splnění všech smluvních podmínek. Nikdy neposílejte peníze přímo na osobní účet makléře nebo prodávajícího – to je zásadní bezpečnostní pravidlo.

Co mám dělat, když mám podezření na podvod?

Okamžitě přerušte komunikaci, nic nepodepisujte a obraťte se na právníka nebo Policii ČR. Pokud už jste odeslali peníze, ihned kontaktujte svou banku – včasný zásah může pomoci transakci zablokovat nebo dohledat pachatele.