Účet za špatného nájemníka: Kolik proděláte na neplatičích a zničeném bytě?

Nezaplacené nájemné a energie

Černá díra na peníze

Tohle je ten nejčastější a nejbolestivější scénář. Nájemník zničehonic přestane platit. Může přijít o práci, dostat se do dluhů, nebo to zkrátka jenom „zkusí“. Výsledek je ale pro vás úplně stejný – na účtu chybí peníze, se kterými jste počítali na splátku hypotéky nebo na vlastní živobytí.

Pokud si myslíte, že neplatiče vyprovodíte ze dveří hned další měsíc, český právní systém vás bohužel rychle vyvede z omylu. Výpověď z nájmu má svá jasná pravidla a lhůty. I v případě, že nájemník hrubě poruší smlouvu a dluží vám nájemné za tři měsíce, samotný proces od výpovědi až po faktické vyklizení se může nepříjemně táhnout. A celou tu dobu ve vašem bytě někdo bydlí úplně zadarmo. Navíc, pokud na vás nejsou přepsané energie, naskakují vám i tučné dluhy za elektřinu, plyn a vodu.

V praxi se běžně bavíme o výpadku příjmů v řádu desítek tisíc korun. A to jsme teprve na začátku.

► Mohlo by vás také zajímat: Praktické tipy, co dělat s neplatícím nájemník najdete v tomto článku.

Zničený byt aneb když kauce ani zdaleka nestačí

Většina pronajímatelů se uklidňuje tím, že mají od nájemníka vybranou kauci (správně řečeno jistotu). Ta dnes u většiny pronájmů dělá jeden až dva měsíční nájmy. Jenže co se stane, když se do bytu po měsících dohadů konečně dostanete a zjistíte, že vypadá spíše jako kůlna na dříví?

Kde končí běžné opotřebení a začíná destrukce?

Zákon říká, že nájemník neodpovídá za takzvané běžné opotřebení. Ošoupaný práh u vchodových dveří, zašlá výmalba nebo lehce poškrábané lino jdou za vámi jakožto za majitelem. Ale vytrhané zásuvky, propálená kuchyňská linka, rozbité dveře nebo zničená koupelna? To už je úplně jiná písnička.

Bohužel, ty dva měsíční nájmy, které máte schované na účtu jako kauci, velmi často padnou jen a pouze na pokrytí dlužného nájemného. Na nutné opravy bytu vám pak nezbyde ani koruna. A ceny řemeslníků i stavebních materiálů v posledních letech raketově vyrostly. Jen pro představu:

• Nová výmalba a hloubkový úklid zničeného bytu: 15 000 až 30 000 Kč
• Oprava nebo kompletní výměna zničené podlahy: 20 000 až 50 000 Kč
• Zničená kuchyňská linka nebo rozbité spotřebiče: 30 000 až 100 000 Kč

Soudy, advokáti a hromada ztraceného času

Pokud nájemník odmítá po výpovědi odejít, nastupuje fáze, ze které mají respekt i otrlí majitelé nemovitostí – soudní spor. Na vlastní pěst to zvládne málokdo, takže do hry vstupují advokáti. A ti, jak známo, nepracují zadarmo. Hodinová sazba právníka se pohybuje v tisících a k tomu si musíte přičíst soudní poplatky.

Když konečně držíte v ruce pravomocný rozsudek a nájemník se pořád nemá k odchodu, čeká vás exekuce vyklizením. Exekutorovi musíte zaplatit zálohu, která běžně přesahuje 10 000 Kč. Pokud je nájemník nemajetný, je velmi pravděpodobné, že tyto peníze už nikdy neuvidíte.

Jak dlouho vlastně trvá vystěhování?

Filmové scény, kdy majitel vymění zámky a vyhodí kufry na ulici, v Česku nefungují. Byla by to ukázková svépomoc, za kterou byste mohli skončit před soudem vy sami. Legální cesta začíná písemnou výzvou, pokračuje výpovědí, následně žalobou na vyklizení u soudu a končí až u zmíněného exekutora. Celý tento proces se u nás může natáhnout na půl roku, ale výjimkou nejsou ani spory trvající rok nebo déle. Zkuste si spočítat, kolik peněz za tu dobu ztratíte na nezaplaceném nájemném a poplatcích za služby.

Skryté náklady? Vaše pocuchané nervy

Peníze se dají vydělat zpět, ale co váš čas a klidný spánek? Řešení problémů s neplatičem je práce na částečný úvazek. Jsou to desítky telefonátů, které nikdo nebere. Jsou to nepříjemné návštěvy u dveří vašeho vlastního bytu, kde se cítíte jako nezvaný host. Je to stres z toho, jestli budete mít z čeho zaplatit splátku hypotéky. Tento psychický tlak se do excelových tabulek sice propisuje těžko, ale pro spoustu majitelů je to ten vůbec nejdražší účet, který za špatného nájemníka zaplatí.

Sečteno a podtrženo: na kolik tenhle „špás“ vyjde?

Pojďme si to shrnout. Když narazíte na opravdu problémového nájemníka, ztráty naskakují neuvěřitelnou rychlostí:

• Ušlé nájemné a energie za 6 až 12 měsíců: 100 000 až 250 000 Kč
• Zničené vybavení a rekonstrukce: 50 000 až 150 000 Kč
• Právní služby, soudní poplatky a exekutor: 30 000 až 80 000 Kč

Suma sumárum? Jeden špatný výběr vás může stát klidně čtvrt milionu korun. Stres a nervy jako „bonus“.

Jak z toho ven a vyhnout se katastrofě?

Dobrou zprávou je, že pronajímání bytu nemusí připomínat ruskou ruletu. Stačí dodržovat pár základních pravidel nebo přehodit riziko na někoho jiného.

Pečlivý výběr je základ

Prověřujte, prověřujte a zase prověřujte. Zajímejte se o to, jestli zájemce nemá exekuce nebo není v insolvenci. Chtějte vidět pracovní smlouvu. Nebojte se říct si o referenci od předchozího pronajímatele. Solidní nájemník s tím nebude mít sebemenší problém, zatímco profesionálního neplatiče tímto sítem spolehlivě odfiltrujete.

Nechte starosti na nás: Pronájem bez starostí

Chcete mít stoprocentní jistotu, že vám na účet dorazí peníze z nájmu každý měsíc včas, ať se děje cokoliv? Přesně proto jsme u nás na Bezrealitky vymysleli službu Pronájem bez starostí.

Jak to funguje? My se staneme vaším ideálním nájemníkem. Garantujeme vám pravidelný příjem, i kdyby byl byt zrovna prázdný nebo v něm podnájemník přestal platit. Převezmeme na sebe veškerou administrativu, hledání spolehlivých lidí, kontroly bytu i případné vymáhání dluhů a právní tahanice. Vy jen každý měsíc sledujete, jak vám na účet naskakují peníze. Žádný stres, žádné riziko, žádné nečekané výdaje.

Majitele nejčastěji zajímá

Můžu neplatiče rovnou vyhodit a vyměnit zámky?

Rozhodně ne. I když nájemník neplatí, nesmíte ho vystěhovat násilím ani mu odpojit energie nebo vyměnit zámky. Takovým jednáním byste se mohli dopustit trestného činu. Jedinou legální cestou je soud a následně exekuce.

Kdy přesně můžu dát neplatiči výpověď?

Zákon chrání obě strany. Výpověď bez výpovědní doby můžete nájemníkovi předat ve chvíli, kdy jeho dluh na nájemném a službách dosáhne výše tří měsíčních nájmů. Předtím ho ale musíte k doplacení dlužné částky písemně vyzvat.

Co dělat, když je byt po nájemníkovi zničený?

Všechno pečlivě nafoťte a zdokumentujte ideálně ještě za přítomnosti nájemníka. Vyčíslete škody a náklady na opravu si strhněte z kauce (jistoty). Pokud kauce nestačí, musíte zbytek peněz vymáhat po nájemníkovi – nejprve mimosoudní výzvou, a pokud to nezabere, tak soudní cestou.

Proč využít Pronájem bez starostí od Bezrealitky?

S naší službou přenášíte veškeré riziko spojené se špatnými nájemníky na nás. My vám garantujeme pravidelný nájem, postaráme se o případné opravy a při problémech vyřešíme vše s právníky na naše náklady. Získáte tak skutečně bezstarostný pasivní příjem z vaší nemovitosti.