Spoluvlastnictví nemovitosti: jak na pronájem, prodej i vypořádání

Co znamená spoluvlastnictví nemovitosti

Spoluvlastnictví nemovitosti znamená, že je daný byt, dům nebo pozemek zapsán na více osob v katastru nemovitostí. Každý z vlastníků má svůj podíl, který může představovat polovinu, čtvrtinu, desetinu nebo například 1/100 celku. To, že vlastníte jen část, však neznamená, že vám patří konkrétní místnost – podíl se vztahuje na celý objekt jako nedělitelný celek. V praxi rozlišujeme dva základní typy spoluvlastnictví.

Podílové spoluvlastnictví: Nejčastější forma vlastnictví mezi více osobami

Podílové spoluvlastnictví je běžné např. u dědictví nebo společného pořízení nemovitosti mimo manželství. Každý spoluvlastník má stanoven svůj přesný podíl. Práva a povinnosti jednotlivých spoluvlastníků se řídí občanským zákoníkem (§ 1115 a násl.). Každý může se svým podílem nakládat – prodat jej, darovat nebo zatížit hypotékou – ale nezasahuje tím do práv ostatních spoluvlastníků, kteří mají k nemovitosti stejný vlastnický vztah. Rozhodování o užívání nemovitosti tak může být složité.

Bytové spoluvlastnictví a jeho specifika podle občanského zákoníku

Zcela jinou právní konstrukcí je tzv. bytové spoluvlastnictví – tedy vlastnictví jednotky (bytu) v domě, spojené se spoluvlastnictvím společných částí domu. Vlastník bytu má výhradní právo k užívání jednotky, ale zároveň se podílí na správě a údržbě celého domu. Zásadní rozdíl? V bytovém spoluvlastnictví zpravidla není problém byt pronajmout nebo prodat, protože se jedná o samostatnou jednotku. U podílového spoluvlastnictví je však vše výrazně komplikovanější – právě tím se budeme dál zabývat.

Co můžete dělat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků

Spoluvlastnictví neznamená, že musíte všechno dělat společně. Zákon rozlišuje mezi běžnou správou věci, významnými rozhodnutími a zásahy do podstaty nemovitosti.

Běžná správa, rozhodování většinou a příklady z praxe

Běžnou správou se rozumí např. údržba nemovitosti, opravy, úklid nebo placení energií. O těchto věcech může rozhodnout většina spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů na nemovitosti. Pokud má jeden spoluvlastník nadpoloviční většinu, může taková rozhodnutí učinit i bez souhlasu ostatních.

Kdy je potřeba souhlas všech spoluvlastníků

Jakmile však jde o zásadní rozhodnutí – například změna účelu užívání nemovitosti, její prodej, zatížení hypotékou nebo rozsáhlé stavební úpravy – k nim je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Nejednota může vést k patové situaci, kdy nemovitost nelze efektivně využívat ani převádět.

Kdy je pronájem možný bez souhlasu spoluvlastníků

Záleží na tom, jakým způsobem je nemovitost užívána a zda existuje faktické rozdělení. Pokud má např. každý spoluvlastník v domě svou bytovou jednotku nebo oddělený prostor, který výlučně užívá, může tuto část sám pronajmout. V praxi to ale musí být jasně doložitelné a dlouhodobě respektované ostatními.

Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nelze pronajmout část nemovitosti, kterou nevlastníte výlučně.

Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nelze pronajmout celou nemovitost nebo její část, která není výlučně užívána. Pokud tedy nemovitost spoluvlastníte, ale není mezi vámi domluva na výlučném užívání konkrétní části, nájemní smlouva uzavřená jedním spoluvlastníkem může být neplatná nebo napadnutelná u soudu.

Jak řešit nesouhlas spoluvlastníka s pronájmem

V případě, že jeden z podílových spoluvlastníků pronajme celou nemovitost bez souhlasu ostatních, může to vést k právním sporům – včetně požadavku na zrušení nájemní smlouvy či náhradu škody. Zároveň ale i nesouhlas s pronájmem, pokud není důvodný, může být z hlediska hospodárného užívání posuzován jako obstrukce. V krajním případě může nespokojený spoluvlastník podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, pokud dlouhodobě není možné najít společnou řeč.

Prodej spoluvlastnického podílu

Možnosti prodeje bez souhlasu spoluvlastníků

Každý spoluvlastník může svůj podíl prodat bez souhlasu ostatních. Tato skutečnost bývá často překvapením – zejména když si ostatní spoluvlastníci myslí, že mají „blokovací právo“. Nový spoluvlastník se pak jednoduše zapíše do katastru nemovitostí. Tato možnost je však dvousečná – podíl může koupit i cizí osoba, která nebude chtít s ostatními spoluvlastníky spolupracovat, čímž může vzniknout napětí nebo dokonce tlak na odkup dalších podílů.

Předkupní právo a jeho aktuální právní stav

Do roku 2020 měli ostatní spoluvlastníci automatické předkupní právo. Od novelizace zákona však toto pravidlo platí jen ve specifických případech – například pokud byl podíl nabyt děděním. V běžných situacích už žádné předkupní právo neexistuje, pokud nebylo výslovně sjednáno smlouvou.

Prakticky to znamená, že spoluvlastník může prodat svůj podíl komukoliv, aniž by ostatní měli možnost reagovat. Výsledkem může být vstup nového vlastníka, který chce nemovitost využívat jinak – např. se nastěhovat, pronajmout či zahájit soudní řízení o vypořádání.

Dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví je nejjednodušší cesta.

Vypořádání podílového spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví nemovitosti často začíná s dobrým úmyslem, ale v průběhu let může narazit na rozdílné představy, osobní konflikty či změnu životních okolností. V takových situacích může být jediným řešením vypořádání spoluvlastnictví.

Dohoda spoluvlastníků vs. soudní cesta

Nejjednodušší cestou je dohoda o vypořádání, kdy se spoluvlastníci domluví na konkrétním řešení – např. že jeden podíl odkoupí ostatní, že se nemovitost prodá a výtěžek rozdělí podle podílů, případně že si každý ponechá konkrétní část (například u fyzicky dělitelného pozemku).

Pokud dohoda není možná, přichází na řadu žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1140 a násl. občanského zákoníku. Soud v takovém případě rozhoduje zpravidla jedním ze tří způsobů:

• přikáže nemovitost jednomu ze spoluvlastníků s povinností vyplatit ostatní,
• nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku,
• provede reálné rozdělení, pokud je fyzicky možné (například u pozemků).

Soud ale vždy rozhoduje s ohledem na povahu věci a spravedlivé řešení pro všechny.

Vypořádání spoluvlastnictví a hypotéka

Zvláštní pozornost je nutné věnovat situacím, kdy je nemovitost zatížena hypotékou. Pokud chce některý ze spoluvlastníků druhého vyplatit, je třeba prověřit možnosti banky – například zda umožní převzetí úvěru, navýšení stávající hypotéky či dočasné refinancování.

Bez dohody všech spoluvlastníků a bez souhlasu banky však nelze s hypotékou volně nakládat. Problém může nastat i v případě, že podíl vlastníka s hypotékou přechází na nového nabyvatele – ten pak může mít povinnost závazek splácet nebo ho převzít.

Převod podílu darováním: Výhody, rizika a darovací smlouva

Darování podílu na nemovitosti může být řešením v rámci rodiny – například když rodiče převedou část nemovitosti na dítě, nebo jeden z partnerů daruje druhému svůj podíl. I tento krok má ale svá úskalí.

Co by měl obsahovat vzor darovací smlouvy pro podílové spoluvlastnictví

Darovací smlouva musí být vždy písemná a měla by obsahovat:

• přesné označení nemovitosti a podílu dle katastru,
• identifikaci obou smluvních stran,
• výslovné prohlášení, že se jedná o dar,
• podpisy obou stran.

Při převodu podílu darováním se dar obvykle neoceňuje, ale v případě darování mezi nepříbuznými osobami může vzniknout daňová povinnost. Příjemce by si měl rovněž uvědomit, že s podílem přebírá nejen majetkový, ale i právní vztah k ostatním spoluvlastníkům.

Jak bezpečně zacházet s nemovitostí ve spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví nemovitosti přináší řadu práv, ale také omezení. Pronajmout či prodat podíl lze i bez souhlasu ostatních, avšak ne vždy bez následků. Když se nedaří najít shodu, mohou nastoupit složité právní kroky – od vypořádání přes soud až po prodej celého objektu. Vždy je proto lepší řešit věci včas, s právníkem a pokud možno v dobré víře.

Pokud vlastníte nemovitost společně s dalšími osobami, zvažte nejen své plány, ale i postavení ostatních. Před rozhodnutím o pronájmu, převodu či vypořádání podílu si ověřte, co vám zákon dovoluje, co ne – a co vás může stát zbytečné nervy nebo finanční ztráty.

Nejčastější otázky

Mohu pronajmout část nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníků?

Ano, ale pouze pokud jde o prostor, který výhradně užíváte a jehož výlučné užívání je ostatními spoluvlastníky respektováno. Jinak je potřeba jejich souhlas.

Jak mohu prodat svůj spoluvlastnický podíl?

Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků – jednoduše. Pozor ale na to, že předkupní právo už dnes běžně neplatí.

Co když se s ostatními spoluvlastníky nemohu domluvit?

V takovém případě můžete podat návrh na soudní vypořádání spoluvlastnictví – formou prodeje, přikázání podílu nebo reálného rozdělení.

Lze zrušit spoluvlastnictví, když je na nemovitost hypotéka?

Ano, ale bude potřeba zapojit banku. Hypotéka může zásadně ovlivnit možnosti vypořádání.

Jaké náležitosti má mít darovací smlouva na spoluvlastnický podíl?

Musí být písemná, přesně identifikovat nemovitost a podíl, obsahovat výslovné prohlášení o darování a podpisy obou stran.