Při prodeji nemovitosti pozor na předkupní právo

Typy předkupního práva v praxi

Zákonné předkupní právo

Zákonné předkupní právo vzniká přímo ze zákona, bez potřeby dohody mezi stranami. Typickým příkladem je předkupní právo spoluvlastníků, které bylo po roce 2014 zrušeno a později částečně obnoveno od 1. 7. 2020. Od tohoto data platí, že pokud spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo rozhodnutím soudu, mají ostatní spoluvlastníci po dobu 6 měsíců zákonné předkupní právo. Předkupní právo se nevztahuje na spoluvlastnictví vzniklé dobrovolně (například koupí), s výjimkou případu, kdy se podíl převádí na osobu jinou než blízkou – tehdy předkupní právo zůstává zachováno.

Věcné předkupní právo

Věcné předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a váže se přímo k nemovitosti. Přechází tedy i na nového vlastníka, což z něj činí silnější formu ochrany než obligační předkupní právo. Obvykle vzniká na základě smlouvy mezi původním vlastníkem a předkupníkem. Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, věcné předkupní právo platí po dobu 3 let od chvíle, kdy se oprávněná osoba dozvěděla o převodu nemovitosti. V praxi je důležité sledovat nejen zápis v katastru, ale i případné lhůty uvedené ve smlouvě.

Předkupní právo na základě smlouvy

Smluvní předkupní právo je dohodnuto mezi dvěma stranami – může být součástí nájemní, kupní nebo jiné smlouvy. Je dobrovolné, ale právně závazné. Pokud prodávající předmět prodá třetí osobě bez nabídnutí oprávněnému, může být prodej napadnutelný – pokud druhá strana své právo uplatní soudní cestou.

Specifické situace a předkupní právo

Předkupní právo spoluvlastníka

Toto je nejčastější případ uplatnění předkupního práva. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví a jeden ze spoluvlastníků se rozhodne svůj podíl prodat, ostatní spoluvlastníci mají podle zákona přednostní právo na koupi. Ale pozor – ne vždy.

Od 1. července 2020 došlo ke změně právní úpravy předkupního práva spoluvlastníků. Předkupní právo se vztahuje pouze na případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo děděním nebo na základě rozhodnutí soudu, a to po dobu 6 měsíců od vzniku. V těchto případech musí prodávající nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům.

U dobrovolně vzniklého spoluvlastnictví (například koupí) se předkupní právo neuplatní. Výjimkou je pouze převod na osobu jinou než blízkou – v takovém případě mají spoluvlastníci právo přednostního odkupu, pokud se práva nevzdali.

Předkupní právo se vztahuje pouze na případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo například děděním.

Předkupní právo vlastníka pozemku

Zajímavá situace nastává, pokud budova a pozemek pod ní nejsou ve vlastnictví stejné osoby. V tomto případě mají obě strany – jak vlastník stavby, tak vlastník pozemku – vzájemné zákonné předkupní právo.  Toto ustanovení má za cíl sjednotit vlastnické právo k pozemku a ke stavbě. Pokud se například prodává pozemek, na němž stojí cizí stavba, má její vlastník přednostní právo tento pozemek odkoupit.  

Předkupní právo nájemce pozemku nebo bytu

Nájemce obecně nemá automaticky zákonné předkupní právo k pronajaté nemovitosti. Existují však výjimky:

• Smluvní předkupní právo – může být sjednáno přímo v nájemní smlouvě nebo samostatné dohodě. V takovém případě je pronajímatel povinen nabídnout nemovitost nájemci ke koupi za stejných podmínek, jaké by nabídnul třetí osobě.
• Zákonné předkupní právo při převodu bytové jednotky – pokud došlo k rozdělení bytového domu na jednotky (například SVJ) a nájemce užíval byt ještě před rozdělením, má ze zákona právo odkoupit byt, který užívá, při jeho prvním převodu do vlastnictví. Lhůta pro uplatnění tohoto práva je 6 měsíců od nabídky.

V praxi to znamená, že pokud je v nájemní smlouvě uvedeno smluvní předkupní právo, nebo pokud se byt poprvé převádí jako jednotka, musí pronajímatel tuto možnost nájemci nabídnout dřív, než se obrátí na jiného zájemce.

Jak obejít předkupní právo při prodeji

Ačkoli předkupní právo má své opodstatnění, někdy představuje pro prodávajícího komplikaci – například při rychlém prodeji nebo v případě, že předkupník nemá o koupi zájem. Jaké jsou legální možnosti, jak předkupní právo obejít?

Darování jako nástroj obejití předkupního práva

Jedním z často využívaných způsobů je darování. Pokud místo prodeje uzavřete darovací smlouvu, předkupní právo se neuplatňuje – protože nevzniká kupní vztah. Tato praxe je legální, ale může být napadnuta u soudu, pokud bude prokazatelné, že šlo ve skutečnosti o zastřený prodej (například darování výměnou za "neoficiální" úhradu). Proto je třeba vždy postup konzultovat s právníkem.

Předkupní právo a převod na blízkou osobu

Další výjimkou, při které předkupní právo spoluvlastníků neplatí, je převod na osobu blízkou – například na manžela, rodiče, děti či sourozence. Zákon v tomto případě s převodem počítá jako s prioritním, aniž by se muselo brát ohled na ostatní spoluvlastníky. Pro prodávajícího to může být rychlé řešení bez rizika, že mu prodej někdo zkomplikuje. Kupující pak může nemovitost po určité době převést dále, už bez předkupních překážek.

Pokud není uvedeno ve smlouvě, předkupní právo nájemník nemá.

Zrušení předkupního práva – kdy a jak je to možné

Zrušení předkupního práva je možné například:

• Uplynutím doby, pokud bylo právo sjednáno na časově omezenou dobu.
• Vzdáním se předkupního práva – druhá strana může písemně prohlásit, že právo neuplatní.
• Zánikem smlouvy, která předkupní právo obsahovala.
• Soudním rozhodnutím, pokud bylo předkupní právo zapsáno neoprávněně nebo protiprávně.

Předkupní smlouva: jak ji správně sestavit

Co musí obsahovat platná předkupní smlouva

Předkupní smlouva je dobrovolná dohoda mezi dvěma stranami, v níž se prodávající zavazuje nabídnout určitou věc ke koupi přednostně konkrétní osobě. Může se týkat jak nemovitostí, tak movitého majetku – ale v oblasti realit má zásadní význam zejména při nájmu nebo společném vlastnictví.

Aby byla předkupní smlouva právně platná, měla by obsahovat:

• Identifikaci obou stran
• Přesný popis předmětu koupě (například pozemek, bytová jednotka, podíl)
• Závazek prodávajícího, že předmět nejprve nabídne oprávněné osobě, a to za stejných podmínek, jaké by nabídl třetí osobě
• Způsob oznámení nabídky a lhůtu k přijetí
• Doba trvání práva (například na dobu určitou nebo do odvolání)
• Možnost zápisu do katastru nemovitostí – u věcného předkupního práva

Pokud má být předkupní právo věcné, musí být výslovně sjednáno jako věcné a zapsáno do katastru.

Předkupní smlouva s nájemcem při prodeji bytu

V praxi může pronajímatel nabídnout nájemci předkupní právo ke koupi bytu, který obývá. Tento postup je vhodný zejména tehdy, pokud nájemce projevil zájem o koupi, vlastník chce respektovat dlouhodobý nájemní vztah a cílem je hladký přechod vlastnictví

Typický postup:

1. Do nájemní smlouvy se zapracuje ustanovení o předkupním právu.
2. Před samotným prodejem musí vlastník bytu písemně oznámit nájemci nabídku, včetně ceny a dalších podmínek.
3. Typicky má nájemce na rozhodnutí 3 měsíce, pokud není ve smlouvě sjednána jiná lhůta.
4. Pokud nájemce nabídku nepřijme, může být byt prodán třetí osobě. Tato praxe přispívá k férovým vztahům mezi pronajímatelem a nájemcem a zároveň chrání investici obou stran.

Jak obejít předkupní právo? Nemovitost darujte nebo ji převeďte na blízkou osobu.

Předkupní právo a spoluvlastnictví nemovitostí

Povinnosti při prodeji podílu spoluvlastníka

Prodáváte-li podíl na nemovitosti a nejde o převod blízké osobě, musíte svůj podíl nejprve písemně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Tato nabídka musí obsahovat:

• přesné vymezení podílu
• kupní cenu a podmínky prodeje
• lhůtu k vyjádření (zpravidla 2 měsíce)

Pokud spoluvlastníci nabídku nevyužijí, můžete podíl prodat komukoliv jinému. Pokud ale prodej provedete bez nabídky, spoluvlastník může do 3 let uplatnit své právo soudní cestou.

Jak předejít sporům mezi spoluvlastníky

Předkupní právo je častým zdrojem sporů – například při dědictví, rozdělení majetku nebo neshodách ohledně ceny. Konfliktům lze předejít písemnou dohodou spoluvlastníků o vzdání se předkupního práva, včasným právním poradenstvím, rozdělením nemovitosti, pokud je to technicky možné či převodem podílu formou daru, pokud se jedná o blízkou osobu

Doporučení pro prodávající i kupující

Předkupní právo může na první pohled působit jako překážka v prodeji, ale při správném přístupu jej zvládnete bez komplikací. Zásadní je:

• Znát právní rámec – rozlišujte mezi zákonným, smluvním a věcným předkupním právem.
• Jednat transparentně – ať už jste prodávající nebo kupující, vždy si ověřte, zda se na nemovitost nevztahuje předkupní právo.
• Zajistit si právní pomoc – před uzavřením jakékoliv smlouvy doporučujeme konzultaci s právníkem nebo notářem.
• Pečlivě archivovat dokumentaci – zejména písemné nabídky ostatním spoluvlastníkům, odpovědi, dohody a výpisy z katastru.
• Zohlednit časový faktor – lhůty pro uplatnění předkupního práva mohou prodej výrazně zdržet, proto plánujte s předstihem.

Předkupní právo představuje důležitý právní nástroj, který má chránit oprávněné osoby – ať už spoluvlastníky, nájemce nebo jiné subjekty – před nechtěnou změnou vlastnických vztahů. Je však nutné vědět, kdy platí automaticky, kdy je třeba ho sjednat smluvně, a kdy ho lze obejít nebo zrušit.

Nejčastější otázky

Musím při prodeji podílu na domě nabídnout část ostatním spoluvlastníkům?

Ano, pokud nejde o převod na blízkou osobu a spoluvlastnictví trvá méně než 6 měsíců, zákon předkupní právo vyžaduje.

Jak obejít předkupní právo legálně?

Například darováním nemovitosti nebo jejím převodem na blízkou osobu – v těchto případech se předkupní právo neuplatní.

Má nájemce bytu automaticky předkupní právo?

Ne vždy. Pokud v bytě bydlí již před rozdělením domu na jednotky, má nájemce zákonné předkupní právo při prvním převodu jednotky, kterou užívá. V ostatních případech musí být předkupní právo smluvně sjednáno, jinak nárok na přednostní koupi nevzniká.

Jak se ruší věcné předkupní právo?

Zápisem výmazu v katastru nemovitostí – na základě dohody, nebo pravomocného rozhodnutí soudu.

Co když prodám podíl bez nabídky spoluvlastníkovi?

Spoluvlastník může do tří let podat žalobu a domáhat se odkupu za stejných podmínek, jaké měl nový kupující.