Virtuální prohlídka nemovitosti: Recept na získání více zájemců za méně času

Jak funguje virtuální prohlídka nemovitosti

Virtuální prohlídka nemovitosti je digitální prezentace bytu či domu, která zájemcům umožňuje projít si interiér i exteriér online – jako by tam skutečně byli. Pomocí kamery nebo telefonu s funkcí 360° se vytvoří snímky, které se zpracují do interaktivní 3D vizualizace. Kupující si tak mohou kdykoli a odkudkoli prohlédnout místnosti, měnit úhly pohledu a „rozhlížet se“ v prostoru.

Díky technologiím a specializovaným aplikacím vzniká realistická a plynulá prezentace, kterou lze vložit do inzerátu, webu nebo poslat zájemci formou odkazu. A proč na tom záleží? Lidé dnes chtějí rychlé a pohodlné informace. Virtuální prohlídka jim pomůže udělat si konkrétní představu o dispozici, atmosféře a velikosti prostoru ještě před fyzickou návštěvou – a tím urychlí rozhodování.

Jak funguje 3D prohlídka nemovitosti

3D prohlídka nemovitosti začíná důkladnou přípravou interiéru – prostor musí být uklizený, dobře nasvícený a vizuálně přitažlivý. Často se využívá tzv. home staging, tedy úprava bytu tak, aby působil co nejlépe na fotkách i ve virtuálním zobrazení. Pak přichází na řadu focení. Pomocí 360° kamery nebo chytrého telefonu se pořídí snímky jednotlivých místností. U větších nemovitostí se používají i kamery schopné snímat hloubku prostoru, aby výsledek působil co nejrealističtěji.

Po nafocení se materiál nahraje do specializovaného softwaru, který z něj vytvoří interaktivní 3D model. Do něj je možné přidat popisky, rozměry nebo další prvky, které usnadní orientaci a zvýší atraktivitu celé prezentace. Hotová prohlídka se snadno nasdílí formou odkazu, nebo se vloží přímo do realitního inzerátu. Zájemce si tak může projít celý byt kdykoliv, bez nutnosti osobní návštěvy.

Proč jsou virtuální prohlídky budoucností realitního trhu

Úspora času a pohodlí pro kupující i prodávající

Virtuální prohlídka nemovitosti šetří čas – a to oběma stranám. Zatímco dříve museli zájemci absolvovat každou prohlídku osobně, dnes si mohou potenciální domov projít z pohodlí svého gauče. A prodávající? Nemusí neustále připravovat domácnost na příchod nových lidí a organizovat časově náročné schůzky.

Realitní makléři i samotní majitelé potvrzují, že díky 3D prohlídkám odpadá až 60 až 70 % zbytečných prohlídek. Osobně totiž přicházejí už jen vážní zájemci, kteří si virtuální prohlídku prošli a mají o nemovitost opravdový zájem. To znamená méně času stráveného s nerealistickými klienty – a rychlejší uzavření obchodu.

Virtuální prohlídka je ideální u velkých domů. Zájemci si mohou svým tempem prohlédnout nejen dům, ale i zahradu.

Emoční efekt: Jak 3D prohlídka ovlivňuje rozhodnutí kupce

Nákup nemovitosti není jen o faktech a číslech – je to také emocionální rozhodnutí. Virtuální prohlídka umožňuje zájemcům „pocítit“ prostor, představit si v něm svůj nábytek, rodinu, denní rutinu. Oproti klasickým fotografiím vytváří prohlídka silnější dojem autenticity, plynulosti a důvěry.

Podle zkušeností realitních kanceláří navíc zájemci tráví u 3D prohlídek mnohem delší dobu než u běžných inzerátů. Jsou aktivní, klikají, procházejí se… a právě tím se buduje jejich vztah k nemovitosti. Čím déle se v ní „zdrží“, tím větší je pravděpodobnost, že si k ní vytvoří citové pouto – a začnou jednat.

Kdy dává virtuální prohlídka smysl (a kdy ne)

Virtuální prohlídka je ideální pro všechny typy nemovitostí, které se prodávají za tržní nebo vyšší cenu, a u nichž záleží na prvním dojmu. Výborně funguje u rodinných domů, moderních bytů, novostaveb, investičních apartmánů nebo rekreačních objektů. Zvláště přínosná je u nemovitostí, které se nacházejí mimo větší města – zájemce si díky ní může udělat detailní představu bez nutnosti dlouhého cestování.

Naopak méně vhodná může být u nemovitostí ve špatném stavu nebo určených k rekonstrukci, kde není cílem prezentovat estetickou stránku, ale spíše technický potenciál. V takových případech mohou být účinnější klasické fotky, půdorysy nebo osobní prohlídka s výkladem. Stejně tak pro pronájmy nižší cenové kategorie se často nevyplatí pořizovat nákladnou 3D prohlídku – pokud ji ovšem realitní kancelář nenabízí v rámci balíčku zdarma.

Virtuální prohlídka domu vs. bytu

Ačkoli princip virtuální prohlídky zůstává stejný, její využití se liší podle typu nemovitosti. Byt a rodinný dům kladou na prezentaci jiné nároky – nejen z hlediska rozsahu, ale také důrazu na konkrétní detaily.

Byty: Efektivní prezentace menšího prostoru

V případě bytů je hlavním cílem co nejlépe zachytit dispozici a prosvětlenost jednotlivých místností. Virtuální prohlídka umožní ukázat, jak na sebe jednotlivé prostory navazují, jak působí celková atmosféra bytu a kolik světla se do něj dostává v různých částech dne. U menších bytů je důležité ukázat praktické využití prostoru – úložné prostory, členění kuchyně, propojení obývacího pokoje s jídelnou apod. Vizuálně atraktivní prezentace navíc pomáhá zmírnit obavy z malých rozměrů – když si zájemce prostor projde a vidí, že působí vzdušně, často se jeho názor změní k lepšímu.

Domy: Zdůraznění zahrady, dispozice a atmosféry

U rodinných domů je rozsah prohlídky výrazně širší. Nejde jen o interiér, ale také o exteriér, zahradu, okolí domu a často i garáž, technickou místnost nebo terasu. Virtuální prohlídka domu by měla zachytit celkový charakter nemovitosti – a umožnit zájemci projít si celý dům tak, jako by se opravdu procházel po pozemku. Důležité je také správné načasování – například natáčení exteriéru za slunečného dne s upraveným trávníkem výrazně zvyšuje atraktivitu prezentace. Vhodně zvolený úhel záběru nebo pohled z dronu dokáže dodat celému dojmu na síle.

Virtuální prohlídku bytu můžete vytvořit také v mobilu. Výsledky ale nebudou tak kvalitní, jako s 360° kamerou.

Jak vytvořit virtuální prohlídku

Virtuální prohlídku nemovitosti si můžete vytvořit sami, ale pokud má skutečně fungovat jako silný marketingový nástroj, vyplatí se spolupracovat s profesionály. Ať už zvolíte jakoukoliv cestu, klíčová je pečlivá příprava prostoru. Na rozdíl od běžných fotek virtuální prohlídka odhalí každý detail. Ukliďte, odstraňte osobní věci a otevřete všechny dveře, aby kamera mohla plynule snímat celou trasu.

Dbejte na vhodné světlo – přirozené, ale bez přesvětlených oken – a zvažte i drobné úpravy interiéru formou tzv. home stagingu. Pro samotné snímání se používají 360° kamery nebo skenovací technologie typu Matterport. K dispozici jsou i mobilní aplikace, které umožňují vytvořit základní verzi bez drahého vybavení. Pořízení snímků je jen začátek – software pak automaticky propojí body do plynulé trasy a umožní přidávat interaktivní prvky jako popisky nebo rozměry.

Ačkoli virtuální prohlídka svépomocí zní lákavě, profesionálové nabídnou vyšší kvalitu, rychlejší zpracování, využití doplňkových technologií (např. dronů) a cenné know-how. Výsledná prezentace pak působí profesionálně a skutečně prodává.

Jak udělat virtuální prohlídku atraktivní pro kupce

Ne každá virtuální prohlídka přitáhne pozornost. Aby měla skutečný efekt a zanechala v zájemci pozitivní dojem, musí být nejen technicky kvalitní, ale také vizuálně atraktivní a srozumitelná. Zde je několik klíčových prvků, které z ní udělají skutečně účinný nástroj prodeje.

Správné světlo, úhly a detaily

Dobré nasvícení je základním předpokladem. Světlo by mělo být přirozené, rovnoměrné a bez rušivých přepalů. Ideální je fotit v dopoledních nebo pozdně odpoledních hodinách, kdy je světlo měkké a přirozené.

Další důležité prvky:

• Vyhněte se přehnaným efektům – filtry a nerealistické barvy mohou působit nedůvěryhodně.
• Dbejte na perspektivu – kamera by měla být vždy umístěna ve výšce očí, ideálně přibližně 120 až 150 cm nad podlahou.
• Nezapomínejte na detaily – čistá kuchyňská deska, upravené povlečení nebo květina na stole mohou vytvořit atmosféru „domova“, která osloví.

Interaktivní prvky a popisky

Virtuální prohlídka není jen o „procházení“. Moderní software umožňuje přidávat interaktivní značky, které zpřehlední celý zážitek a pomohou zájemci pochopit kontext.

Co může být interaktivní:

• Popisky místností (např. „ložnice 12 m²“)
• Odkazy na vybavení (např. značka spotřebičů či informace o podlahovém vytápění)
• Virtuální měření – možnost zjistit vzdálenosti mezi nábytkem, rozměry místností apod.
• Videa nebo audio komentáře makléře, které návštěvníka provedou jednotlivými částmi

Snímání naplánujte na slunný den, ideálně dopoledne, kdy je světlo měkké a přirozené.

Časté chyby, které zájemce odrazují

Při tvorbě virtuální prohlídky se často podceňuje příprava interiéru – neuklizené místnosti, osobní předměty nebo špatné nasvícení dokážou celkový dojem výrazně zhoršit. Problematická bývá i technická stránka: rozmazané záběry, pomalé načítání nebo chybějící body v trase mohou návštěvníka zmást nebo odradit. Velmi častou chybou je také absence orientačních popisků a logické návaznosti mezi místnostmi. Výsledkem pak bývá neúplný a neprofesionální dojem, který zbytečně snižuje potenciál celé prezentace. Virtuální prohlídka má zájemce přesvědčit – ne ho nutit hádat, co vlastně právě vidí.

Cena virtuální prohlídky: Investice, která se vrátí

Cena virtuální prohlídky se může na první pohled zdát zbytečným výdajem. Ve skutečnosti jde o investici, která se ve většině případů mnohonásobně vrátí – ať už v podobě rychlejšího prodeje, vyšší prodejní ceny nebo úspory času při opakovaných prohlídkách.

Za profesionálně zpracovanou 3D prohlídku zaplatíte obvykle:

• u bytu přibližně 3 000 až 6 000 Kč,
• u rodinného domu se cena může pohybovat mezi 5 000 až 12 000 Kč v závislosti na velikosti, rozsahu a doplňkových službách (např. letecké záběry z dronu).

A proč se to vyplatí? Virtuální prohlídka zvýší dosah inzerátu, zaujme více lidí na realitních portálech a odfiltruje zvědavce, kteří o koupi reálně neuvažují. Ve výsledku tak snižuje dobu prodeje, náklady na inzerci i počet osobních schůzek, což je výhodné nejen pro makléře, ale především pro prodávajícího.

Žádný luxus, ale nový standard prodeje nemovitostí

Virtuální prohlídka nemovitosti už dávno není výsadou luxusních vil nebo novostaveb. Stává se běžným standardem, který zvyšuje šance na rychlý a úspěšný prodej. Pomáhá vyniknout v záplavě inzerátů, umožňuje zájemcům prohlédnout si nemovitost kdykoliv a odkudkoliv a šetří čas i energii všem zúčastněným.

Pokud chcete svou nemovitost představit v tom nejlepším světle, investice do 3D virtuální prohlídky je jedním z nejefektivnějších kroků, které můžete udělat. Ať už prodáváte malý byt nebo rodinný dům se zahradou, dobře zpracovaná virtuální prohlídka přitáhne pozornost, vyvolá emoce a zvýší důvěru – což je klíčem k tomu, aby se zájemce stal kupujícím.

Nejčastější otázky

Jak dlouho trvá vytvoření virtuální prohlídky nemovitosti?

Většina profesionálních firem zvládne vytvořit kompletní 3D prohlídku během 1–2 pracovních dnů od nafocení, včetně úprav a publikace.

Mohu si virtuální prohlídku udělat sám?

Ano, existují aplikace pro základní prohlídky, ale pokud chcete skutečně reprezentativní výsledek, doporučuje se spolupráce s odborníkem.

Je virtuální prohlídka vhodná i pro malé byty?

Rozhodně. Právě u menších prostor pomáhá ukázat jejich potenciál a dobře zvládnutá prezentace může změnit vnímání zájemců.

Kolik stojí vytvoření 3D prohlídky?

Cena se liší podle rozsahu, ale u běžných bytů se pohybuje mezi 3 000 až 6 000 Kč. U domů a větších objektů pak od 5 000 Kč výše.

Zvýší virtuální prohlídka prodejní cenu nemovitosti?

Nepřímo ano – díky lepšímu dojmu, širšímu zájmu a rychlejšímu prodeji se může podařit prodat za vyšší cenu než bez ní.