Nepodceňte prohlídku! Osvědčené tipy, jak úspěšně prodat byt či dům bez realitky

Důležitost přípravy před prodejem

Mnoho majitelů podceňuje přípravu nemovitosti. Přitom dobře připravený byt může výrazně ovlivnit jak rychlost prodeje, tak výslednou cenu. Podle realitních expertů se nemovitosti, které jsou profesionálně připravené, prodávají rychleji a často i za vyšší cenu než ty, které jsou prezentovány „tak, jak jsou“.

První dojem rozhoduje

Kupující obvykle hodnotí nemovitost během několika málo vteřin po vstupu do prostoru – a často i předtím, už na základě fotografií v inzerátu. Zanedbaný byt plný osobních věcí, nepořádku nebo nepříjemného zápachu může odradit i vážného zájemce. Naopak čistý, světlý a neutrálně laděný prostor vypadá větší, vzdušnější a atraktivnější.

Psychologie kupujících

Při prodeji bytu nebo domu je dobré myslet na to, že kupující nehledají jen nemovitost – hledají nový domov. A čím snáz si v něm dokážou představit svůj život, tím vyšší je šance, že učiní nabídku. Osobní dekorace, rodinné fotografie nebo přemíra nábytku mohou bránit tomu, aby si kupující vytvořil k nemovitosti pozitivní vztah. To ale neznamená prezentovat úplně holý byt. Vsaďte na homestaging, který prostor zútulní (hodně pomáhají konzole se závěsy a záclonou) a dá zájemcům jasnější představu o tom, jak prostor využít a jak se v něm bydlí. Ve velkém domě může být ale homestaging náročnější, a proto vyberte jen ty místnosti, kde vám to bude dávat smysl (např. obývací pokoj, ložnice, hlavní koupelna a terasa).

Tipy pro úklid bytu a domu před prohlídkou

Než začnete přemýšlet o inzerci nebo focení, je nutné vytvořit prostor, který bude působit čistě, vzdušně a neutrálně. A právě k tomu slouží hloubkový úklid, odosobnění interiéru a drobné opravy. Tyto tři kroky mohou z obyčejného bytu i domu udělat atraktivní nemovitost k prodeji.

Jak na hloubkový úklid a odosobnění interiéru

Základ je jednoduchý: všechno musí být čisté, voňavé a odlehčené. Prvním krokem by měl být důkladný úklid všech místností, včetně koupelny, oken, spotřebičů i míst, kam běžně návštěvy nechodí – zájemci se totiž často dívají i do skříní či pod postel.

Pak přichází na řadu tzv. odosobnění prostoru – tedy odstranění všech osobních věcí, které mohou kupujícím bránit v tom, aby si dokázali představit vlastní domov. Patří sem rodinné fotografie a magnetky na lednici, náboženské nebo politické symboly, specifické dekorace, které nemusí sedět každému, dětské kresby a výrazné barevné prvky.

Místo toho můžete prostor zútulnit neutrálním dekorem – třeba čerstvými květinami, světlými závěsy nebo čistým přehozem na postel.

Extra tipy pro dům:

1. Pokliďte zahradu nebo balkon – posekaný trávník, uklizený nábytek, pár květin v květináči.
2. Zorganizujte garáž/sklad – i úložné prostory by měly být uklizené.
3. Upravte fasádu a vchodové dveře – očistěte je od prachu, pavučin, případně natřete, pokud působí zašle.
4. Upravte příjezdovou cestu a parkovací plochu – zametení, odstranění nečistot, jasné vyznačení parkování.
5. Zútulněte terasu či pergolu – pár židlí, polštářky nebo svíčky navodí atmosféru pro odpočinek.
6. Ukažte možnosti využití zahrady – např. umístěním lehátka, dětské houpačky nebo ohniště.

Prodat starší byt může být oříšek. Se službou Komfort to ale skvěle dopadne.

Detaily, které zvyšují hodnotu nemovitosti

I drobnosti mohou udělat zásadní rozdíl v tom, jak byt nebo dům působí – a zda si ho zájemce zapamatuje jako místo, kde by chtěl bydlet. Malá investice do detailů často přináší velkou návratnost.

Drobná rekonstrukce: Kde se investice vyplatí

Není nutné kompletně předělávat kuchyň nebo koupelnu, ale oprava odchlípnuté lišty, výměna zašlého těsnění nebo nová vrstva nátěru na opotřebované stěně může nemovitost výrazně omladit. Nejdůležitější jsou často právě ty části nemovitosti, které kupující vnímají jako „náročné na rekonstrukci“. Zvažte investici do nových zásuvek, vypínačů, klik nebo garnýží. Nejde o vysoké náklady, ale o prvky, které podvědomě vzbuzují dojem kvalitní péče o nemovitost.

Stylové dekorace a jak je použít s mírou

Dekorace mají především navodit příjemnou atmosféru. Využijte světlé závěsy, neutrální povlečení, čerstvé květiny, vkusné obrazy bez osobního obsahu. Cílem je vytvořit harmonické a univerzální prostředí, v němž se každý může cítit dobře – bez ohledu na osobní vkus.

Rychlé tipy: Jak skvěle nafotit byt i dům k inzerci

Fotografie jsou často první věcí, kterou zájemce o nemovitost vidí. Sebekrásnější byt  či dům se špatnými fotografiemi může zůstat bez povšimnutí. Naopak promyšlené, světlé a lákavé snímky mohou zájemce přilákat ještě předtím, než si přečte samotný inzerát.

Světlo, kompozice a detaily

Základní pravidlo zní: focení ve dne a za dobrého světla. Ideální je dopolední nebo pozdně odpolední slunce, které prostor zalije přirozeným světlem, ale nevrhá tvrdé stíny. Všechna světla v interiéru by měla být při focení zapnutá – čím více světla, tím lépe. Kompozice snímků by měla ukazovat místnost jako celek. Foťte vždy z rohů místnosti nebo ode dveří, aby fotka působila prostorněji. Důležité je také nezapomenout na detaily – čisté povlečení, narovnané závěsy, uklizená kuchyňská linka.

Chyb, které mohou fotky znehodnotit, je spousta – tady jsou ty nejběžnější:

• Tmavé, rozmazané nebo nakřivo pořízené snímky
• Viditelné osobní věci, zrcadla odhalující fotografa nebo tzv. selfie efekt
• Nepřehledná místnost s neuklizeným interiérem
• Focení proti světlu bez doplnění bleskem či lampou
• Chybějící klíčové části bytu nebo domu – například koupelna, balkon, sklep, technická místnost...

Uživatelé přes nás ročně prodají kolem deseti tisíc nemovitostí. Mnoho z nich i díky službě Komfort.

Vůně, světlo a ticho: Tři nenápadní spojenci

Prodej nemovitosti není jen otázkou vizuálního dojmu. Lidé vnímají prostor všemi smysly – a právě ty nejméně nápadné vlivy často rozhodují o tom, jestli si zájemce váš byt nebo dům zapamatuje jako „ten příjemný“.

Jak pracovat s přirozeným a umělým osvětlením

Světlý prostor působí větší, čistější a optimističtější. Před prohlídkou vytáhněte žaluzie, odhrňte závěsy a pusťte dovnitř co nejvíce denního světla. Pokud je šero nebo se prohlídka koná večer, zkontrolujte všechna svítidla – vyměňte slabé nebo blikající žárovky, dbejte na jednotnou teplotu světla v místnosti (ideálně teple bílou).

Co voní a co spíš odradí?

Zápach je jedním z nejčastějších důvodů, proč zájemci ztrácí zájem – a mnohdy si toho ani nejsou vědomi. Proto je důležité místnosti důkladně vyvětrat, zejména pokud se v něm kouří, vaří výrazné pokrmy nebo žijí domácí mazlíčci. Neutrální a svěží vůně podpoří pozitivní dojem.

Někdy ale musí nastoupit vůně. Vyhněte se příliš silně parfémovaným sprejům, které mohou působit podezřele – jako by měly něco zakrývat. Místo toho využijte jemné vůně jako je citrus, vanilka nebo levandule. Pokud máte možnost, upečte krátce před prohlídkou například domácí koláč – přirozená vůně je vždy lepší než umělá.

EXTRA TIP: Máte-li domácího mazlíčka, bude lepší, aby nebyl součástí prohlídky. Hlavně pokud máte doma vítače nebo mazliče, který miluje návštěvy. Bohužel ne všichni zájemci mazlíčky milují a na prohlídce by je to mohlo odradit.

Jak připravit jednotlivé místnosti

Každá místnost v bytě i domě má svůj účel – a zájemci ho podvědomě vnímají. Proto je důležité, aby každá část působila čistě, logicky a útulně. Jak na to?

Kuchyně: čistota, prostor a vůně pečiva

Kuchyně patří mezi nejsledovanější místnosti. I malý prostor může působit skvěle, pokud je dokonale čistý a nepřeplácaný. Odstraňte z pracovních ploch spotřebiče, houbičky, utěrky a další drobnosti. Vyleštěte dřez, sporák i digestoř. Kuchyň by měla vonět svěže, případně jemně po něčem domácím – třeba po pečeném pečivu nebo kávě. Taková vůně navozuje pocit pohodlí a pohostinnosti.

Koupelna: hotelový vzhled i s pár doplňky

V koupelně záleží na každém detailu. Omyjte spáry, zrcadla a lesklé povrchy. Schovejte osobní hygienické potřeby a používejte čisté, sladěné ručníky. Přidat můžete elegantní dávkovač mýdla, svíčku nebo malou rostlinu. Důležitý je také dojem čistoty – koupelna by měla působit jako v hotelu: připravená a bez známek každodenního používání.

Zaměřte se na koupelnu. Právě tady můžete udělat nejvíce přešlapů, které mohou odradit zájemce.

Ložnice a obývací pokoj: relaxační zóna

Ložnice by měla působit klidně a vzdušně. Postel ustlaná s neutrálním povlečením, bez nadbytečných dekorací nebo oblečení na židli. Drobnosti schovejte do šuplíků, noční stolky udržujte minimalistické. Obývací pokoj je vizitkou celé nemovitosti. Měl by být prostorný a příjemný. Uklizené plochy, decentní dekorace, několik polštářků nebo deka dodají místnosti na útulnosti. Dbejte na to, aby byl dobře osvětlený – ideálně přirozeným světlem, případně doplněným lampou.

Zahrada a terasa

Před prohlídkou domu nezapomeňte upravit terasu a zahradu – právě venkovní prostor často rozhoduje. Posekejte trávník, zastřihněte keře a odstraňte plevel. Terasu zbavte nepořádku, očistěte nábytek a doplňte květinami v květináčích pro příjemnou atmosféru. Pokud máte gril nebo zahradní posezení, naaranžujte je tak, aby si návštěvníci snadno představili letní večery. Dbejte na čistotu chodníků i vstupu na zahradu. Večer může pomoci i decentní osvětlení. Zahrada by měla působit jako místo odpočinku, ne jako práce. Upravený venkovní prostor vyvolá dojem pečlivě udržovaného domu.

Jak dlouho trvá prodej bytu?

Při prodeji bytu hraje roli nejen příprava a prezentace, ale také realistické nastavení očekávání. Délka prodeje se může velmi lišit – podle lokality, stavu bytu, ceny i ročního období. Obecně ale platí:

• V atraktivních lokalitách trvá prodej bytu v průměru 1 až 3 měsíce – od zveřejnění inzerátu po podpis rezervační smlouvy.
• V méně žádaných oblastech nebo u předražených bytů to může trvat i 6–12 měsíců.
• Právní a administrativní kroky (převod, financování, katastr) pak zaberou dalších 4 až 8 týdnů.

Nezapomeňte započítat i čas na přípravu: úklid, focení, vypracování inzerátu a případné opravy mohou zabrat několik dní až týdnů.  

Jak dlouho trvá prodej domu?

Prodej domu obvykle trvá 2 až 5 měsíců, v závislosti na mnoha faktorech. Od zveřejnění inzerátu po rezervaci nemovitosti uplynou většinou 1 až 3 měsíce, a následný proces od podpisu rezervační smlouvy po převod vlastnictví zabere dalších 1 až 2 měsíce, zejména pokud kupující řeší financování přes hypotéku.

Délku prodeje ovlivňuje lokalita, stav a cena nemovitosti, ale také sezóna – nejrychleji se prodává na jaře a v létě. Klíčová je i atraktivní prezentace domu, včetně upravené zahrady a terasy, které vytvářejí silný první dojem.

Jak prodat nemovitost rychle a co vám s tím pomůže

Pokud chcete prodat nemovitost co nejrychleji, zaměřte se na následující body:

• Stanovte realistickou cenu – příliš vysoká odradí zájemce, příliš nízká vyvolá podezření.
• Investujte do přípravy a kvalitní prezentace – fotky, staging, inzerát.
• Buďte připraveni reagovat rychle – odpovídejte na dotazy a plánujte prohlídky flexibilně.
• Mějte připravenou veškerou dokumentaci už před zveřejněním inzerátu – list vlastnictví, nabývací titul, PENB a další podklady.

Rychlost prodeje výrazně ovlivňuje i sezóna – nejvíce se prodává na jaře a na podzim. V létě a kolem Vánoc bývá poptávka slabší.

Úspěšný prodej nemovitosti nestojí jen na štěstí nebo náhodě

Je to kombinace promyšlené přípravy, vizuální prezentace a správně nastavené ceny. Ať už plánujete prodávat s realitkou nebo bez ní, vždy se vyplatí investovat čas do úklidu, odosobnění a kvalitních fotografií. Kupující si často zamilují byt ještě před první prohlídkou – díky tomu, jak působí v inzerátu. Když dokážete vytvořit dojem domova, máte napůl vyhráno.

Často kladené otázky

Jak dlouho trvá prodej bytu v Praze nebo Brně?

Ve větších městech se byty často prodají během 1–2 měsíců. Záleží ale na ceně, stavu nemovitosti a poptávce v dané lokalitě.

Musím mít energetický štítek (PENB) při prodeji bytu?

Ano, v drtivé většině případů je předložení průkazu energetické náročnosti budovy povinné. Pokud ho nemáte, hrozí pokuta.

Co připravit kupujícímu při prodeji bytu?

Základem je list vlastnictví, prohlášení vlastníka, PENB a evidenční list (v případě SVJ) a dohoda o převzetí vybavení, pokud něco zůstává.