Vypadá to, že náš server prochází údržbou nebo jste offline. Některé funkce webu mohou být dočasně nedostupné.

Krátkodobý pronájem: Jak ho správně danit a co všechno si pohlídat

Krátkodobý pronájem se stal běžným způsobem, jak zhodnotit vlastní nemovitost – ať už přes Airbnb, Booking nebo přímo. Spolu s rostoucí oblibou však přichází i právní a daňové povinnosti, které nelze přehlížet. Kdy se z pronajímání stává podnikání? Jaké daně musíte odvést a kdy potřebujete živnost?


Lidmila Maršálková
Lidmila Maršálková1. 8. 2025 | Doba čtení: 15 minut

Co je krátkodobý pronájem a koho se týká

Krátkodobý pronájem je specifická forma využití nemovitosti, kdy vlastník nabízí byt nebo dům ke krátkodobému pobytu – nejčastěji na dny či týdny. Tato služba se stala populární zejména s nástupem platforem jako Airbnb nebo Booking.com.

Krátkodobý pronájem definice dle zákona

V české legislativě není pojem „krátkodobý pronájem“ přesně definován. Klíčová je však doba a charakter pronájmu. Pokud pronajímáte byt na méně než 30 dnů a poskytujete k tomu i další služby (např. úklid, výměnu ložního prádla, zajištění připojení k internetu nebo klíčový servis), nejde o běžný nájem podle občanského zákoníku, ale o ubytovací službu.

Krátkodobý pronájem se tedy často neřídí nájemní smlouvou, ale spadá pod režim podnikání – a s tím přichází i daňové povinnosti, případně nutnost mít živnostenské oprávnění.

Rozdíl mezi krátkodobým pronájmem a nájmem dle občanského zákoníku

Rozlišujeme dvě základní formy pronájmu:

  • Dlouhodobý nájem (podle občanského zákoníku): uzavírá se standardní nájemní smlouva, nájemce má právo užívat prostor k bydlení, platí měsíční nájem, služby zajišťuje zpravidla sám. Výnos z tohoto typu nájmu se daní jako příjem z pronájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů.
  • Krátkodobý pronájem (ubytovací služba): nepřevádí se užívací právo na delší dobu, klient přespí na několik nocí a očekává služby navíc – jako v hotelu. Tento příjem je považován za příjem ze samostatné výdělečné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů.

Chraňte svůj pronajatý byt s pojištěním odpovědnosti od Bezrealitky
Váš nájemník může neúmyslně vytopit sousedy, rozbít okno nebo poškodit vybavení bytu. Pokud nemá pojištění odpovědnosti, všechny náklady půjdou za vámi. Tak raději mrkněte na pojištění odpovědnosti nájemníka.

Kdy se z krátkodobého pronájmu stává ubytovací služba

Mnoho vlastníků nemovitostí se domnívá, že když nepronajímají „oficiálně“, zákony se jich netýkají. Opak je ale pravdou. Rozhodujícím faktorem není, zda si říkáte pronajímatel nebo podnikatel, ale jakým způsobem službu nabízíte a co zahrnuje.

Znaky podnikání vs. pasivní příjem z nájmu

Podle zákona se podnikáním rozumí soustavná činnost prováděná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku. Pokud například:

  • nabízíte ubytování opakovaně (např. každý víkend),
  • inzerujete ho veřejně (např. na Airbnb nebo Booking),
  • zajišťujete úklid, výměnu povlečení, předání klíčů a asistenci hostům,
  • komunikujete se zákazníky jako profesionál,

pak je velká pravděpodobnost, že se jedná o podnikání ve smyslu zákona a tedy o ubytovací službu. Naopak, pokud někomu jednorázově pronajmete byt na měsíc, bez dalších služeb a bez inzerce, může jít o klasický nájem, který spadá pod § 9 zákona o daních z příjmů.

Pokud váš pronájem vykazuje znaky soustavné činnosti za účelem zisku, pak se z krátkodobého pronájmu stává ubytovací služba.

Pokud váš pronájem vykazuje znaky soustavné činnosti za účelem zisku, pak se z krátkodobého pronájmu stává ubytovací služba.

Krátkodobý pronájem jako živnost – kdy ji potřebujete?

Pokud splňujete znaky podnikání, musíte se registrovat jako živnostník. Nejde jen o daně – krátkodobý pronájem bez živnosti může být nezákonný. Podnikání bez oprávnění může vést k sankcím od živnostenského úřadu, včetně pokuty až 500 000 Kč. Ubytovací služby navíc spadají pod vázanou živnost, která má svá specifika (viz níže).

Ubytovací služby: definice a rozdíl od běžného pronájmu

Dle § 3 živnostenského zákona platí:

Ubytovací služby spočívají v přechodném ubytování osob v zařízeních k tomu určených, včetně hygienického zázemí, ložního prádla a základních služeb.

Jinými slovy: poskytnete-li něco víc než střechu nad hlavou, spadáte pod režim podnikání. Typické znaky:

  • pobyt do 30 dnů,
  • zajištění základních služeb (úklid, ložní prádlo),
  • nabídka služeb veřejnosti,
  • cena za noc, nikoli měsíční nájem.

Živnost ubytovacích služeb: jak ji získat

Zjistili jste, že váš pronájem má znaky podnikání? Pak potřebujete živnostenské oprávnění. Ubytovací služby jsou vázanou živností, což znamená splnění určitých podmínek.

Vázaná živnost a podmínky

Pro získání živnosti „Poskytování ubytovacích služeb“ musíte doložit:

  • odbornou způsobilost, např. výuční list, maturitu v hotelnictví, rekvalifikaci akreditovanou MŠMT nebo 3 roky praxe,
  • čistý trestní rejstřík (pro občany ČR a EU),
  • vyplněnou žádost a úhradu poplatku (1000 Kč při nové živnosti).

Po registraci je nutné se přihlásit k dani z příjmů, případně k DPH, a vést daňovou nebo účetní evidenci.

Pravidla pro ubytovací služby a evidence

Ubytovací služby nejsou jen o předání klíčů. Zákon stanovuje řadu povinností:

  • vést evidenci hostů, včetně cizinců (domovní kniha nebo elektronicky),
  • hlásit cizince cizinecké policii,
  • platit místní poplatek z pobytu (pokud je zaveden),
  • dodržovat hygienické a bezpečnostní předpisy.

Ubytování musí rovněž splňovat požadavky stavebního zákona a požární předpisy. Kontroly nejsou běžné, ale stížnosti mohou spustit inspekci.

Krátkodobý pronájem a daňové povinnosti

Krátkodobý pronájem bytu či domu znamená povinnost příjmy zdanit – i pokud jde „jen o přivýdělek“. Rozhodující je, zda vaše činnost spadá pod nájem (§ 9) nebo samostatnou výdělečnou činnost (§ 7) zákona o daních z příjmů.

Kdy musíte podat daňové přiznání

Daňové přiznání podáváte v těchto případech:

  • bez jiných příjmů – roční příjmy nad 50 000 Kč,
  • zaměstnanci a ostatní poplatníci – příjmy ze samostatné činnosti nad 20 000 Kč.

Zda zvolíte paušální výdaje (60 %), nebo doložíte skutečné náklady, je na vás. Každý přístup má své výhody a nevýhody.

Jaké daně zaplatíte z krátkodobého pronájmu

Povinnosti se liší podle toho, zda jde o běžný nájem, nebo ubytovací služby. Pokud pronájem nese znaky podnikání, týkají se vás následující daně:

Daň z příjmu

Příjmy z podnikání (§ 7) se daní:

  • 15 % do výše cca 1,8 milionu Kč (pro rok 2025),
  • 23 % z částky nad tuto hranici,
  • výdaje lze uplatnit paušálně (60 %) nebo skutečně.

Kromě daně z příjmu je třeba platit:

  • sociální pojištění – cca 29,2 % ze základu daně,
  • zdravotní pojištění – 13,5 % ze základu daně.

Daň z přidané hodnoty (DPH)

Při obratu nad 2 miliony Kč za 12 měsíců je nutná registrace k DPH. Dobrovolná registrace se může vyplatit – například při vysokých nákladech (rekonstrukce, vybavení apod.).

Místní poplatek z pobytu

Obce mohou zavést poplatek z pobytu, který ubytovatel vybírá a odvádí. Obvykle činí 30–50 Kč za osobu a noc, ale výše se liší podle místa. Povinnost výběru platí i pro ubytování přes platformy jako Airbnb. Nesplnění může znamenat pokutu.


Krátkodobý pronájem vás neláká?
Najděte dlouhodobé a ověřené nájemníky bez dluhů a bez problémů u nás. Podívejte se na naši inzerci a vystavte inzerát na pronájem ještě dnes.

Krátkodobý pronájem a DPH: Přehled pravidel a sazeb

Jednou z nejčastějších otázek, kterou si pronajímatelé krátkodobých nemovitostí kladou, je: „Musím odvádět DPH?“ Odpověď není univerzální – závisí především na výši vašeho obratu a charakteru poskytovaných služeb. Zákon totiž rozlišuje mezi osvobozeným nájmem a zdanitelnými ubytovacími službami.

Kdy vzniká povinnost registrace k DPH

Povinnou registraci k DPH ukládá zákon každému podnikateli, jehož obrat za posledních 12 po sobě jdoucích měsíců překročí 2 000 000 Kč. Do tohoto obratu se započítávají veškerá zdanitelná plnění – tedy i příjmy z krátkodobého pronájmu, pokud naplňuje znaky ubytovací služby. V praxi to znamená, že pokud přes Airbnb, Booking nebo jinou platformu vyděláte více než dva miliony korun, musíte se registrovat jako plátce DPH.

I když uvedený limit nepřekročíte, můžete se k DPH registrovat dobrovolně – například pokud investujete do vybavení, rekonstrukce nebo jiných vstupních nákladů, z nichž si následně můžete uplatnit odpočet DPH.


Na tohle myslete
Do obratu se nezapočítávají příjmy z klasického nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů, protože jsou osvobozené bez nároku na odpočet. Započítávají se ale příjmy z pronájmu, který má povahu ubytovací služby – tedy poskytuje krátkodobé přespání, základní servis a je nabízen veřejnosti.

Sazby DPH u krátkodobého pronájmu

Zatímco běžný nájem zůstává z pohledu DPH mimo režim daně, ubytovací služby se DPH týká. Výše sazby závisí na povaze poskytované služby.

12% DPH: Ubytování

Na samotné ubytovací služby (např. krátkodobé přespání hostů přes Airbnb nebo provoz penzionu) se vztahuje snížená sazba DPH ve výši 12 %, jak stanoví § 47 odst. 1 písm. i zákona o DPH. Tato sazba se uplatňuje tehdy, pokud jde skutečně o ubytování – tedy přechodné poskytnutí prostoru s ložním prádlem, hygienickým zázemím a základními službami.

21% DPH: Doplňkové služby

Pokud kromě ubytování nabízíte i další služby – například parkovací místa, wellness, půjčovnu kol, snídaně či úklid na vyžádání – vztahuje se na tyto služby základní sazba DPH ve výši 21 %. Tyto služby se fakturují odděleně nebo jako součást balíčku.

Povinnosti plátce DPH: doklady, evidence, přiznání

Jakmile se stanete plátcem DPH, vzniká vám řada administrativních povinností. Nejde jen o registraci samotnou, ale také o průběžné vedení účetnictví a komunikaci s finanční správou. Musíte:

  • vystavovat daňové doklady – za každé zdanitelné plnění, s uvedením sazby DPH, částky i identifikace plátce,
  • vést evidenci DPH – jak u přijatých, tak u uskutečněných plnění,
  • podávat pravidelná přiznání k DPH – měsíčně nebo čtvrtletně, v závislosti na vašem režimu,
  • v některých případech také kontrolní hlášení,
  • a archivovat daňové doklady – většinou po dobu deseti let.

Zvláštní režimy a přeshraniční služby

Pokud ubytováváte zahraniční hosty (zejména z EU) nebo pokud platforma, přes kterou pronajímáte (např. Airbnb), vystavuje faktury zákazníkům vaším jménem, mohou se na vás vztahovat zvláštní daňové režimy – například režim přenesení daňové povinnosti (reverse charge) nebo pravidla pro přeshraniční plnění. V takovém případě je vhodné vše předem konzultovat s účetním nebo daňovým poradcem, aby nedošlo k chybné sazbě, podání nebo nárokování DPH.

Pronajímáte přes Airbnb? Pak jsou vaše příjmy hlášeny automaticky.

Pronajímáte přes Airbnb? Pak jsou vaše příjmy hlášeny automaticky.

Airbnb a daně: Co musíte vědět jako pronajímatel

Krátkodobý pronájem přes Airbnb či Booking je dnes snadný způsob, jak si přivydělat. Zároveň však podléhá přísnějšímu dohledu – zejména ze strany finančních úřadů. Od roku 2023 totiž Airbnb v rámci směrnice DAC7 automaticky hlásí příjmy pronajímatelů daňovým úřadům. Předává například vaše identifikační údaje, výši příjmů, počet nocí i číslo účtu, na který chodí platby.

To znamená, že vaše činnost je transparentní a jakékoli rozdíly mezi vykázaným a skutečným příjmem lze snadno odhalit. Pokud pronajímáte opakovaně a se ziskem, úřady to považují za podnikání – a očekávají, že budete mít živnost, daně i evidenci v pořádku.

Příjmy z Airbnb se obvykle zdaňují jako samostatná výdělečná činnost (§ 7 ZDP). Můžete využít paušální výdaje (60 %) nebo uplatnit skutečné náklady (energie, úklid, poplatky platformě). Pokud máte živnost, uvádíte příjmy v příloze č. 1 daňového přiznání. V opačném případě riskujete postihy.

Pro legální provoz je třeba mít vyřešenou i registraci k DPH (pokud překročíte limit 2 mil. Kč), odvádět místní poplatek z pobytu a řídit se pravidly konkrétní obce. Některé totiž krátkodobé pronájmy omezují nebo vyžadují registraci.

Pokud systém obejdete, hrozí vám pokuty od živnostenského úřadu (až 500 000 Kč), doměření daně od finančního úřadu a zpětné vymáhání poplatků. Ale pokud vše nastavíte správně, kontroly vás nepřekvapí.


Mohlo by vás zajímat: Jak se zbavit zápachu po předchozích nájemnících
Pachy, které zůstávají po domácích mazlíčcích, cigaretovém kouři nebo špatné hygieně, mohou snadno odradit potenciální nájemníky. Přečtěte si, jak před dalším pronájmem nebo prodejem zápach v bytě odstranit.

Nejčastější otázky ohledně krátkodobých pronájmů

Jaký je rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou?

Nájem je dlouhodobé přenechání bytu k bydlení bez služeb, ubytovací služba je krátkodobá a zahrnuje servis jako úklid či ložní prádlo. Z hlediska daní a práva jde o rozdílné režimy.

Musím mít živnost, když pronajímám přes Airbnb?

Pokud poskytujete ubytování opakovaně a s doplňkovými službami, ano – jedná se o podnikání a vyžaduje vázanou živnost.

Platí se z krátkodobého pronájmu DPH?

Ano, pokud překročíte obrat 2 miliony Kč za 12 měsíců nebo se dobrovolně zaregistrujete. Většinou se uplatňuje snížená sazba 12 %.

Co když příjmy z pronájmu nepřiznám?

Úřady mohou příjem dohledat (např. přes Airbnb) a doměřit daň, penále a úroky z prodlení. V případě opakovaného podnikání bez oprávnění hrozí i vysoké pokuty.

Mohu uplatnit výdaje při pronájmu?

Ano, buď formou paušálu (60 % z příjmů), nebo skutečnými náklady, pokud vedete evidenci. Lze započítat např. energie, úklid, vybavení či provize Airbnb.