Jak fungují odpisy bytu při pronájmu a jak díky nim ušetřit na daních?

Co jsou to odpisy obecně?

Účetní či daňové odpisy jsou nástroj, který vyjadřuje opotřebení majetku (fyzické nebo morální) za určité období. Představují náklad, protože snižují hodnotu aktiv firmy a jsou důležité hlavně v případě, že jsou v daňovém přiznání uplatněny skutečné, nikoliv paušální, výdaje. Cílem odpisování je rozložit pořizovací cenu dlouhodobého majetku do více období, aby neovlivnila hospodářský výsledek najednou, ale postupně po celou dobu životnosti majetku.

Info: Morální opotřebení majetku znamená, že majetek postupně ztrácí svou hodnotu nebo užitečnost, protože na trhu se objevují novější a lepší produkty. Fyzické opotřebení pak označuje zhoršení technického stavu majetku. Může se tak stát, že váš majetek bude (morálně) zastaralý, i když je stále (fyzicky) nový. 

Odpisy se používají u dlouhodobého majetku, včetně nemovitostí, které nás budou v tomto článku zajímat nejvíc. Odpisování nemovitostí totiž umožňuje rozložit náklady na pořízení nemovitosti do několika let, což pomáhá snížit daňové zatížení. Pokud třeba vlastníte nemovitost za účelem pronájmu, odpisy vám mohou snížit daňový základ z příjmů z pronájmu, což je výhodné jak pro firmy, tak pro fyzické osoby.

Odpisové skupiny

Obecně platí, že odepisovat lze majetek s dobou použitelnosti delší než jeden rok, který spadá do jedné následujících odpisových skupin:

Budovy, domy a jednotky lze odpisovat, pokud splňují zákonem stanovené podmínky, přičemž platí určité výjimky. Pozemky, které neobsahují žádnou stavbu, obvykle do daňových odpisových skupin nepatří, s výjimkou několika málo případů.

Hmotný majetek lze odepisovat pokud jeho pořizovací hodnota překračuje 80 000 Kč. Software nebo tvorba nových webových stránek však do těchto skupin obvykle nespadají, i když jejich hodnota přesáhne tuto částku.

Také lze odpisovat některá zvířata a jejich skupiny, pokud jejich pořizovací cena přesáhne 80 000 Kč.

Mezi odpisy lze pak zařadit i jiný majetek, který stanovuje zákon o dani z příjmu. Sem patří třeba auto na leasing, který má vyšší hodnotu než 80 000 Kč.

Odpisy nemovitostí 

Hmotný majetek se dělí do 6 odpisových skupin, u kterých je přesně stanovená délka odpisování. Ve většině případů platí, že čím větší hodnotu majetek má, tím déle ho budete odpisovat. Odpisu nemovitostí se týkají poslední tři skupiny: 

• Odpisová skupina 1: Počítače a kancelářské vybavení – odpisování po dobu 3 let
• Odpisová skupina 2: Čerpadla, osobní auta, nábytek – odpisování po dobu 5 let
• Odpisová skupina 3: Výtahy a klimatizace – odpisování po dobu 10 let
• Odpisová skupina 4: Budovy ze dřeva a plastu, byty v těchto budovách – odpisování po dobu 20 let
• Odpisová skupina 5: Obytné budovy, komerční budovy a další budovy, které nespadají do skupin 4 a 6 – odpisování po dobu 30 let
• Odpisová skupina 6: Administrativní budovy, hotely, historické a kulturní památky – odpisování po dobu 50 let

Jaké nemovitosti nelze odepisovat? 

Je potřeba zmínit, že ne všechny typy nemovitého majetku je možné odepisovat. Zákon o dani z příjmů stanovuje, že nelze odepisovat pozemky, družstevní byty a nemovitosti získané darem.

Pozemky nelze odepisovat, protože se neopotřebovávají. Podobně nelze odepisovat družstevní byty, protože vlastník bytu není skutečným vlastníkem nemovitosti, ale pouze členem družstva s právem užívání bytu.

Odpisování také není možné u nemovitostí, které jste získali darem a tento dar byl osvobozen od daně. Pokud jste získali nemovitost dědictvím, můžete odpisovat, ale je potřeba pokračovat ve způsobu odpisování, který byl stanoven před dědictvím.

Typy odpisů nemovitostí

Daňové a účetní odpisy

Odpisy nemovitostí se týkají fyzické osoby i právnické osoby, pokud jsou součástí obchodního majetku. Pravidla pro odpisování jsou stejná, rozdíl spočívá pouze v tom, zda vedete daňovou evidenci nebo účetnictví.

Obecně existují dva typy odpisů:

• Daňové odpisy se týkají všech podnikatelských subjektů a řídí se zákonem o dani z příjmů. Ten přesně stanoví, jakou částku a po jak dlouhou dobu můžete nemovitost odepisovat (na základě odpisových skupin).
• Účetní odpisy odrážejí skutečné opotřebení nemovitosti a sami si určíte, jak dlouho a v jaké výši budete majetek odepisovat. Týkají se fyzických osob a podnikatelů, kteří vedou podvojné účetnictví (např. s.r.o.).

Odpisy budov se zahrnují do nákladů, a pokud vedete účetnictví nebo daňovou evidenci, musíte odpisy uvést v daňovém přiznání (v případě, že uplatňujete skutečné výdaje). Pokud však používáte výdajový paušál nebo paušální daň, odpisy neřešíte – ty jsou již ve výdajích zahrnuty.

Fyzické osoby, které vlastní nemovitost zahrnutou v obchodním majetku nebo ji využívají k pronájmu, mohou tedy také odepisovat. Je však potřeba, aby vedli daňovou evidenci pro zahrnutí odpisů do svých výdajů a pro snížení základu daně z příjmu. Při uplatňování odpisů u fyzických osob je pak potřeba doložit všechny doklady k pořízení nemovitosti a přesně evidovat vedlejší náklady spojené s jejím pořízením.

Rovnoměrné a zrychlené

Rovnoměrné odpisy jsou nejjednodušší formou odpisů. Každý rok si odepisujete stejnou částku z pořizovací ceny nemovitosti. Tato částka zůstává po celou dobu odpisování (s výjimkou prvního roku) stejná.

Příklad: Pokud vlastníte byt v hodnotě 3 000 000 Kč a rozhodnete se pro rovnoměrné odpisy, bude odpis vypadat takto:

• V prvním roce si odečtete 1,4 % z pořizovací ceny, což je 42 000 Kč.
• V dalších letech si odečtete 3,4 % z pořizovací ceny, tedy 102 000 Kč ročně.

Zrychlené odpisy vám pak umožňují odepsat vyšší částku v prvních letech a postupně snižovat výši odpisů v následujících letech. Tato metoda je vhodná pro ty, kdo potřebují v prvních letech ušetřit více na daních. Zrychlené odpisy mohou být atraktivní zejména pro podnikatele, kteří chtějí rychle získat větší úsporu na daních.

Příklad: Pokud jste koupili nemovitost za 3 000 000 Kč, v prvním roce si můžete odepsat vyšší částku než při rovnoměrném odpisu, například 5,5 %, tedy 165 000 Kč. V dalších letech se částka postupně snižuje, až se odpisy stabilizují.

Odpisy nemovitostí při pronájmu

Pronájem bytu, daně a odpisy. Ano, odpisy nemovitostí jsou užitečné i při pronájmu. Pokud pronajímáte byt nebo jinou nemovitost, můžete si odpisy uplatnit proti příjmům z pronájmu, a tím snížit svou daň z pronájmu nemovitostí. Tento přístup je výhodný jak pro fyzické osoby, tak pro právnické osoby.

Abyste mohli začít s odpisy nemovitosti, je potřeba nejdříve určit pořizovací cenu, ze které se bude odpis vypočítávat. Zásadní roli hraje také doba, která uplynula mezi pořízením nemovitosti a jejím uvedením do pronájmu.

Pokud od pořízení uplynulo více než 5 let, bude potřeba vypracovat znalecký posudek, který určí hodnotu nemovitosti ke dni zahájení pronájmu. Tento posudek se týká pouze stavby, protože pozemky se neodepisují. Například u bytové jednotky se oceňuje pouze samotný byt, nikoli podíl na pozemku pod budovou nebo přilehlém dvoře.

Pokud mezi pořízením a pronájmem neuplynulo 5 let, záleží na způsobu, jakým jste nemovitost získali. Pokud jste nemovitost zdědili a dříve nebyla pronajímána, je třeba opět nechat ocenit hodnotu stavby ke dni pořízení. Pokud ale nemovitost již byla pronajímána a odepisována před dědictvím, pokračujete ve stejném odpisovém plánu a nový posudek není potřeba.

Pokud jste nemovitost koupili, odepisovat budete pořizovací cenu včetně vedlejších nákladů, jako jsou daň z nabytí či náklady na převod. Opět platí, že část kupní ceny připadající na pozemek není možné odepisovat, a proto je často potřeba nechat ocenit pozemek zvlášť pomocí znaleckého posudku nebo cenové mapy.

Zvláštním případem je byt v osobním vlastnictví převedený z družstevního vlastnictví. V tomto případě je pořizovací cena často velmi nízká, a proto se doporučuje počkat 5 let a následně byt ocenit soudním znalcem, abyste mohli reálně uplatnit odpisy.

Jak to funguje v praxi? 

Představte si, že jste koupili byt za 4 000 000 Kč a rozhodli se jej pronajímat. 

Kromě pořizovací ceny jste museli zaplatit daň z nabytí ve výši 160 000 Kč a další výdaje na převod vlastnictví, například právní služby za 20 000 Kč. Celková pořizovací cena nemovitosti je tedy 4 180 000 Kč.

Pokud se rozhodnete pro rovnoměrné odpisy bytu při pronájmu, v prvním roce si odečtete 1,4 % z pořizovací ceny (58 520 Kč) a v dalších letech 3,4 % (142 120 Kč). Tyto odpisy můžete uplatnit proti příjmům z pronájmu, čímž snížíte svou daňovou povinnost.

Kdy je vhodné začít s odpisy bytu či jiné nemovitosti?

Odpisy můžete začít uplatňovat hned po pořízení nemovitosti, pokud ji využíváte k podnikání nebo pronájmu. Pokud však nemovitost vlastníte více než 5 let před tím, než ji začnete pronajímat, je potřeba zjistit její aktuální hodnotu prostřednictvím znaleckého posudku. Je také důležité si uvědomit, že jakmile se rozhodnete pro způsob odpisování (rovnoměrný nebo zrychlený), nelze jej v průběhu let měnit. Podrobněji jsme to rozebrali výše. 

Jak uplatnit odpisy v daňovém přiznání?

Odpisy bytu při pronájmu nebo jiné nemovitosti při pronájmu se uplatňují v daňovém přiznání prostřednictvím přílohy č. 2 k daňovému přiznání. Budete potřebovat následující informace:

• Pořizovací cenu nemovitosti
• Zvolený typ odpisů (rovnoměrný nebo zrychlený)
• Výpočet odpisů podle odpisové skupiny

Pokud si nejste jisti, jak výpočet provést, existují online nástroje, jako je odpis nemovitosti kalkulačka, které vám pomohou rychle zjistit, kolik si můžete odepsat v jednotlivých letech. Pro větší jistotou nicméně doporučujeme obrátit se na daňového poradce či účetního.

Jak optimalizovat odpisy?

Pokud chcete co nejefektivněji využít daňové odpisy, je dobré si stanovit jasnou strategii:

• Zvolte správný typ odpisů: Pokud víte, že v prvních letech budete potřebovat větší úspory, zvolte zrychlené odpisy. Pro dlouhodobé a stabilní úspory jsou lepší rovnoměrné odpisy.
• Myslete na technické zhodnocení: Pokud investujete do rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti, tyto náklady mohou zvýšit vaši odpisovou základnu. Investice nad 80 000 Kč je možné připočíst k pořizovací ceně a začít odepisovat.
  

Sečteno podtrženo

Odpisy nemovitostí jsou skvělým nástrojem, jak ušetřit na daních, ať už jste fyzická osoba nebo podnikatel. Správně nastavené odpisy vám umožní optimalizovat daňovou zátěž a dlouhodobě snižovat daňový základ. Ujistěte se proto, že máte všechny potřebné informace o odpisových skupinách a vyberte metodu odpisování, která vám přinese ty největší výhody. Nezapomeňte také na důležitost správného načasování odpisů a zahrnutí všech vedlejších nákladů spojených s pořízením nemovitosti.