Úročíte kauci? Vrácení původní částky nájemníkům nestačí

Co je kauce a proč se skládá při pronájmu bytu

Právní pojem „jistota“

V běžné mluvě se setkáme s výrazem „kauce“, zákon však používá přesnější pojem „jistota“. Jde o peněžní částku, kterou nájemce skládá pronajímateli při podpisu nájemní smlouvy. Slouží jako ochrana pro případ, že nájemce nesplní své povinnosti – třeba pokud neplatí nájem, způsobí škodu na bytě nebo jej zanechá ve špatném stavu.

Občanský zákoník (§ 2254) stanovuje, že jistota nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Vyšší částku nelze sjednat, a to ani se souhlasem nájemce.

Jistota funguje jako finanční pojistka, kterou může pronajímatel využít k pokrytí svých nároků po skončení nájmu. Pokud však žádné škody ani dluhy nezjistí, musí složenou částku vrátit. A nejen to – má povinnost připočíst i zákonné úroky.

Rozdíl mezi kaucí a nájemným

Tyto dvě platby se často skládají zároveň při podpisu smlouvy. Nájemné platíte za možnost užívat byt a za spotřebu služeb. Kauce, neboli jistota, představuje vratnou částku, která slouží jako finanční pojistka pro případ, že nesplníte své povinnosti. Na rozdíl od nájemného se kauce nepovažuje za příjem pronajímatele. Po dobu nájmu by měla být vedena odděleně a po jeho skončení vám musí být vyúčtována.

Úroky z kauce: co říká zákon

Povinnost úročení podle občanského zákoníku

Zatímco samotná kauce je běžně známá a využívaná, její úročení už tak samozřejmé nebývá. Přitom podle občanského zákoníku (§ 2254 odst. 2) má pronajímatel povinnost složenou jistotu úročit.

Zákon nestanoví konkrétní sazbu, pouze uvádí, že má jít o „obvyklý úrok“. A co to znamená? Nejde o úrok ze spořicího účtu ani o míru inflace, ale o úrok obvyklý v dané době a místě u srovnatelných případů. Pokud by nastal spor, rozhodoval by soud s ohledem na tehdejší průměrné úrokové sazby bank.

Mějte také na paměti, že úroky z kauce náleží nájemci. Pronajímatel s nimi pouze nakládá jako správce svěřených prostředků.

Jaké úroky se mají z kauce připisovat

Protože pojem „obvyklý úrok“ není v zákoně přesně definovaný, doporučujeme výši úroku výslovně uvést v nájemní smlouvě. Vyhnete se tak případným nejasnostem a sporům. Jaké možnosti máte?

Můžete se dohodnout například na tom, že úrok bude odpovídat sazbě stanovené ČNB, bude kopírovat úročení spořicího účtu ve zvolené bance nebo bude pevně stanoven, například 1 % ročně.

Pokud výši úroku ve smlouvě neuvedete, vzniká nájemci nárok na běžný tržní úrok. V takové situaci však může být nutné přizvat odborníka nebo nechat věc posoudit soudem.

Jak účtovat kauci

Z hlediska účetnictví nepředstavuje složená kauce příjem pronajímatele. Nejde o výnos, ale o závazek vůči nájemci, který bude třeba v budoucnu vrátit. Pokud dojde ke škodě nebo jinému nároku, může si z kauce pronajímatel část ponechat. Do té doby by ale měl s těmito prostředky zacházet obezřetně.

V praxi to znamená:

• kauci neevidujte jako příjem,
• uložte ji odděleně, ideálně na samostatný účet,
• veďte ji v účetnictví jako cizí prostředky, nikoli vlastní zisk.

Mnozí pronajímatelé volí jednodušší cestu, kdy si kauci ponechají na běžném účtu a na konci nájmu ji buď vrátí, nebo započtou proti škodám. Tento přístup ale může vyvolat spory, zejména pokud zcela opomenete úroky.

Jak účtovat úroky z kauce

Úroky náleží nájemci. Máte-li kauci uloženou na úročeném účtu, dbejte na následující: veďte úroky odděleně od vlastních příjmů, pravidelně je přičítejte ke kauci nebo je alespoň jednou ročně vyčíslete a zahrňte do vyúčtování, evidujte je jako závazek vůči nájemci.

Jste-li podnikající fyzická osoba nebo firma, vztahují se na vás i daňová pravidla. Úroky z kauce nepodléhají dani z příjmu, pokud je plně převedete nájemci. V případě, že nepodnikáte a vedete jen evidenci příjmů a výdajů, zaměřte se hlavně na dobrou dokumentaci a transparentní přístup. Právě ten bývá nejúčinnější prevencí případných nedorozumění.

Nájemce a jeho práva na úroky z kauce

Kdy má nájemce nárok na úroky

Jakmile složíte kauci, automaticky vám vznikne nárok na její úročení. Ten platí i bez výslovné zmínky ve smlouvě. Zákon totiž stanoví, že jistota se musí úročit obvyklým úrokem – bez ohledu na to, zda byla výše úroku sjednána.

Jako nájemce máte právo na vrácení celé kauce po skončení nájmu, pokud nebyly zjištěny žádné závady, na získání úroků, které z jistoty vznikly během nájmu, a na písemné vyúčtování, které ukáže, zda a jak byly úroky započítány.

O nárok na úroky přicházíte pouze tehdy, když porušíte své povinnosti a pronajímatel si část kauce ponechá. I v takovém případě by ale mělo být z vyúčtování zřejmé, kolik činí ponechaná část a jaké úroky byly započteny.

Jak si nájemce může zkontrolovat správnost výpočtu

Na úroky z kauce majitelé ve smlouvách často zapomínají. Právě proto je dobré, abyste si jako nájemce sami ověřili, zda bylo vše správně vypočítáno a přiznáno.

Zeptejte se například:

• jak byl úrok počítán a kde byla kauce během nájmu uložena,
• jakou sazbu pronajímatel použil,
• jak vysoké úroky vám ve vyúčtování připsal.

Pokud vám úroky vůbec nevrátí nebo se o nich nezmíní, máte právo požadovat nápravu – v krajním případě i soudní cestou. Soud může výši obvyklého úroku určit podle dostupných údajů, například na základě průměrné sazby ČNB nebo běžných podmínek u spořicích účtů.

Povinnosti pronajímatele spojené s kaucí

Je vedení kauce na zvláštním účtu opravdu nutné?

Občanský zákoník sice ukládá povinnost jistotu úročit, ale už neřeší, jak přesně ji máte spravovat. Nevyžaduje například, aby byla vedena na samostatném účtu. Taková povinnost platí jen u některých veřejnoprávních nájmů, typicky třeba u obecních bytů.

Přesto doporučujeme kauci uložit odděleně. Jde o osvědčený přístup, který má hned několik výhod: umožní vám přehledně sledovat pohyb peněz, usnadní výpočet a připsání úroků a předejde sporům o to, jak bylo s kaucí naloženo.

Nejčastěji pronajímatelé zvolí samostatný běžný nebo spořicí účet určený výhradně pro kauce. Díky tomu působí správa financí transparentněji a nájemci mají větší důvěru v to, jak ji evidujete.

Jak a kdy se kauce vrací včetně úroků

Po skončení nájmu má pronajímatel povinnost vrátit kauci i s úroky. Přesná lhůta v zákoně chybí, platí však zásada přiměřenosti a poctivosti. V praxi se považuje za obvyklé vrácení do jednoho měsíce. Během této doby má pronajímatel čas byt zkontrolovat, vyčíslit případné škody a zpracovat vyúčtování služeb.

Nevrácení části nebo celé kauce musí majitel doložit například protokolem o stavu bytu, fakturou za opravu nebo přehledem nedoplatků. Bez těchto dokladů nemá právo částku zadržet.

Pokud vznikla škoda nebo dluh, může pronajímatel jednostranně započíst odpovídající část z kauce. Musí ale přesně uvést, za co peníze strhává, a zbytek jistoty včetně úroků nájemci vrátit. I tady platí, že všechno musí být písemně a přehledně vyúčtováno.

Nedojde-li k vrácení kauce bez vážného důvodu, může jít o bezdůvodné obohacení. Nájemce má právo domáhat se svých peněz soudně nebo podat podnět k prošetření jako přestupek. Transparentnost a důkladná dokumentace jsou proto klíčové na obou stranách.

Vzorový výpočet úroku z kauce

Pro lepší představu si ukážeme jednoduchý příklad:

1. Nájemce složil při podpisu smlouvy kauci ve výši 20 000 Kč.
2. Nájem trval 12 měsíců.
3. Pronajímatel kauci úročil sazbou 1 % ročně (což odpovídá výši na běžném spořicím účtu v daném období).

20 000 Kč × 0,01 = 200 Kč ročně

200 Kč ÷ 12 měsíců = 16,66 Kč měsíčně

16,66 Kč × 12 měsíců = 200 Kč

Nájemce má tedy při řádném ukončení nájmu nárok na vrácení celé kauce 20 000 Kč + úroky ve výši 200 Kč. Pokud by byly úroky sjednány jinak, výpočet by se přizpůsobil zvolené sazbě nebo referenčnímu zdroji (např. průměrné sazbě ČNB).

Co uvádět do nájemní smlouvy

Aby bylo možné předejít budoucím neshodám, doporučuje se do nájemní smlouvy zakotvit následující informace:

• Výši kauce (jistoty) a datum jejího složení.
• Způsob úročení – pevná sazba, sazba dle ČNB, úrok spořicího účtu apod.
• Způsob vyúčtování úroků – kdy a jak budou připsány (např. jednou ročně nebo na konci nájmu).
• Pravidla pro vrácení kauce a její započtení – za jakých podmínek a v jaké lhůtě.

Úroky z kauce přehledně a bez nedorozumění

Kauce při pronájmu není jen povinný detail. Představuje právně upravenou finanční jistotu, která musí být úročena a po skončení nájmu vrácena nájemci – včetně úroků. Aby později nevznikaly spory, upravte podmínky jasně už ve smlouvě. Transparentní nakládání s penězi, poctivé vyúčtování a průběžná komunikace nejsou pouhou formalitou, ale základem korektního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. Pravidla tady mají chránit obě strany.

Nejčastější otázky a odpovědi

Musí se vratná kauce z pronájmu opravdu úročit?

Ano. Podle občanského zákoníku má nájemce nárok na úrok z jistoty, a to i v případě, že to není ve smlouvě výslovně uvedeno.

Jaká je výše úroku z kauce?

Zákon mluví o „obvyklém úroku“. Pokud není ve smlouvě určena konkrétní sazba, vychází se z tržních podmínek nebo sazeb ČNB.

Kdo má na úroky z kauce nárok?

Úroky náleží nájemci. Pronajímatel je pouze správcem peněz a musí je na konci nájmu vyúčtovat a předat zpět spolu s jistotou.

Může si pronajímatel z kauce něco odečíst?

Ano, pokud doloží škodu nebo dluh, může odpovídající část jistoty započíst. Zbytek (včetně úroků) ale musí nájemci vrátit.

Co dělat, když pronajímatel úroky nevrátí?

Nájemce se může domáhat svých práv písemně, a pokud není náprava zjednána, podat žalobu nebo řešit spor mimosoudní cestou.