Územní řízení krok za krokem: Jak na dělení, scelování i prodej pozemku

Co je územní řízení a územní rozhodnutí?

Územní řízení je správní proces, který provádí příslušný stavební úřad s cílem posoudit, zda zamýšlený stavební nebo jiný záměr odpovídá územnímu plánu obce, chrání veřejné zájmy a nenarušuje práva jiných vlastníků. Výsledkem tohoto řízení je územní rozhodnutí, tedy oficiální povolení, které stanoví podmínky, za nichž může být konkrétní záměr realizován.

Ve zkratce? Pokud chcete stavět, dělit nebo scelit pozemek, změnit jeho využití či druh – bez územního rozhodnutí se neobejdete.

Co všechno územní rozhodnutí řeší?

Územní rozhodnutí může zahrnovat:

• umístění stavby na konkrétní pozemek,
• změnu využití území (např. ze zahrady na stavební parcelu),
• změnu druhu pozemku (např. z orné půdy na zastavitelné území),
• dělení nebo scelování pozemků,
• ochranu veřejných zájmů (např. ochranu krajiny, dopravní napojení apod.).

Z právního hlediska je územní rozhodnutí závazným podkladem pro navazující řízení – zejména pro získání stavebního povolení. Výjimkou může být tzv. sloučené územní a stavební řízení, které celý proces zjednodušuje a urychluje (k tomu se dostaneme později).

Kdo vydává územní rozhodnutí?

Příslušný stavební úřad, typicky podle místa, kde se pozemek nebo stavba nachází. Úřad rozhoduje na základě:

• územního plánu obce nebo regulačního plánu,
• vyjádření dotčených orgánů (např. životní prostředí, hygiena),
• a připomínek účastníků řízení.

Rozhodnutí nabývá právní moci, pokud uplyne lhůta pro odvolání a nikdo nepodá námitku.

Jak územní řízení probíhá?

Pokud máte z úředních procesů obavy, věřte, že územní řízení má poměrně jasná pravidla. Jde o formální postup vedený podle stavebního zákona, konkrétně zákona č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon), který od 1. července 2024 platí i pro běžné stavby.

1. Příprava dokumentace pro územní řízení

Základem všeho je kvalitní dokumentace pro územní rozhodnutí (nebo zkráceně DUR). Tato dokumentace obsahuje mimo jiné:

• situační výkres s vyznačením stavby,
• napojení na dopravní a technickou infrastrukturu,
• výkresy řešení vlivu stavby na okolí,
• údaje o požární ochraně, hygieně, odstupových vzdálenostech,
• návrh bilancí (např. spotřeba vody, odvodnění apod.).

Dokumentaci musí zpracovat autorizovaný projektant podle vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, platné od 1. července 2024.

2. Podání žádosti o územní rozhodnutí

K žádosti o územní rozhodnutí připojíte:

• dokumentaci DUR,
• doklady o vlastnických právech (výpis z katastru),
• souhlas vlastníků sousedních pozemků (je-li potřeba).

Žádost podáváte na místně příslušný stavební úřad. Lze ji podat elektronicky přes Portál stavebníka nebo klasicky v papírové formě.

3. Průběh řízení a lhůty

Po podání žádosti:

• Úřad zahájí územní řízení a informuje účastníky.
• Dotčené orgány mají lhůtu 30 dní na vydání stanovisek.
• Pokud je vše v pořádku, do 30 dnů může být vydáno územní rozhodnutí.
• Lhůty mohou být delší, pokud jsou podány námitky nebo je nutné veřejné projednání.

Pokud máte projekt v souladu s územním plánem a bez připomínek sousedů, lze využít zjednodušené územní řízení – to je možné zejména u jednodušších staveb a přináší rychlejší proces bez veřejného projednání.

4. Sloučené územní a stavební řízení

Od července 2024 můžete využít tzv. sloučené územní a stavební řízení, které sjednocuje oba procesy do jednoho. Je to výhodné například u rodinných domů, kdy už máte projekt včetně detailů potřebných ke stavebnímu povolení. Vyřídíte vše najednou – s jedním podáním, jedním rozhodnutím a menší administrativou.

O čem se v územním řízení rozhoduje?

Možná si říkáte: „Když chci stavět na svém pozemku, proč musím žádat o rozhodnutí?“ Odpověď je jednoduchá – i když je pozemek váš, jeho využití musí být v souladu s veřejným zájmem, územním plánem a technickými podmínkami. A právě o tom územní rozhodnutí rozhoduje.

Nejčastější typy územních rozhodnutí

Úřad může vydat jedno z následujících rozhodnutí (dle § 9 stavebního zákona):

• Územní rozhodnutí o umístění stavby – stanovuje, kde přesně může stavba stát, jak bude napojená na infrastrukturu, a zda nezasahuje do ochranných pásem, sousedních pozemků či nezatěžuje okolí nad míru.
• Územní rozhodnutí o změně využití území – například když měníte zahradu na stavební pozemek nebo ornou půdu na parkoviště.
• Územní rozhodnutí o změně druhu pozemku – typicky změna z lesního pozemku na stavební parcelu. Tato změna je podmíněna souhlasem orgánu ochrany zemědělského půdního fondu nebo lesního hospodářství.
• Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků – územní řízení je potřeba, pokud se dělení nebo scelování pozemků výrazně dotýká veřejných zájmů (např. přístupových cest nebo infrastrukturní návaznosti).
• Ochrana krajinného rázu, hygienických norem, odstupových vzdáleností apod.

Kdy potřebuji územní rozhodnutí?

Pokud plánujete jakýkoliv zásah do svého pozemku nebo stavbu, první, co by vás mělo napadnout, je otázka: „Budu k tomu potřebovat územní rozhodnutí?“ Odpověď není vždy úplně jednoduchá – záleží na povaze záměru, lokalitě, typu pozemku a také na tom, zda váš projekt odpovídá platnému územnímu plánu.

Územní rozhodnutí potřebujete, pokud:

• stavíte novou budovu (např. rodinný dům, garáž, přístřešek nad určitý rozměr),
• měníte způsob využití pozemku (např. z orné půdy na stavební),
• měníte druh pozemku (např. z lesa na zahradu nebo z pastviny na stavební parcelu),
• rozdělujete nebo scelujete pozemky, pokud tím dochází ke změně charakteru využití,
• provádíte stavby v chráněných územích, ochranných pásmech nebo záplavových oblastech,
• umísťujete technickou infrastrukturu (např. vodovod, kanalizaci, vedení elektřiny),
• stavíte nebo měníte oplocení, které může ovlivnit vzhled prostředí (např. v památkově chráněné zóně).

Územní rozhodnutí nepotřebujete, pokud:

• záměr spadá pod tzv. územní souhlas (např. drobné stavby v souladu s územním plánem bez vlivu na okolí),
• využíváte zjednodušené územní řízení, které nevyžaduje veřejné projednání,
• jde o stavbu, kterou lze projednat v rámci sloučeného územního a stavebního řízení.

Kdy lze sloučit územní a stavební řízení? Pokud máte kompletní projektovou dokumentaci a váš záměr nevyžaduje složité posuzování nebo zapojení více úřadů. Tuto možnost často využívají stavebníci rodinných domů.

Jak zcelit nebo rozdělit pozemek před prodejem?

Rozdělení nebo scelování pozemku je chytrý způsob, jak zvýšit jeho hodnotu nebo jej lépe přizpůsobit záměrům kupujícího. Možná jste slyšeli, že menší stavební parcely se prodávají rychleji, nebo že scelení pozemků může přilákat větší investory. Ať už je motivací vyšší cena, lepší prodejnost, nebo vlastní výstavba, je důležité vědět, jak na to legálně a efektivně.

Co obnáší dělení nebo scelování pozemku?

Ať už chcete jeden pozemek rozdělit na více menších, nebo naopak několik spojit do jednoho celku, neobejdete se bez:

1. územního rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků,
2. vypracovaného geometrického plánu,
3. souhlasu stavebního úřadu a případně i obce,
4. následného zápisu změny do katastru nemovitostí.

Pokud dělením vzniknou nové stavební parcely, často následuje i změna druhu pozemku – např. z orné půdy na zastavitelný pozemek. V takovém případě je nutné požádat o územní rozhodnutí změna druhu pozemku.

Postup krok za krokem

1. Konzultace s úřadem: Než začnete, zjistěte, zda je zamýšlené dělení v souladu s územním plánem. Některé obce mají omezení – např. minimální velikost parcel nebo povinné napojení na infrastrukturu.
2. Vypracování geometrického plánu: Oslovte autorizovaného geodeta, který připraví plán dělení či scelování.
3. Podání žádosti o územní rozhodnutí: Spolu s geometrickým plánem a dalšími náležitostmi (např. vyjádření vlastníků dotčených parcel) podáte žádost na stavební úřad.
4. Získání rozhodnutí: Pokud nejsou námitky nebo konflikty s územním plánem, úřad vydá rozhodnutí obvykle do 30 až 60 dnů.
5. Zápis do katastru nemovitostí: Po nabytí právní moci územního rozhodnutí podáte návrh na zápis změn do katastru. Od té chvíle jsou nové pozemky „oficiálně na světě“.

Kdy pozemek dělit a kdy naopak scelit?

Dělení pozemku se vyplatí, pokud:

• plánujete prodat více stavebních parcel,
• cílíte na jednotlivé kupce nebo menší developery,
• chcete maximalizovat zisk z atraktivní lokality.

Scelování pozemků má smysl, pokud:

• připravujete pozemek pro větší investici či výstavbu,
• chcete pozemek zatraktivnit pro developerský projekt,
• potřebujete sjednotit vlastnictví nebo odstranit technické překážky (např. úzké parcely, nepřístupné pásy).

Nejčastější otázky

Můžu podat žádost o územní rozhodnutí online?

Ano, od roku 2024 lze žádost podat elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka, kde najdete i aktuální formuláře. Elektronické podání musí být opatřeno uznávaným elektronickým podpisem.

Co dělat, když soused podá námitku v územním řízení?

Soused má právo podat věcně odůvodněnou námitku, pokud má za to, že váš záměr ohrožuje jeho práva (např. stínění, hluk, dopad na jeho pozemek). Stavební úřad námitku posoudí a buď jí vyhoví, nebo ji zamítne – své rozhodnutí musí písemně zdůvodnit.

Lze územní rozhodnutí napadnout nebo zrušit?

Ano. Účastník řízení se může proti rozhodnutí odvolat do 15 dnů ode dne doručení. Odvolání posuzuje nadřízený správní orgán, většinou krajský stavební úřad. Po nabytí právní moci lze rozhodnutí zrušit jen ve výjimečných případech (např. při zjištění zásadního porušení zákona).

Kolik stojí vyřízení územního rozhodnutí?

Správní poplatek se liší podle typu řízení. Např. u rodinného domu jde typicky o částku 1 000 Kč, složitější stavby mohou vyžadovat poplatek až několik tisíc. Náklady ale tvoří především dokumentace pro územní rozhodnutí – ta může stát 10–30 tisíc Kč podle rozsahu projektu.

Jak dlouho platí územní rozhodnutí?

Územní rozhodnutí platí 2 roky od nabytí právní moci, pokud v této době nezačnete se stavebním řízením nebo stavbou. Můžete ale požádat o prodloužení platnosti.

Potřebuji územní rozhodnutí i pro rekonstrukci domu?

Záleží na rozsahu. Pokud neměníte vnější půdorys, výšku stavby, ani způsob využití, může stačit ohlášení stavby nebo stavební povolení bez územního rozhodnutí. Vždy však doporučujeme ověřit situaci na příslušném úřadě.

Co je „veřejné projednání“ a kdy k němu dochází?

Veřejné projednání je ústní jednání s účastníky řízení a veřejností, konané na stavebním úřadě. Probíhá, pokud má stavba významnější dopad na okolí – typicky u větších projektů, změn územního plánu nebo komplikovaných případů. Během něj můžete vznést námitky nebo připomínky.

Jak zjistím, zda pozemek, který chci koupit, má platné územní rozhodnutí?

Informaci o existujícím nebo platném územním rozhodnutí získáte na stavebním úřadě obce s rozšířenou působností. Pomoci může také výpis z Informačního systému stavebního řízení nebo přístup do digitální územně plánovací dokumentace obce (mnohdy veřejně dostupné online).