5 chyb, které lákají jen problémové nájemníky (nebo žádné)

Proč kvalitní nájemníci mizí ke konkurenci?

Znáte to. Každý měsíc, kdy byt zeje prázdnotou, ukrajuje z vašich úspor nebo z rodinného rozpočtu. Možná si říkáte, že trh zrovna stagnuje. Jenže pak se podíváte o ulici vedle a vidíte, že tamní byty mizí z nabídky do pár dnů. Pokud se vám na inzerát nikdo neozývá, nebo ještě hůř – volají jen zájemci, ze kterých nemáte úplně dobrý pocit, problém většinou leží jinde.

Slušný a bonitní nájemník má totiž na trhu vždycky na výběr. Čte si inzeráty, prohlíží fotky, váží si svého času a velmi rychle pozná, když něco nehraje. Naopak problémový nájemník, který nutně potřebuje střechu nad hlavou a s placením si neláme hlavu, vám často odkýve naprosto cokoliv. Pojďme se podívat na ty nejčastější překážky, které kvalitní lidi odradí hned na startovní čáře.

1. Inzerát jako nechtěné síto

Tmavé fotky a chybějící plánek dispozice

Lidé vybírají bydlení očima. Pokud byt nafotíte na starý mobil za sychravého odpoledne a bez rozsvícených světel, bude i ten nejkrásnější prostor působit jako ponurý kumbál. Z našich zkušeností v Bezrealitky víme, že světlé a ostré fotografie v inzerátu zvyšují zájem několikanásobně.

A pak je tu dispozice. Slušný zájemce si už u obrazovky potřebuje v hlavě rozestavět svůj nábytek. Kde bude stát postel? Vejde se do kuchyně stůl? Pokud u inzerátu chybí byť jen jednoduchý plánek, spousta lidí nad nabídkou mávne rukou a jde dál.

Kde je virtuální prohlídka?

Dnes už to není žádné sci-fi, ale užitečný standard, který šetří čas vám i zájemcům. Lidé si chtějí prostor „projít“ v klidu z gauče. Virtuální prohlídka funguje jako skvělý filtr. Na fyzickou schůzku pak dorazí jen ti, kteří přesně vědí, do čeho jdou, a mají skutečný zájem. Vyhnete se tak takzvaným bytovým turistům.

2. První dojem na prohlídce

Podařilo se vám zájemce přilákat na prohlídku bytu? Skvělá práce. Teď jde o to ho nevyděsit hned ve dveřích.

Tichý zabiják zájmu: Zápach a zatuchlina

Můžete mít čerstvě vymalováno, ale pokud v předsíni zůstal starý koberec nasáklý cigaretovým kouřem, nebo je v koupelně cítit špatně odvětrávaná pračka, máte problém. Lidé vnímají pachy velmi citlivě a podvědomě si je spojují s čistotou celého bytu. Slušný nájemník se často otočí na podpatku. Jak se s nepříjemným odérem vypořádat, jsme detailně rozebrali v našem článku o tom, jak odstranit zápach v bytě. Základem je poctivé větrání a odstranění starých textilií.

Hra světla: Tmavé kouty a holé žárovky

Osvětlení hraje obrovskou roli v tom, jak se člověk v prostoru cítí. Zatažené žaluzie nebo jedna smutná holá žárovka visící ze stropu udělají z obýváku celu. Před prohlídkou vždy roztáhněte závěsy, rozsviťte všechna světla (i přes den) a investujte pár stovek do hezkých, jednoduchých stínidel. Světlo dělá byt opticky větším, čistším a mnohem přívětivějším.

3. Dispozice a vybavení

Často se setkáváme s tím, že majitelé nabízejí byt tak, jak v něm dříve sami žili, nebo do něj naopak svezou to, co se jim už domů nehodilo. To je ale z pohledu budoucího obyvatele obrovská chyba.

Mýtus obřích obývacích stěn

Nejčastější přešlap? Byt napěchovaný starým, těžkým nábytkem „po babičce“, který už nikdo nechce, ale majitelům je líto ho vyhodit. Kvalitní nájemník si chce vytvořit vlastní domov, ne bydlet v cizím muzeu. Pokud mu nenecháte prostor pro jeho vlastní věci, půjde o dům dál.

Mnohem lépe funguje čisté plátno. Zjistěte si, jaké je ideální základní vybavení bytu. Zpravidla bohatě stačí moderní kuchyňská linka se spotřebiči, vybavená koupelna a praktické vestavěné skříně. Zbytek už s klidným svědomím nechte na novém nájemníkovi.

Laciné materiály, které se hned zničí

Snaha ušetřit při rekonstrukci bytu na pronájem je logická, ale často se vymstí. Plovoucí podlaha za pár korun do koupelny nebo papírové dveře se zničí po pár měsících běžného užívání. Výsledek? Zbytečné hádky o stržení kauce s jinak bezproblémovým nájemníkem. Vyplatí se investovat do odolnějších materiálů, jako je kvalitní vinyl nebo nadčasová dlažba. Snížíte tím třecí plochy a chráníte svůj vlastní majetek.

4. Když se z ochrany stane šikana

Nájemní smlouva na byt by měla být oboustranně férovou dohodou, ne diktátem. Slušný člověk si smlouvu pečlivě přečte, a pokud v ní najde nesmysly, s díky odmítne.

Nesmyslné zákazy zvířat a dětí

„Přísný zákaz domácích mazlíčků a dětí!“ Možná jste to v inzerátech také viděli. Občanský zákoník ale hovoří jasně: zvíře plošně zakázat nemůžete. Pokud to do inzerátu přesto napíšete, spolehlivě tím odradíte slušný pár s vychovaným psem. Problémový nájemník vám naopak odkýve cokoliv a zvíře do bytu stejně propašuje.

Místo zákazů raději vsaďte na transparentnost. Přečtěte si, jaká pravidla má zvíře v pronájmu a na jaké platby máte nárok. Mnohem lepším řešením je domluvit se na mírně vyšší kauci nebo požadovat pojištění odpovědnosti.

Extrémní, nebo naopak děravá smlouva

Smlouva plná neplatných pokut, poplatků za každou návštěvu a diktátorských nařízení rozumného člověka vyděsí. Stejně tak je ale chybou stáhnout si první bezplatnou šablonu z internetu, která pamatuje rok 2010. Taková smlouva totiž v případě problémů nechrání vůbec nikoho. Férová a neprůstřelná smlouva je základem klidného spánku.

5. Jak najít klid a nešlápnout vedle

Hledání spolehlivého nájemníka nemusí být stresující loterie. S trochou přípravy, světlými fotkami a férovým přístupem přilákáte lidi, kteří si vašeho bytu budou vážit. U nás na Bezrealitky vám navíc rádi pomůžeme se základním prověřením zájemců, abyste měli jistotu, že jednáte s lidmi bez dluhů a exekucí.

A pokud chcete mít pronajímání bytu úplně bez starostí? Nechte to na nás. S naší službou Pronájem  bez starostí se postaráme o všechno. Najdeme prověřeného nájemníka, vyřešíme smlouvy, převezmeme komunikaci i případnou údržbu a vám bude každý měsíc na účet chodit garantovaný nájem. I kdyby byl byt zrovna prázdný. Vy si tak můžete užívat výnosy z nemovitosti a starosti nechat na odbornících.

Co majitele často zajímá

Jak už u inzerátu poznám problémového nájemníka?

Sledujte už samotný styl komunikace. Výraznými varovnými signály jsou neochota doložit příjmy, extrémní spěch na nastěhování (ideálně hned zítra a bez smlouvy) nebo snaha usmlouvat či úplně obejít kauci. U nás na Bezrealitky si navíc můžete zájemce nechat jednoduše prolustrovat v registrech dlužníků.

Můžu v inzerátu na pronájem zakázat domácí zvířata?

Plošný zákaz zvířat v bytě je podle občanského zákoníku neplatný. Pokud ho do inzerátu napíšete, odradíte spíše ty slušné zájemce, kteří pravidla respektují. Problémový nájemník vám vše odkýve a psa si stejně přivede. Mnohem bezpečnější je domluvit se na mírně vyšší kauci nebo požadovat platné pojištění odpovědnosti.

Je lepší pronajímat byt kompletně zařízený, nebo prázdný?

Pokud necílíte na krátkodobé pronájmy pro studenty nebo expaty, nejlépe funguje zlatá střední cesta. Slušní nájemníci, kteří hledají dlouhodobý domov, ocení moderní kuchyňskou linku se spotřebiči a vybavenou koupelnu. Starý obývákový nábytek nebo obří šatní stěny raději vykliďte, lidé si chtějí prostor zařídit podle svého vkusu.

Jak vysokou kauci (jistotu) u pronájmu nastavit?

Zákon vám umožňuje požadovat kauci až do výše trojnásobku měsíčního nájemného. V praxi se ale nejčastěji setkáte s kaucí ve výši jednoho až dvou nájmů. Příliš vysoká částka na dřevo může odradit i velmi spolehlivé a bonitní zájemce, pro které je blokování takové sumy zbytečně nevýhodné.