Společné jmění manželů: Co s nemovitostí po rozvodu?

Jak vyřešit vlastnictví a prodej

Rozvod je vždy náročným obdobím, kdy se kromě citových otázek řeší také majetkové záležitosti. Pokud manželé vlastní dům či byt, otázka „co s nemovitostí“ se stává jedním z nejpalčivějších bodů celého rozvodu. Do hry totiž vstupuje společné jmění manželů, hypotéka, dohoda či nutnost prodeje. V následujících odstavcích si vysvětlíme, jak funguje společné jmění manželů, co vše do něj patří a jaké máte možnosti vypořádání.

Co je společné jmění manželů a co do něj patří

Společné jmění manželů: definice podle zákona

Společné jmění manželů (zkráceně SJM) je majetkový režim, který ze zákona vzniká okamžikem uzavření manželství. Do SJM spadají veškeré příjmy i majetek, které manželé získávají během manželství, pokud si předem nesjednali jiný režim například formou předmanželské smlouvy.

Co patří do společného jmění manželů a co z něj může být vyňato

Do společného jmění manželů patří zpravidla:

• nemovitosti zakoupené během manželství,
• příjmy ze zaměstnání či podnikání,
• vybavení domácnosti, cennosti a úspory.

Naopak mimo SJM stojí majetek, který jeden z manželů nabyl dědictvím, darem nebo například v rámci restitucí. Pokud tedy například jeden z manželů dostane od rodičů byt, zůstává tento byt jeho výlučným vlastnictvím. V praxi však často vznikají spory, když se do nemovitosti jednoho z manželů investuje ze společných peněz. V takovém případě je nutné investici při vypořádání prokáza

Specifika a časté spory

Kdy je nemovitost součástí SJM a kdy ne

Nemovitost se stává součástí společného jmění manželů, pokud byla pořízena během manželství. Nezáleží přitom na tom, zda kupní smlouvu podepsal jen jeden z manželů nebo jestli byla hypotéka vedena pouze na jedno jméno – rozhodující je, kdy k nabytí nemovitosti došlo. Pokud byla koupě financována společnými prostředky, považuje se nemovitost za společnou.

Výjimku tvoří situace, kdy nemovitost získal jeden z manželů před uzavřením manželství, darem či dědictvím. Takový majetek do SJM nespadá a zůstává v osobním vlastnictví. Spory často vznikají ve chvíli, kdy do takové nemovitosti oba manželé investují společné prostředky – tehdy je nutné tyto nároky přesně doložit.

Dohoda o vypořádání SJM je nejsnazší cestou, ale musí mít písemnou formu.

Investice do nemovitosti jednoho z manželů – jak je prokazovat

Pokud manželé během manželství investují do nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z nich, má ten druhý nárok na vypořádání investice. Typicky jde o rekonstrukce, přístavby nebo splácení hypotéky. Aby bylo možné tyto nároky uplatnit, je potřeba mít k dispozici doklady – faktury, bankovní výpisy nebo smlouvy.

Bez doložení investic může být dokazování velmi obtížné. V praxi to znamená, že pokud například manžel financoval rekonstrukci domu své manželky ze společného účtu, musí tuto skutečnost prokázat, aby měl při rozvodu nárok na odpovídající finanční vyrovnání.

Možnosti vypořádání společného jmění manželů po rozvodu

Dohoda o vypořádání SJM – kdy je ideální řešení

Nejsnazší cestou, jak vyřešit společné jmění manželů, je dohoda. Pokud se manželé shodnou na tom, kdo nemovitost získá, za jakou cenu vyplatí druhého nebo zda ji společně prodají, ušetří si tím čas, peníze i psychické vyčerpání. Dohoda o vypořádání SJM musí mít písemnou formu a u nemovitostí je nutné ji vložit do katastru nemovitostí, aby se změna vlastnictví stala účinnou.

Výhodou dohody je, že ji mají manželé plně ve svých rukou a mohou si nastavit podmínky podle svých možností. Typickým příkladem je situace, kdy jeden z manželů v nemovitosti zůstává a druhého vyplatí na základě znaleckého posudku.

Vypořádání SJM soudní cestou

Pokud se manželé nedohodnou, přichází na řadu soud. Ten rozhodne o rozdělení majetku, a to buď tak, že přikáže nemovitost jednomu z manželů s povinností vyplatit druhého, nebo nařídí její prodej. Soudní cesta je ale časově i finančně náročná a navíc výsledek nemusí odpovídat představám žádné ze stran. Proto se doporučuje pokusit se o dohodu, a to i za pomoci mediátora či advokáta.

Nemovitost zatížená hypotékou – jak postupovat při rozvodu

Převzetí hypotéky jedním z manželů

Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, jednou z možností je, že úvěr i nemovitost převezme jeden z manželů. Banka však musí s tímto postupem souhlasit, protože zkoumá, zda daná osoba splňuje podmínky bonity a bude schopná sama splácet. V praxi se proto stává, že banka tuto variantu neschválí, a manželé tak musí hledat jiné řešení.

Společný prodej nemovitosti a splacení úvěru

Častým a relativně jednoduchým postupem je společný prodej nemovitosti. Výtěžek z prodeje se použije na splacení hypotéky a zbylá částka se rozdělí mezi manžele. Tento krok je sice emocionálně náročný, ale často nejpraktičtější – zvláště pokud ani jeden z partnerů nechce nebo nemůže hypotéku převzít. Prodej nemovitosti zatížené úvěrem je potřeba řešit v úzké spolupráci s bankou. Některé banky dokonce nabízejí asistenci při převodu či prodeji, aby byla zajištěna hladká úhrada zbývajícího dluhu.

Než dojde k vypořádání SJM, mají nárok na užívání nemovitosti obě strany.

Praktické kroky k prodeji nemovitosti po rozvodu

Jak určit prodejní cenu a rozdělit výtěžek

Při prodeji nemovitosti po rozvodu je vhodné začít odhadem tržní ceny. Tu lze získat prostřednictvím realitní kanceláře nebo znalce. Správně stanovená cena je klíčová, aby se nemovitost neprodávala dlouhé měsíce, ale zároveň aby nebyla podhodnocena. Po odečtení případné hypotéky či jiných závazků se výtěžek rozdělí mezi manžele podle dohody, případně podle rozhodnutí soudu.

Pokud se strany dohodnou, rozdělení může být flexibilní – například když jeden z partnerů investoval více prostředků do rekonstrukce, může získat vyšší podíl. V opačném případě rozhoduje soud, který se řídí pravidly vypořádání společného jmění manželů.

Kdo může zůstat v domě či bytě po rozvodu

Užití nemovitosti do doby vypořádání SJM

Rozvod neznamená automaticky, že se jeden z manželů musí okamžitě vystěhovat. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, mají oba manželé právo ji užívat, dokud nedojde k vypořádání. V praxi to ale často vede k napjatým situacím, zejména pokud se vztahy mezi manželi vyhrotily. Proto je vhodné uzavřít dočasnou dohodu – například že jeden z manželů zůstane v bytě a druhý bude dočasně bydlet jinde, případně že se vystřídají.

Případy, kdy soud určuje, kdo nemovitost obývá

Pokud dohoda není možná, může soud rozhodnout o tom, kdo bude v nemovitosti dočasně bydlet. Obvykle bere ohled na potřeby nezletilých dětí, zdravotní stav nebo ekonomickou situaci manželů. Rozhodnutí soudu však platí jen do doby, než dojde k pravomocnému vypořádání SJM. Soudní rozhodnutí je tedy spíše provizorním řešením, jehož cílem je ochránit základní životní podmínky jednoho či obou partnerů a případně i dětí.

Jak zvládnout rozvod a nemovitost bez zbytečných sporů

Rozvod sám o sobě bývá psychicky vyčerpávající a otázka společného jmění manželů s nemovitostí jej ještě více komplikuje. Klíčem je rozlišit, co skutečně patří do SJM, mít připravené důkazy o investicích a pokusit se o dohodu. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, je nezbytné jednat s bankou a hledat variantu, která bude finančně únosná. 

Nejrychlejší a nejméně zatěžující cestou je vzájemná dohoda, případně prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku. Pokud se však partneři nedohodnou, rozhodne soud. V každém případě se vyplatí využít odbornou právní i realitní pomoc, aby byl celý proces co nejhladší a férový.

Nejčastější otázky

Co je společné jmění manželů a co do něj patří?

Do SJM spadá majetek a příjmy nabyté během manželství, například nemovitosti, úspory nebo vybavení domácnosti. Výjimku tvoří dědictví, dary a majetek získaný před svatbou.

Jak postupovat, když je nemovitost zatížena hypotékou?

Možnosti jsou dvě – jeden z manželů hypotéku převezme, nebo se nemovitost prodá a z výtěžku se úvěr splatí. Banka vždy musí převod schválit.

Může v nemovitosti po rozvodu zůstat jen jeden z manželů?

Ano, pokud se manželé dohodnou, nebo pokud tak rozhodne soud. Obvykle se přihlíží k potřebám dětí či finanční situaci.

Co když se manželé nedohodnou na vypořádání SJM?

Pak nastupuje soudní řízení. To může nařídit prodej nemovitosti nebo ji přikázat jednomu z manželů s povinností vyplatit druhého.

Jaké chyby se nejčastěji dělají při vypořádání nemovitosti?

Chybí důkazy o investicích, spěchá se s prodejem bez právní kontroly, podceňuje se význam hypotéky i odborné pomoci, a tím vznikají zbytečné ztráty.