Vypadá to, že náš server prochází údržbou nebo jste offline. Některé funkce webu mohou být dočasně nedostupné.

Jaký je vývoj cen nemovitostí na jaře 2023? Pokles přitáhl silnou poptávku, nelze ale na něj spoléhat všude

Chystáte se kupovat nebo pronajímat? Nebo jste na druhé straně barikády a své bydlení hledáte? V obou případech tu pro vás máme naši pravidelnou zprávu o vývoji cen na realitním trhu. Co je na poli bydlení nového?


Ondřej Strada
Ondřej Strada28. 4. 2023 | Doba čtení: 10 minut

Chystáte se kupovat nebo pronajímat? Nebo jste na druhé straně barikády a své bydlení hledáte? V obou případech tu pro vás máme naši pravidelnou zprávu o vývoji cen na realitním trhu. Co je na poli bydlení nového?

  • Pražané migrují do Středočeského kraje v míře, jaká tu ještě nebyla 
  • Pokračuje zlevňování v Brně a na jižní Moravě 
  • Propadají se ceny kdysi drahých druhých domovů v rekreačních oblastech 
V mnoha krajích vidíme, že ceny navazují na vývoj posledních let minulé dekády a zcela ignorují poslední dva roky. Najdou se ale výjimky, třeba Jihomoravský kraj. Jedno je však jisté – Češi evidentně nadále mají peníze a realitní trh pro ně neztratil nic ze své důvěryhodnosti. Levné nemovitosti lákají tisíce běžných domácností, které na tuto vzácnou konstelaci – tedy pokles cen a trh s minimem spekulantů – čekaly několik let.Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky

Vývoj trhu s nemovitostmi – ceny bytů klesly v Brně, Středočeský kraj naopak dosáhl rekordní výše

Rozdíly jednotlivých regionů jsou nejlépe vidět na vývoji cen starších bytů v hlavním městě a okolí a jihomoravské metropoli. Zatímco v Praze se ceny s jarem zastavily ve svém propadu a vzrostly o jedno procento na 113 tisíc korun za metr, ve Středočeském kraji se vyhouply o 8 % a přiblížily se stejné hodnotě jako před rokem. Důvod je jednoduchý – začal dlouho předpovídaný přesun domácností v rámci takzvaného metropolitního prstence z Prahy do okolních spádových měst. Ve městech, jako je Kladno, Beroun, Kolín, Roztoky, Brandýs, Neratovice nebo Benešov, se jen za první kvartál prodalo více bytů než za celý rok 2021 a prodeje jsou nyní na trojnásobku oproti dlouhodobému průměru.

Zatímco pražskou situaci bych nazval patovou – majitelé raději neprodávají, než aby tratili na ceně, a počet transakcí je skutečně nízký – Středočeský kraj je v prodejích na svých dlouholetých a mnohde i historických maximech.uvádí Hendrik Meyer.  

Zaradovat se mohou kupující v Brně. Jeho nedávno nabytá pověst trhu s „metropolitní kupní silou“ je pryč a ceny tu s jarem klesly o dalších 7 %. Průměrný starší byt se nyní prodává za zhruba 81,5 tisíce korun za metr – tedy za cenu z léta 2021. Důvodem je paradoxně výrazný pokles nabídky, kvůli kterému zmizely kvalitnější, a tím i dražší nemovitosti. Majitelé navíc prodávali pod časovým tlakem – tedy „pod cenou“. A je pravděpodobné, že další pokles bude pokračovat také v létě.  

Majitelé brněnských bytů s prodejem vyčkávají a nechtějí přistupovat na současné ceny, které optikou minulých měsíců považují za velice nízké. A slabá je překvapivě i poptávka. Důvod je dvojí – nasycena je pravděpodobně z předchozího silného roku, zájemci navíc dávají najevo, že stabilizaci cen v aktuální hladině zatím nevěří, a sází na další pokles. Osobně předpokládám, že hlavní obrat nastane v létě, kdy ceny naopak začnou opětovně růst a poptávka se znásobí.analyzuje situaci Hendrik Meyer. 

Realitní trh a domy – o nemovitosti bez rekonstrukce není zájem, pro koupi rodinného domu je ale skvělá příležitost

Hlavním trendem je klesající zájem o domy vyžadující generální rekonstrukci. Těmto „děravým domům“, jak se tomuto typu nemovitosti v realitním žargonu přezdívá, tak klesá i cena. Když už o ně kupující projeví zájem, pak je to především kvůli pozemku. Získá totiž třeba zajištěnou studni nebo kapacitu inženýrských sítí pro budoucí novostavbu.

Co se týče klasických rodinných domů, ty mají podle Hendrika Meyera zájemci možnost nakupovat z 95 % za ceny, které tu už mnoho let nebyly. Platí to i o kvalitních nemovitostech v zajímavých lokalitách. Poptávka po rodinných domech je totiž jedna z nejslabších za posledních pět let. 

Tato slova potvrzuje i pro laika paradoxní růst cen ve Středočeském kraji. Podobně jako u bytů ho způsobuje velký přesun pražské poptávky. Pořídit si starší rodinný dům totiž dlouho nebylo výhodnější. A podobně situace využívají zájemci o druhé domovy nebo chalupy, kteří přispěli například k zastavení poklesu cen v Královéhradeckém kraji (nákupy v Krkonoších), na Karlovarsku nebo na Vysočině.  

Vývoj cen nájmů – nový rekord v Praze i stoupající poptávka

Žádným překvapením není ani vývoj trhu s nájemním bydlením. V Praze, kde nájmy setrvale rostou od léta roku 2021, dosáhly nového historického maxima. Průměrný metr čtvereční nájemní plochy se zde nabízel za 338 korun. Na novém maximu jsou kvůli stěhování domácností za hranice hlavního města také nájmy ve Středočeském kraji – poprvé v historii se dotkly 240 korun za metr čtvereční. Naopak poměrně překvapivě klesla průměrná cena nájmu v Brně, a to na 272 korun za metr čtvereční. 

Přestože nájmy zdražují, v naprosté většině případů se tento růst pohybuje kolem 10 %. Což je poměrně optimistické, vzhledem k aktuální inflaci. Jedinou výjimkou je Praha, kde nájemní bydlení od loňského roku zdražilo zhruba o pětinu. To je ale s ohledem na dlouhodobě podprůměrné nájmy, které byly v hlavním městě běžné ještě před rokem, poměrně logické.vysvětluje Hendrik Meyer. 

A jaký je výhled? Poptávka po nájemním bydlení po půlroční stagnaci opět nabírá na síle, růst by se tedy měl držet v dosavadních mezích a kopírovat zmiňovanou inflaci. A to je dobrá zpráva. V mnoha městech pak – tak jak ukazuje například Brno – zvyšující se počet nemovitostí k pronájmu přispěje k diverzifikaci nabídky, a tím i cenových hladin.